결국 '현금부자' 손에 좌우된다…올해 서울 분양받기 '하늘의 별'

핵심요약

1월 서대문구, 영등포구, 서초구부터 분양일정 돌입
서울 1천 가구 이상 대형분양 크게 줄어…예정 분양일정도 유동적
공급부족으로 분상제 이외 지역 분양가는 역대급 상승 가능성, 대안으로 경기 공공분양 부상

아파트 매매가격이 부착된 서울시내 한 부동산 모습. 황진환 기자

부동산 전문가들이 2026년 서울과 수도권 아파트 가격 상승을 예상한 가장 큰 이유로 절대적으로 부족한 '공급 물량'을 꼽았다. KB부동산에 따르면 올해 전국 아파트 입주 물량은 18만3124가구로 예측됐다. 지난해 대비 22.5% 감소한 수치다. 수도권 입주 예정 물량도 8만8821가구로 지난해 대비 절반 수준으로 감소할 것이라는 전망이 나온다.

서울, 서대문구·영등포구·서초구부터 시작되는 올해 분양일정

각 부동산 플랫폼의 전망을 종합하면 26년 상반기는 서대문구 '드파인연희', 영등포구 '더샵신길센트럴시티', 서초구 '아크로드서초'가 1월 분양을 예고하고 있다. 2월에는 서초구 '오티에르반포', 강서구 '래미안신방화역엘라비네' 등이 준비하고 있다. 3월 전후로는 성북구 '장위10구역 재개발' 등 대단지 공급이 예정돼 있다.

강남·한강변 일대인 이른바 '한강벨트' 재건축·재개발 단지들이 26년 분양 대기 명단에 이름을 올리고 있다. 동작구 흑석동의 '디에이치 켄트로나인(흑석9구역)'은 1500여 가구 규모의 대단지로, 9호선 흑석역과 중앙대 상권을 끼고 있어 벌써부터 '로또 청약' 후보로 거론된다. 서초 방배·반포 일대 재건축 지역들도 분양 일정을 고심하고 있다. 반포주공 1단지 1·2·4주구(반포 디에이치 클래스트)는 올해 상반기 1832가구에 이르는 일반분양 예정을 잡고 있다. 부동산 전문가들은 디에이치 클래스트가 일반분양을 실시할 경우 올해 최대어가 될 것으로 보고 있다. 이 지역도 분양가 상한제 지역이어서 벌써부터 '로또분양'이라는 말이 나오고 있다.

수도권 외곽과 신도시로 시선을 넓히면 공공분양 물량이 늘어난다. 정부는 2026년 수도권 공공택지에서 약 2만9천가구의 공공분양을 공급하겠다는 계획을 내놓은바 있다. 주요 공급지는 3기 신도시인 고양창릉(3881가구), 남양주왕숙(1868가구), 인천계양(1290가구), 그리고 2기 신도시 광교(600가구), 평택고덕(5134가구), 화성 동탄2(473가구) 등이다.

서울 1천 가구 이상 대형 분양 줄고…공공분양도 고덕 유일

류영주 기자

지난해 역대급 아파트 가격 상승률을 찍은 서울에서 아파트를 구매하기란 올해도 만만치 않을 전망이다. 서울 도심 공급은 재건축·재개발 단지로 제한된 지 오래다. 그나마도 올해는 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 3중규제로 묶이자 조합 내에서는 최대한 분양 일정을 늦추려는 움직임이 역력하다.

특히 분양가 상한제에 묶여 있는 강남 지역 조합은 오는 6월에 예정된 지방선거를 주목하고 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "분양가 상한제 때문에 조합원들이 빨리 분양 해봤자 제값을 받지 못한다는 인식이 강하다. 환율 하락에 의한 원자재 가격 상승 등으로 분양가는 조금씩 올라가고 있기 때문에 더욱 그렇다"고 지적했다. 문재인 정부는 2020년 7월말 서울 18개구 309개동에 대해 민간택지 분양가상한제 적용을 결정했다. 이 규제는 2023년 1월, 강남·서초·송파·용산구를 제외한 서울 14개구에서 완화됐다. 강남 재개발·재건축 지역에서는 지방 선거를 앞두고 은근히 과거와 같은 규제완화를 기대하는 눈치다.

애시당초 물량 자체가 부족한데다 예정된 분양마저 늦춰질 가능성이 상당해지면서 올해 예정된 서울 아파트 분양 경쟁은 그 어느 때보다 치열해질 전망이다. 경쟁률은 3중규제로 청약 가능한 인원이 줄면서 커지는데 한계가 있겠지만 문제는 분양가다. 특히 여전히 분양가 상한제로 묶인 강남3구, 용산구가 아닌 지역의 분양가들은 크게 상승할 가능성이 커졌다. 흑석동등 강남3구 배후 지역 분양가는 역대급 최고가를 기록할 가능성도 있다.

서울 민간 분양은 막대한 현금보유자만 가능할듯…현실적 대안은 경기 공공분양

서울 아파트 분양 경쟁은 치열해지겠지만, 현재 이 판에 낄 수 있는 사람은 극히 제한돼 있다. 10·15 대책 이후 강화된 대출규제때문이다. 대출이 극도로 제한되면서 고액의 분양가를 감당하기 위해서는 현금보유량이 중요해 졌다. 특히 규제지역 내 분양 단지는 LTV 40% 적용, 3년 전매제한, 최대 10년 재당첨 제한, 실거주 의무 등 까다로운 부대조건이 더 붙는다. 한강벨트·강남권 재건축처럼 분양가가 높은 단지는 자금 여력이 되는 상위 계층 중심으로 청약이 집중될 수밖에 없다.

김인만 부동산경제연구소 대표는 "서울 민간 아파트는 거액의 현금을 보유한 사람들의 잔치로 끝날 가능성이 커졌다. 현금을 보유하지 않은 사람들은 경기도의 대규모 공공분양을 시도하는 것이 현실적이다"고 설명했다.

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