■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 주원 현대경제연구원 연구본부장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
지난해 전국 아파트의 국민평형 평균 분양가가 처음으로 7억 원을 넘어섰습니다. 심지어 서울은 19억 원도 돌파했습니다. 분양가 상승이 이어지면서 내 집 마련은 점점 어려워지고 있습니다. 주원 현대경제연구원 연구본부장과 함께 분석해 보겠습니다.
[앵커]
부동산 이야기를 해 보도록 하겠습니다. 국민평형 전용면적 84제곱미터 말씀을 드리는 건데 7억 1308만 원이었어요. 1년 사이에 7000만 원 가까이 뛰었는데 지난해 부동산 시장이 뜨거웠네요.
[주원]
아무래도 매주 부동산원에서 발표하는 지표를 보면 매매가격 상승률이 올라서고 있고요. 다만 25평 국평 기준으로 7억이라고 하는데 서울은 거의 20억 가까이 올랐습니다. 서울도 평균이기 때문에 잘 나간다는 강남 쪽 보면 2배 정도 생각하시면 될 것 같고요. 우리 주식시장도 그렇지만 특히 부동산 시장에 대해서 FOMO라는 게 최근에 유행하는데. 쉽게 말하면 주변에 있는 친구, 직장동료는 집 샀는데 자기만 집 못 사면 벼락거지가 되면 와이프한테 한마디 듣는 거죠. 사회적으로 상당히 문제입니다. 소득 양극화보다 자산 양극화라는 게 상당히 문제고. 지금 집을 빨리 사야 되느냐. 그 부분에 대해서 질문들을 받게 되는 거죠. 지방 쪽까지는 모르겠으나 수도권 특히 서울 같은 경우는 지금 서울의 아파트 가격이 언제나 쌉니다. 그 말은 항상 올라갈 수밖에 없는 구조적인 문제를 가지고 있기 때문에 지금 이 방송 시청하시는 분들도 많은 공감을 하실 거라고 생각합니다.
[앵커]
구조적인 문제가 있어서 서울은 계속 오를 수밖에 없다고 말씀하셨는데 그 구조적인 문제라는 게 뭡니까?
[주원]
제가 항상 하는 얘기죠. 물량이 없다. 왜냐하면 서울은 개발이 거의 다 됐고요. 유휴부지가 남아 있긴 하지만. 그리고 서울에서 주거하려고 하는 수요는 먼 지방에 계신 분들도 기회만 되면 서울로 올라오고 싶어 하시거든요. 잠재적 수요는 무한대라고 보시면 됩니다. 그런데 공급이 끊긴다는 건 특히 서울 지역, 수도권 지역을 중심으로 주택가격이 올라갈 수밖에 없는 문제입니다.
[앵커]
이처럼 신규 분양 진입이 어려워지다 보니까 자연스럽게 기존 아파트로 수요가 몰리고 있는 것 때문일까요? 바로 서울 집값 흐름을 살펴보면 일주일 전보다 0. 18%나 뛰었는데 48주 연속 오름세 보이고 있거든요. 어떻게 보십니까?
[주원]
1년이 52주 정도라고 보니까 1년 동안 올랐다고 보시면 되는데 48주 동안 계산해 보면 아파트만 봤을 때 역시 서울이 가장 높았고요. 전국으로 보면 전국 평균은 아파트 매매가격이 48주 동안 오른 게 한 1%밖에 안 되는데 서울은 9% 정도 되고요. 서울 중에서 특히 송파구는 평균적으로 송파구의 랜드마크 이런 잘나가는 아파트를 평균했을 때 21%가 올랐더라고요. 그러니까 1년 동안 수익률이 21%면 은행 이자대출금리가 6%, 많이 잡으면 7%잖아요, 주택담보대출이. 그러면 이론적으로 담보대출 받아서 사면 되는 겁니다. 그게 남는 겁니다. 그건 확실하게 생각합니다.
[앵커]
이렇게 집값이 무섭게 오르고 있고요. 서울 아파트값이 0. 18% 한 주 만에 뛰었다. 별거 아닌 것처럼 들릴 수 있는데 연봉률로 따지면 9. 8%쯤 됩니다. 굉장히 큰 폭의 오름세인데. 또 하나의 문제점이라면 임대차 시장이 아닐까 싶어요. 정부에서 이런 대책들이 나오면서 전세, 월세 시장이 어려워지고 있는데 지금 상황을 어떻게 볼 수 있을까요?
[주원]
서울에서 주거하시는 분들이 자가를 가지고 계시는 분보다는 전세나 월세 사는 분들이 많거든요, 직장 때문에. 주택을 사려면 엄청난 목돈이 있어야 되고 그게 결국 매매 시장에서 공급부족이 전세매물을 거둬들이는 그런 영향을 받아서, 그 말은 전세가격이 올라가고 매물조차 없으면 월세로 전환되면서 서울시 주거안정이 상당히 위협을 받을 수밖에 없고요. 이 부분은 수도권 지역의 수급 문제가 심각하다면, 그리고 수급 문제라는 게 생각해 보면 단기간 내에는 해소될 수 없거든요. 대규모 주택공급계획이 발표되고 실제로 착공되고 분양되어야만 해소되는 문제이기 때문에 향후 2~3년간 특히 서울 지역 같은 경우 전월세 쪽에서 가격 상승, 어떤 지역에 있어서는 물량 자체가 없는 그런 주거불안정 상황이 상당 기간 지속될 것으로 생각됩니다.
[앵커]
방금 짚어주셨듯이 수급 문제로는 단기간 해결이 어려울 것이라고 전망을 하셨는데 정부가 이르면 이달 중순쯤에 추가 공급대책을 내놓겠다고 입장을 발표했거든요. 어떤 대책들이 담길까요?
[주원]
추가 공급대책은 서울 시내에도 유휴부지라든가 미매각부지가 있습니다. 그게 거슬러 올라가면 문재인 정부 때 2020년 8월이었나요. 4만 가구 대충 추산하면. 태릉도 있고 과천청사 부지도 있고요. 그런데 지자체하고 지역주민들이 반대해서 무산됐죠. 그 부분에서 새롭게 그 안에 있는 대상 부지 중에 서울시랑 국토교통부가 그런 유휴부지를 주택공급을 하겠다는 거고 대표적인 게 상암, 디지털미디어시티 랜드마크, 그쪽에 아직도 착공도 안 되고. 주거율, 주택을 짓는 비율을 높이고. 그다음에 은평구 국립보건원 부지가 있고요. 또 하나는 용산 쪽인데요. 용산에도 빌딩을 지을 공간이 있기는 한데 용산 공원이 만들어졌잖아요, 미군부대가 철수하면서. 이런 지역 쪽으로 조만조만한 지역을 발표하면서. 다만 발표된다고 실제로 분양되고 완공까지는 오래 걸리겠지만 시장에 조금이라도 심리적인 안정을 주고자하는 서울시하고 정부의 주택공급 대상지역 발표가 있을 것으로 생각됩니다.
[앵커]
어떤 내용이 담길지 봐야 되겠는데 어설픈 정책이나 비현실적인 정책이 나오면 시장은 오히려 더 불안해질 수 있으니까 잘 조율해서 제대로 된 정책이 나왔으면 좋겠습니다. 기존의 대책 같은 것들을 반복하면 안 되겠어요. 이렇게 부동산 시장이 불안불안한데 반대로 건설업 경기는 별로 안 좋은 것 같아요. 이 격차는 뭡니까?
[주원]
건설업 경기가 좋으려면 부동산 시장과 건설업이 우리가 직관적으로 생각할 때 같은 방향으로 가야 되는 거 아니냐. 왜냐하면 부동산 경기가 좋으면 분양도 잘되고. 그런데 문제는 뭐냐 하면 아까 말씀드렸던 겁니다. 건설업 경기가 좋으려면 착공이 되어야 되는데 물량 자체가 없는 거예요. 건설업하고 부동산 경기가 따로 따로 놀 수밖에 없는 거고요. 건설업 같은 경우는 실제로 이미 코로나 이전부터 건설 투자가 계속 마이너스였어요. 중간에 살짝 한 개 연도 정도 플러스가 소폭 된 적이 있었는데. 그게 올해까지 지속됐고요. 올해 마이너스 폭이 상당히 큽니다. 한 마이너스7%. 건설 투자가 차지하는 비중을 생각해 보면 건설투자에서 올해 빠지는 부분. 전체 경제성장률 빼는 부분이 한 0. 7~0. 8%포인트 되거든요. 작년입니다. 작년 경제성장률을 최소한 1. 0 이상을 보고 있으니까 만약에 건설투자 7% 빠지는 부분이 안 빠졌더라면 작년 경제성장률은 거의 6% 가까이 되는 겁니다. 어떻게 보면 작년에 우리나라 역사상 밑에서 다섯 번째 저성장 낮은 성장률을 기록했다고 하는데 건설투자만 제대로 작동했었어도 작년은 잠재성장률 수준까지 올랐던 겁니다. 어떻게 보면 올해도 그렇고 작년도 그렇고 지금까지 몇 년 동안은 건설투자가 경제성장률 올리는 거를 밑에서 잡아당기고 있다고 보시면 됩니다.
[앵커]
그러면 한국경제의 또 다른 축이라고 할 수 있는 제조업 상황은 어떻습니까?
[주원]
제조업은 솔직히 말씀드리면 최근에 제조업 상황을 알고자 하면 수출 통계를 보면 되는데요. 작년 연간 수출은 플러스였잖아요. 플러스 3. 8%였는데 반도체를 빼면 마이너스 1%입니다. 즉 제조업은 반도체만 좋다. 그리고 자동차도 일부 팔리는 부분도 있지만. 대부분 제조업을 보면 화학산업 같은 경우는 구조조정, 철강 산업도 그렇고요. 그렇다면 제조업 경기는 반도체 빼놓고 그렇게 안 좋았고. 그나마 나았던 게 제조업이 경기를 할 때 수출 출하되는 부분. 내수, 우리 국내로 출하되는 부분을 보면 최근에 수출 출하 부분은 우리가 수출은 명목금액이지만 출하는 출하량으로 계산되거든요. 별로 안 좋아요. 오히려 내수 출하가 받쳐주고 있는 그런 모습이라 제조업 경기가 만약에 반도체를 빼고 말씀드린다면 침체 국면이다, 이렇게 보시면 됩니다.
[앵커]
조금 전에 말씀해 주신 내수 출하, 이 정도만 좋다. 건설업은 계속 나쁘고 제조업도 반도체 빼고 다 안 좋고. 지금은 믿을 게 소비밖에 없다는 뜻이 되는 겁니까?
[주원]
그나마 소비지표는 좋았다고 생각이 되는데요. 왜냐하면 3분기 소비쿠폰 효과 때문에 민간소비가 상당히 올랐고 소매판매 기준으로 3분기 1. 5%였는데 11월까지 평균적으로 계산하면 한 1. 0%. 다운되는 효과는 있거든요. 그런데 다운되지만 소비쿠폰이 3분기에 효과가 집중됐다면 10월 4분기부터 소비쿠폰 효과가 많이 빠진다고 생각합니다. 그럼에도 1% 정도 나왔다는 건 긍정적으로 평가는 되는데 우리가 상식적으로 최근에 임금이 많이 늘었다든가 작년 연말, 올해 초에 봤을 때. 그렇다면 소비 흐름을 결정짓는 핵심은 돈, 소득이 있어야 되는 건데 소득이 아직도 한국 경제가 확실히 회복 국면에 들어섰다고 말을 못하는 상황에서 소득이 안 받쳐지면 소비 좋아지는 흐름도 결국 꺾이지 않을까, 이런 생각을 해 보면
[앵커]
최근 가계 비영리 단체의 부채대비 배율은 지표의미 있는 변화는 있는 것 같습니다. 지난해 3분기 기준으로 가계와 비영리단체 부채금리 배율이 1. 47%, GDP 대비도 줄었는데 어떻게 보세요?
[주원]
서울 지역은 대출로 충당하기는 힘든 상황이잖아요. 그런 규제가 있었던 것 같고. 그리고 가계부채 자체가 준 건 아닙니다. GDP 대비 퍼센트나 배율이 많이 낮아졌다는 건데, 그 말은 뭐냐 하면 분모 GDP가 커졌을 수 있는데. 그런데 상식적으로 최근에 경제성장률이 높지도 않았는데 GDP가 왜 갑자기 커졌지? 이때 GDP는 명목, 즉 물가까지 고려한 겁니다. 인플레이션이 많이 올라갔잖아요. 그러다 보니까 그런 비율도 많이 떨어졌고. 그래서 건전성 지표는 두 지표를 많이 쓰지만 이걸 가지고 우리 가계가 건전해졌다고 판단하기 어렵다고 생각합니다.
[앵커]
전반적인 경기 개선세가 안 보이는데 자산 가격만 오르는 모습 위험해 보이기도 하는데요. 또 하나의 경제 상황 살펴보도록 하겠습니다. 이번에는 중국으로 가보려고 하는데요. 오랫동안 중국 경제의 위기요인, 그 가운데 하나를 꼽자면 역시 부동산 아니었을까 싶어요. 이번에는 완커라는 회사가 디폴트 위기를 넘겼다고 하는데 이 회사는 뭡니까?
[주원]
이 회사는 몇 년 전에 많이 들어보셨을 거예요, 헝가. 중국의 부동산 건설 종합순위 1위가 왕커 기업이었습니다. 포춘지 선정 글로벌 기업 중에 160위까지 올라갔던 큰 기업이고요. 헝다나 비구이는 알게 모르게 중국 정부가 영향력을 행사하고 있지만 왕커는 공식적으로 중국의 선전시가 최대 메트로이기 때문에 국유기업, 상대적으로 안정된 기업이라고 많이들 평가했는데도 불구하고 이번에 왕커 그룹도 앞에서 헝다나 비구이안 경로를 따라가고 있는 모습입니다.
[앵커]
그러면 이 같은 사태가 중국 경제와 금융시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요?
[주원]
중국 경제는 최대치로 잡았을 때 건설하고 부동산 시장이 경제성장의 40%를 끌고 간다고 그랬던 적이 있었거든요. 그런데 지금은 건설경기가 많이 죽었으니까 그래도 최소한 20%는 끌고 가기 때문에. 또 중국 부동산 건설사들 중에 헝다, 비구위안, 완커까지 3대 물량의 70~80%를 잡고 있거든요. 그렇다면 중국 경제는 여전히 부동산 시장의 침체를 벗어나지 못하고 그 영향을 받을 것 같고. 금융시장 쪽에서는 디폴트까지는 안 갈 것 같아요. 지방정부가 빼고 있으니까. 그런데 채권유입이라든가 자금경색이 진행될 거고 최근 중국 정부가 금리를 계속 내렸고 그렇게 가면 올해도 한 번정도 내릴 거라고 생각하고 최근에 돈까지 빼서 재정지출까지 확대하고 있는데. 그러면 중국 경제정책이 안 먹힐 수 있습니다. 안 먹힐 가능성이 상당히 높고 그렇다면 중국 경제성장률은 작년에 4. 8% 정도 추정하고 있는데 그게 올해는 한 4%대 초반까지 많이 떨어질 가능성이 있습니다.
[앵커]
중국 성장률이 4% 초반대라는 건 많은 것들을 시사할 것 같은데 이 수치는 우리가 어떻게 봐야 돼요?
[주원]
중국이 몇 년 전만 해도 마오파라고 해서 한자로 치면 8% 얘기를 했었거든요. 그게 얼마 안 됐습니다. 결국 중국의 경제성장률은 떨어지는 모습이고요. 그런데 일부에서는 중국의 침체가 이걸 끌고 간다고 하지만 부동산 침체도 가만히 보면 중국의 수도권 집중, 그리고 중국은 우리보다 먼저 생산가능인구가 줄기 시작했거든요. 수도권과 지방의 부동산 시장 경기 격차가 엄청나게 벌어지고 있어요. 그래서 성장 잠재력의 문제가 아닌가. 최근에 부동산 침체가 단순히 공급과잉이라든가 투기뿐만 아니고 중국 경제가 가지고 있는 중장기 성장잠재력. 일종의 우리나라로 치면 과거 외환위기 때 한국 경제가 처했던 중진국 감정, 그런 쪽으로 빠지는 게 아닐까 생각됩니다.
[앵커]
중국의 성장 둔화는 우리나라에도 영향을 줄 수 있기 때문에 우리도 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다. 지금까지 현대경제연구원 주원 연구본부장과 함께 했습니다.
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