[기고] 올해 주택시장, 대출·세제 달라진다

2025년은 6·27, 10·15 대책을 비롯한 정부의 강력한 부동산 수요억제 정책이 주택시장을 관통한 해였다. 대출, 청약, 세제 규제가 중첩되며 거래량은 크게 출렁였고 주택 매수자와 매도자 모두 연말 관망세로 돌아섰다. 특히 수도권 일부 지역은 다중 규제지역으로 묶이면서 체감 규제 강도가 과거 어느 때보다 높아졌다. 이런 흐름 속에서 2026년 주택시장은 어떤 방향으로 전개될까.

올해 주택 거래량은 2025년보다 줄어들 가능성이 있다. 이미 지정된 규제지역의 영향과 수요억제책의 효과가 시차를 두고 나타나면서 매매 총량은 위축될 전망이다. 여기에 2026년부터 강화되는 거래·자금조달 관리 제도는 투기적 거래를 한층 더 어렵게 만든다.

대표적으로 자금조달계획서가 2월부터 대폭 세분화한다. 대출 유형과 금융기관, 자기자금 출처를 구체적으로 기재해야 하고 토지거래허가구역에서는 증빙자료 제출이 의무화한다. 외국인 역시 해외 자금 조달 내역까지 포함한 상세 신고가 요구된다. 거래 자체보다는 ‘누가, 어떤 자금으로 샀는가’를 엄격히 따지는 시장으로 전환되는 셈이다.

다만 거래 감소가 곧 가격 약세로 직결되진 않을 전망이다. 서울과 경기지역 중 고가·상급지의 주거 수요는 쉽게 꺾이지 않을 가능성이 크다. 주택 공급이 충분하지 않은 상황에서 여전히 시중 유동성은 풍부하고 상급지 갈아타기 수요도 지속되고 있다. 실제로 서울 아파트값은 2025년 말까지 상승 흐름을 이어왔고 한국부동산원 조사 기준으로도 8% 이상 높은 상승률을 기록했다.

금융 환경도 주택시장에 적지 않은 영향을 미친다. 금융권의 가계대출 총량 규제 외에도 주택담보대출 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 상향되면서 은행의 가계대출 여력은 줄어들 것이다. 규제지역의 경우 주담대 한도가 2억~6억원 수준에 그쳐 구매력은 사실상 자기자본에 좌우된다. 여기에 기준금리 인하 기대는 있지만 환율과 인플레이션 변수에 따라 그 속도는 제한적일 수 있겠다.

연내 수도권 중심의 집값 불안 상방 요인인 공급 감소와 전셋값 상승, 매물 부족 등을 고려하면 향후 부동산 세제는 규제 완화보다 강화 쪽으로 정책 방향이 움직일 전망이다.

다만 부동산 세금은 다주택뿐 아니라 실수요자 체감도가 높은 편이고 과거 급격한 부동산 보유세 인상에 대한 정책 트라우마가 존재하기 때문에 전폭적인 보유세 인상 카드보다는 ‘우회적·선별적 인상’ 방안을 택할 것으로 보인다. 이를테면 직접 세율을 올리는 방식이 아닌 과세표준인 공시가격 인상이나 세금 감면 축소, 다주택자 중심의 핀셋 규제 가능성이 크다.

양도소득세는 장기보유특별공제율을 다소 낮춘다든지, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 적용되는 양도소득세 중과세율 배제를 일몰시킬 수도 있을 전망이다.

2026년 주택시장은 정부 규제, 공급 감소, 금융 변수라는 세 갈래 변수가 동시에 작용하는 복잡한 국면이 될 것이다. 이런 환경에서는 공격적 차입 투자보다는 자기자본 기반의 보수적 접근이 필요하다. 한층 높아진 매입 규제 속에서 바뀌는 부동산 제도를 정확히 이해하고 지역별 수급과 규제의 차이를 냉정하게 분석하는 것이 부동산 시장 진입의 기본값이 될 전망이다.

함영진 우리銀 부동산리서치랩장