부부 공동명의 1주택, 지분 관계없이 상속특례 받는다

세컨드홈·준공 후 미분양 취득도 특례 강화

5일 서울 용산구 남산 전망대에서 마포구와 영등포구 일대 아파트와 빌딩들이 보이고 있다. 임세준 기자

[헤럴드경제=홍승희 기자] 정부가 공동명의 1주택 특례의 적용 범위를 확대했다. 이에 따라 주택 한 채를 공동으로 소유한 부부들의 세 부담이 완화될 전망이다. 아울러 인구감소지역 주택을 취득할 시 적용되는 세컨드홈 특례, 준공 후 미분양 주택 취득 시 부여하는 특례 등도 본격 시행돼 수도권 쏠림 해소 효과가 나타날 수 있을지 집중된다.

재정경제부는 이 같은 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 개편 내용을 담은 ‘2025년 세제개편 후속 시행령 개정안’을 입법예고한다고 16일 밝혔다. 개정안에는 부부 공동명의 1주택 특례 납세의무자 지정방식을 변경하고, 또 인구감소·인구감소관심지역 주택에 대한 양도세 중과를 배제하는 등의 내용이 주요 골자로 포함됐다.

먼저 종부령(종부세법 시행령) 개정에 따라 부부 공동명의 1주택자에 대해 지분율과 관계없이 납세의무자를 선택할 수 있게 허용한다. 기존에는 지분율이 큰 배우자(지분율이 같은 경우에는 선택 허용)만을 납세의무자로 지정해 종부세 ‘1세대 1주택 특례’를 적용했는데, 이젠 부부 중 누구든 지분율과 관계없이 납세의무자 선택을 허용키로 한 것이다. ‘1세대 1주택 특례’란 부부 공동명의 주택·일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등에 대해 1세대 1주택자 계산방식을 적용해 주는 특례를 의미한다.

예를 들면 부부가 남편 지분율 60%, 아내 지분율 40% 비중으로 서울 공시가격 20억원 아파트를 소유한 경우, 기존에는 지분율이 더 높은 남편만을 납세의무자로 정할 수 있었다. 이런 상황에서 남편이 상속으로 주택을 받는다면 1주택 특례가 적용되지만, 납세의무자가 아닌 아내가 주택을 상속받으면 다주택자로 분류돼 1세대 1주택 간주 특례를 적용받지 못하고 세금이 급증하는 경우가 많았다.

하지만 개정안이 시행되면 위의 예시에서 아내가 주택을 상속받더라도 1세대 1주택자로 간주해 부부 합산 12억원의 기본공제를 받거나, 고령자·장기보유 세액공제 등을 모두 적용받을 수 있게 된다.

이에 부부 공동명의의 절세 혜택이 더 커질 것으로 전망된다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “공동명의일 경우 상속이 이슈가 될 때가 많았다”며 “지분율에 따라 납세의무자가 결정되다 보니 상속 시 불합리한 경우가 많아 해당 부분이 변경된 것”이라고 설명했다.

2026년 새해 1월 3일 대구도심 아파트 단지 전경. [헤럴드DB]

정부는 또 수도권 쏠림 현상을 완화하기 위해 ‘세컨드홈 특례’가 적용되는 비수도권 인구감소관심지역 주택의 가액기준을 기준시가 4억원 이하로 규정했다. 세컨드홈 특례는 1주택자가 인구감소지역의 주택을 취득할 시 기존 보유주택에 ‘1세대 1주택’ 특례를 적용해 주는 걸 의미한다. 이에 따라 다주택자가 인구감소지역(9억원 이하) 및 비수도권의 인구감소관심지역(4억원 이하)에 주택을 취득할 모든 경우에 양도세·종부세 부과 시 주택 수에서 제외해 준다.

‘악성 미분양’이라 불리는 준공 후 미분양 주택 해소 지원 방안도 본격 시행된다. 비수도권 준공 후 미분양 주택을 취득하는 1주택자에 양도세·종부세 특례가 적용되는데, 대상 주택의 가액기준을 6억원에서 7억원으로 상향했다. 또 1주택자가 준공 후 미분양 주택을 추가로 취득할 시 기존 주택에 1세대 1주택 특례도 적용키로 했다.

미분양 주택을 사들여 임대로 운영하다 추후 매각하는 기업구조조정리츠(CR리츠)에 대해서도 법인 양도소득 추가과세를 배제하고, 종부세를 5년간 합산 배제해 주는 기간도 올해까지 더 연장했다.

다만 해당 세법 개정이 지방 미분양 문제 해소효과를 낼지에 대해서는 아직 의문을 제기하는 목소리가 높다. 우 위원은 “준공 후 미분양 주택을 취득할 시 ‘1세대 1주택’ 특례를 부여하는 대상이 다주택자가 아닌 1주택자로 좁혀져 아쉬운 부분이 있다”고 말했다.

또 다른 건설업계 관계자는 “세제 특례의 대상이 되는 인구감소지역·비수도권 인구감소관심지역이 너무 협소하다”며 “더 적극적으로 세제 특례의 대상을 확대할 필요가 있다”고 말했다.