"반값 아파트, 대출 80%" 정부 믿었는데…"신혼특공 날릴 판" 날벼락 : zum 뉴스

(서울=뉴스1) 안은나 기자 = 지난해말 기준 서울 아파트 매매 시가총액이 1832조 원을 넘어서며 역대 최대치를 기록했다. 사진은 6일 서울 강남구 트레이드타워에서 바라본 도심 아파트 단지. 부동산R114에 따르면 지난해 12월 25일 기준 서울 아파트 매매 시가총액은 1832조 3154억 1800만 원으로 1년 전보다 207조 9137억 9600만 원(12.8%) 늘었다. 2026.1.6/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 안은나 기자

정부가 반값 아파트로 홍보한 '뉴:홈' 나눔형 주택 사전청약자들의 불안이 커지고 있다. 본청약 때 적용될 대출 조건이 정부가 처음 약속한 수준에 크게 못 미칠 수 있다는 우려 때문이다. 정부 말만 믿고 수년을 기다린 청약 당첨자들은 "대출 조건이 달라지면 제도 자체의 실효성이 반감될 수밖에 없다"며 정부가 제도의 원 취지를 살릴 수 있는 방안을 마련해야 한다고 목소리를 높이고 있다.

13일 국토교통부 등에 따르면 뉴:홈 나눔형은 집값에서 가장 비싼 요소인 '땅값'을 빼고 건물만 분양하는 방식이다. 땅은 국가나 공공기관 소유로 남겨두고 입주자는 매달 토지 임대료를 낸다. 주택 구매에 따르는 초기 자금 부담을 대폭 줄인다는 게 제도의 핵심 취지였다.

정부는 2022년 뉴:홈 제도를 발표하면서 공공분양 물량을 총 50만가구 공급하겠다는 청사진을 제시했다. 이 가운데 절반에 해당하는 약 25만가구가 '나눔형', 즉 이익공유형으로 배정된 물량이다. 정부는 당시 시세 70% 이하로 분양받고 향후 시세차익 70%를 보장받을 수 있다고 홍보하기도 했다. 나눔형이 전 정부 공공분양 정책의 중심축을 이루고 있었던 만큼 나눔형에 적용되는 금융 조건과 제도 설계가 달라지면 그 여파가 수십만 가구에 미칠 수밖에 없는 상황이다.

무엇보다 본청약을 앞두고 나눔형 모기지 조건이 크게 달라질 수 있다는 불안감이 커지고 있다. 제도 발표 당시 정부는 나눔형을 포함한 뉴:홈에 대해 집값의 최대 80%까지 대출이 가능하고 상환 기간도 40년까지 늘려 상환 부담을 대폭 줄이겠다고 약속했다. 신혼부부를 비롯한 수많은 무주택자들이 사전청약에 나선 배경이다. 청약 당첨자들은 이후 수년간 다른 청약 기회를 모두 포기하며 뉴홈 본청약만을 기다려왔다.

하지만 정부의 약속은 지켜지지 않았다. 장기 저리 모기지 상품이 본청약 공고에 반영되지 않았고 담보인정비율(LTV) 80% 등 조건이 포함된 상품의 발표도 거듭 연기되고 있다. 토지임대부 주택은 땅이 개인 소유가 아니라는 이유로 은행이 담보 가치를 낮게 평가할 가능성이 크다. 이에 실제 LTV 비율은 50~60%에 그치고 상환 기간도 약속의 절반 수준인 20년으로 대폭 축소될 수 있다는 관측이 힘을 얻고 있다. 만기가 짧아지면 매달 갚아야 할 원리금 부담은 급격히 늘어난다. 당첨자들 사이에서는 반값 아파트가 아니라 '고액 원리금+토지임대료' 결합 상품이 되는 것 아니냐는 자조의 말까지 흘러나오는 상황이다.

이 같은 문제의식은 최근 국토부에 제출된 사전청약 당첨자들의 민원에도 그대로 담겼다. 민원인들은 "정부가 '뉴:홈 나눔형'으로 발표했던 토지임대부 주택에 대해 본청약을 앞두고 당초 약속된 나눔형 모기지(LTV 80%, 40년 만기)가 아닌 훨씬 불리한 전용 대출(LTV 50~60%, 20년 만기)을 적용하려는 움직임에 반대한다"며 즉각적인 시정과 대책 마련을 요구했다.

지난 2022년 10월 25일 보도자료에서 국토부는 토지임대부 주택을 나눔형으로 분류했고 나눔형 전용 모기지(LTV 80%, 최장 40년, 저리 고정금리) 상품도 도입하겠다고 명시했다. 이를 두고 사전청약자들은 "정부 발표를 믿고 청약했는데 본청약 직전에 LTV 축소와 만기 단축이 이뤄진다면 명백한 정책 후퇴이자 신뢰 보호 원칙 위반"이라며 정부의 무책임을 강하게 질타했다.

당첨자들은 국가가 마땅히 해야 할 역할을 외면하고 있다고도 지적한다. 토지임대부 주택은 개인이 무단 점유하는 형태가 아니라 국가(공공)와 정식 임대차 계약을 체결하고 입주자가 매달 토지 임대료를 납부하는 구조. 민원인들은 "정부는 임대인으로서 임대료 수익은 챙기면서 정작 수분양자가 겪는 자금 조달 어려움은 '토지 소유권이 없다'는 이유로 개인에게 전가한다"고 주장했다. 정책적으로 설계해 임대료를 수취하는 만큼 담보 부족으로 인한 구조적 불리함을 수분양자에게 떠넘기지 말고 공공이 지급보증 등 담보 보완 장치를 마련해야 한다는 요구다.

특히 신혼부부 특별공급 당첨자들의 불만이 크다. 신혼부부 특별공급은 혼인 7년 이내만 신청할 수 있다. 사전청약에 당첨된 뒤 본청약을 기다리는 동안 이 기간이 대부분 소진됐다. 입주 포기를 선택하는 동시에 신혼특공 기회마저 사라지는 셈이다.

반값 아파트 취지와 어긋난다는 지적도 있다. 서울 지역 나눔형이 토지임대부 방식으로 공급된 이유는 높은 땅값을 분리해 초기 부담을 낮추기 위한 것이었다. 하지만 만기가 20년으로 짧아져 원리금 부담이 커지고 여기에 토지 임대료까지 더해질 경우 사실상 고소득자가 아니면 감당하기 어려운 구조가 만들어질 수밖에 없다. 한 사전청약 당첨자는 "주거 사다리 복원이라는 정책 목표를 금융 조건이 가로막는 셈"이라고 말했다.

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