부동산 시장에도 '풋옵션' 도입…"집값 떨어지면 되팔 수 있다?"

[이지홍 기자]

사진=연합뉴스

준공 후 미분양 물량이 전국적으로 3만가구에 육박한 가운데, 정부가 부동산 시장에도 일종의 '풋옵션'을 도입하겠다는 미분양 대책을 내놓았다. 그간 미분양 대책이 건설사·시행사 유동성 지원에 초점을 맞췄다면, 이번엔 처음으로 수분양자의 손실 불안을 덜어주는 방식으로 전환한 것이 특징이다.

16일 업계에 따르면 정부는 지난 9일 발표한 '2026년 경제성장전략'에서 "지방 미분양을 해소하겠다"며 '주택 환매 보증제(가칭)'를 추진하겠다고 밝혔다.

이는 지방주택 수분양자가 입주 후 몇년이 지나 집값이 하락했다고 판단되면 정해진 가격으로 주택매입 '리츠'에 분양주택을 환매를 신청할 수 있도록 하는 제도다. 환매란 남에게 팔았던 물건을 도로 사들인다는 의미로, 쉽게 말해서 수분양자가 원할때 되팔 수 있다는 의미다. 환매가는 분양가의 80~100% 범위에서 미리 정해진다.

기존의 미분양 대책은 공공이 미분양 물량을 매입하거나 건설사에게 환매권을 부여하는 등 건설사의 부담을 덜어주는 데 집중됐던 것과는 달리, 주택 환매 보증제는 소비자인 수분양자에게 '정해진 가격에 되팔 수 있는 권리'를 줘 가격 하락 리스크를 줄이는 것이 특징이다.

부동산 시장에도 일종의 '풋옵션'(정해진 가격에 자산을 팔 수 있는 옵션)을 부여하는 셈이다. 정부는 이를 통해 지방 부동산 시장의 매수 심리를 회복시켜 지방 부동산을 활성화시킬 수 있을 것이라고 보고 있다.

사업 구조의 경우 주택을 공급하는 시행사가 금융기관 등과 함께 '주택매입기구'를 만들어 수분양자에게 미분양 주택 등을 공급할 때 '매수청구권'을 부여한다. 수분양자는 2~3년 동안 주택을 소유하다 만기가 되면 '매수청구권'을 사용해 주택을 되팔지를 결정한다. 이후 주택매입기구는 리츠(다수의 투자자를 모아 부동산에 투자‧운용하는 부동산 간접투자기구) 등을 통해 해당 주택을 임대주택으로 운용하거나 재분양한다.

환매 주체를 건설사가 아닌 리츠로 설정한 것은 건설사의 부도나 사업 실패와 관계없이 리츠를 통해 환매가 이뤄질 수 있도록 해 안정성을 확보하려는 의도로 보인다. 다만 업계에선 집값이 낮은 단지를 굳이 사들여 임대주택으로 운영하거나 재매각할 유인이 없어 보인다는 우려가 나온다.

국토교통부는 여기에 공공의 자금을 지원할 수 있는 방안을 검토중이다. 리츠가 주택도시보증공사(HUG)의 보증 지원을 통해 주택 매입비의 70%까지 조달할 수 있도록 하는 것이다. 이 외에도 주택매입 리츠를 구성하는 데 한국토지주택공사(LH) 등이 출자하는 방안이 거론된다.

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