“여보, 지금 사야해” 노원 토지거래허가 117% 급증[부동산360]

직방 10·15 이후 토지거래허가건수 분석
강남 3구 줄고, 강북 중저가 밀집 지역 증가

서울 노원구 월계동 월릉교에서 바라본 ‘한진한화그랑빌’ 아파트 모습. [헤럴드DB]

[헤럴드경제=홍승희 기자] 정부가 지난해 10월 서울시 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정한 가운데 토지거래 허가 건수가 최근 들어 증가하고 있는 것으로 나타났다. 특히 강남권은 허가 건수가 줄어든 반면 노원·성북·은평 등 중저가 아파트가 밀집된 지역의 허가 건수가 크게 늘어난 것으로 집계됐다.

12일 직방이 서울시의 토지거래허가 내역을 분석한 결과, 2025년 10월 20일부터 11월 28일까지 40일간의 허가건수는 5252건을 기록한 반면 그다음 40일간(11월 29일~2026년 1월 7일)은 5937건으로 13% 증가했다.

전문가들은 이 같은 흐름을 두고 규제 시행 직후 위축됐던 거래 심리가 일정부분 회복된 것으로 본다. 실거주 요건을 충족해야 한다는 특성상 단기적 기대수익보다는 실제 수요에 기반한 거래 흐름이 일정 수준 유지되고 있다는 것이다.

직방 관계자는 “토허구역 내 거래는 허가 이후 실제 계약까지 일정 시차가 발생하는 구조인 만큼 이번 분석은 실거래량 대신 허가 건수 기준으로 시장 흐름을 살펴봤다”면서 “기존에도 강남·서초·송파·용산 등 주요 지역과 그 외 일부 정비사업지 및 개발 예정지는 이미 토허구역으로 관리되고 있었다는 점은 함께 고려할 필요가 있다”고 덧붙였다.

구별로 허가내역을 살펴보니 기존에 토허구역으로 지정돼 있던 ▷송파(827건 → 439건) ▷강남(484건 → 233건), ▷서초(362건 → 164건) 용산(199건 → 90건)은 접수건수가 줄었다. 반면 중저가 아파트가 모여있는 ▷노원(284건 → 615건), ▷성북(259건 → 392건), ▷은평(203건 → 313건), ▷구로(176건 → 312건), ▷영등포(131건 → 311건) 등은 허가건수 증가세가 두드러졌다.

특히 노원의 경우 토지거래허가구역 지정 직후(284건)보다 그 이후 40일 동안 약 117% 증가한 615건으로 집계됐다. 국토교통부 매매 실거래가 자료 상으로도 같은 기간 210건에서 401건으로 거래가 늘며 25개 자치구 중 가장 많이 거래가 됐다. 상계, 중계 일대 지역의 경우 향후 10만3000세대 규모의 주거복합도시로 재편될 예정으로 용적률 완화 등을 통해 기존 정비사업 추진 중인 단지들의 사업 추진에 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다. 중계동 중계그린1단지 전용 49㎡가 5억 5300만원~5억8500만원, 상계동 상계주공9단지 전용 58㎡이 5억원~5억6300만원 선에서 거래됐다.

직방 관계자는 “5-6억원 대의 가격대로 타 지역 대비 거래가격대가 낮다는 점과 더불어 상계, 중계 일대 지구단위계획이 고시되고 복합정비구역 후보지로 일부 단지들이 거론되면서 노원 일대 매수세 증가에 힘이 실린 것으로 보인다”고 분석했다.

기존 토지거래허가구역인 강남·서초·송파·용산구에서 허가 건수가 줄어든 배경에는 장기간 지속된 규제 환경 속에서 누적된 시장 피로감이 작용한 것으로 보인다. 이들 지역은 고가 주택이 밀집돼 있어 대출 규제의 영향이 상대적으로 크지 않고, 그간 자금 여력이 있는 수요를 중심으로 거래가 꾸준히 이어져 왔다.

직방 측은 “최근에는 높은 가격 수준에 대한 부담과 고점 인식이 확산되면서 거래에 보다 신중한 태도가 나타나고 있으며, 향후 세제·규제 환경 변화 가능성 등 중·장기 리스크를 고려한 판단이 더해지며 추가적인 수요 유입 동력이 다소 약화된 모습”이라고 설명했다.

한편 토지거래 허가 건수와 실제 거래량은 반드시 일치하지 않아 주의가 필요하다는 게 전문가 설명이다. 직방 관계자는 “허가 이후 계약 체결과 실거래 신고까지는 일정한 시차가 존재하고, 그 과정에서 계약이 철회되거나 취소되는 사례도 발생한다”며 “실제 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 같은 기간 서울시 아파트 매매 거래량은 3984건에서 3862건으로 약 3% 줄었다. 허가 건수 증가가 향후 거래 통계에 일부 반영될 수는 있지만, 그대로 거래량 확대로 이어진다고 단정하기는 어렵다”고 강조했다.