‘똘똘한 한 채’ 찾아 서울 상경 매수…금천·구로 지고 ‘한강벨트’ 떴다

지난해 외지인 매수 비중 25%…거래 회복 속 건수 증가
송파 3년 연속 1위·강동 급부상…동남권 쏠림 심화
마포·영등포 순위 급등, 강남·서초는 상대적 후퇴
갭투자 막히자 경기 수요 이동…서울 안에서도 선택 갈려

[이데일리 이다원 기자] 지난해 고강도 부동산 규제 속에서도 ‘똘똘한 한 채’를 찾는 외지인들의 서울 상경 매수세가 이어지며, 주택 거래 4건 중 1건은 서울 외 거주자가 사들인 것으로 나타났다. 전체 매수 비중은 예년 수준을 유지했으나, 매수 지역이 ‘한강벨트’와 송파·강동구 등으로 압축되는 등 서울 내 외지인 투자 지도가 재편되는 흐름이 뚜렷했다.

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. (사진=이데일리 이영훈 기자)

11일 법원 등기정보광장에 따르면 2025년 서울 집합건물(아파트·다세대·연립주택 등) 전체 매수 건수는 18만 2929건으로 전년(15만 2310건) 대비 약 20% 증가했다. 이 가운데 서울 외 지역 거주자가 서울 주택을 사들인 건수는 총 4만 5845건으로 집계됐다. 전체 거래의 25.1%를 서울 외 지역 매수자가 책임진 셈이다.

서울 외 지역에서 서울 주택을 사들이는 비중은 비슷한 수준을 수년째 유지하고 있다. 2019년 24.8%에서 시작해 2021년 25.5% 2024년 25.4% 2025년 25.1%를 기록하며 시장 상황과 관계없이 매년 25% 안팎을 일정하게 유지하면서다. 부동산 하락기였던 2022년(29.7%) 일시적으로 치솟았던 특수 상황을 제외하면 외지인 수요가 서울 시장의 일시적 변수가 ‘상수’로 고착화했다는 분석이 나온다.

[이데일리 김정훈 기자]

비중은 일정하지만 외지인이 매수한 지역은 크게 달라졌다. 지난해 외지인이 가장 많이 매수한 자치구는 송파구(3420건)로 3년 연속 1위를 지켰다. 이어 강동구가 3027건으로 2023년 7위에서 2년 만에 상위권으로 올라섰다.

눈에 띄는 변화는 외지인 매수 중심 지역이 ‘한강벨트’로 불리는 한강 인접 지역으로 이동한 점이다. 마포구는 2024년 6위(1995건)에서 2025년 3위(2998건)로 영등포구는 7위(1957건)에서 4위(2891건)로 수직 상승했다. 반면 강남구는 매수 건수가 늘었음에도 순위는 4위에서 7위로 밀려났고 서초구 역시 10위권 턱걸이에 그쳤다. 서울 외 지역에서의 수요가 초고가 지역인 강남·서초를 넘어 실거주와 투자 가치를 동시에 갖춘 한강변 핵심 지역으로 이동했다는 설명이다.

반면 과거 외지인 유입이 많았던 금천구와 구로구는 10위권 밖으로 밀려났다. 2024년 3위(2475건)였던 강서구는 2025년에도 매수 건수는 늘었지만(2590건) 순위는 5위로 내려왔다. 2023~2024년까지만 해도 외지인 유입이 많았던 금천구는 2025년 상위 10위에서 빠졌고, △구로구 △중구 등도 진입하지 못했다.

이처럼 외지인 매수의 무게중심이 서남권과 일부 도심 지역에서 동남권과 한강벨트로 이동한 배경으로는 서울 아파트에 대한 선호와 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 꼽힌다. 여기에 고강도 부동산 규제 전후로 매수에 나선 수요가 일부 겹친 것으로 분석된다. 이 과정에서 외지인 매수는 서울 전반으로 확산하기보다, 동대문·마포 등 상대적으로 진입 장벽이 낮으면서도 입지 경쟁력을 갖춘 지역에 집중되는 양상을 보였다.

갭투자(전세 낀 매매)가 제한된 환경도 영향을 미친 것으로 파악된다. 2025년 서울 주택을 매수한 외지인 가운데 2만 7819명은 경기 거주자로 집계됐다. 서울 외 지역에 거주하던 수요가 서울 주택시장으로 이동하는 흐름이 일정 부분 반영됐다는 해석이 나온다. 이와 관련해 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “갭투자가 제한적인 환경 속에서 실거주 혹은 중장기 투자를 목적으로 한 경기권 수요가 마포·동대문 등 도심 접근성이 좋은 지역을 선택하며 서울 매수 지도가 재편되고 있다”고 분석했다.