[현장클릭] 장특공제가 만든 '잠긴 시장'

최아영 기자

이달 중 정부의 부동산 대책 발표가 예정됐다. 내용은 공개되지 않았으나 시장에서는 세제 개편이 포함될 것으로 추측하고 있다. 수도권 공급에 뾰족한 수가 없는 상황에서, 세금을 통해 규제를 강화하고 물량을 늘릴 것이라는 예상이다.

유력하게 지목되는 제도는 장기보유특별공제(장특공제)다. 장특공제는 일정 기간 이상 보유한 부동산 양도에 대해 양도차익의 일정 부분을 공제해 주는 제도다. 일반 집합건물과 토지 등을 기준으로 1년에 2%씩, 15년간 30%까지 가능하다.

그러나 1가구 1주택자의 경우, 거주 기간이 10년 이상이면 공제율은 80%까지 올라간다. 이에 더해 1가구 1주택 비과세 한도 12억원을 제외하게 되면 다주택자 보다 고가 1주택자가 더욱 많은 공제를 받을 수 있다.

이에 형평성을 고려해 과세 체계 개편이 이뤄져야 한다는 목소리는 꾸준히 나오고 있다. 장특공제로 인해 다주택 보유나 주택 간 분산 투자보다 핵심 입지에 있는 고가의 1주택을 장기 보유하는 것이 세후 수익률 측면에서 유리하도록 유도했고, '똘똘한 한 채' 현상을 강화했다는 시각이다.

또 서울 핵심 지역으로 집중되는 현상과 함께 고가주택의 장기 보유 경향을 견인하며 청·장년층의 진입을 막고, 매물이 잠기는 문제를 낳았다는 지적도 나온다.

법원 등기정보 광장에 따르면 지난해 12월 기준 송파구의 집합건물 소유자 중 60대 이상인 경우는 50.5%로 절반 이상에 달했다. 강남 3구로 보면 강남구는 48.4%, 서초구는 46.9%로 절반에 가까웠다. 반면 30대 미만 소유주 비중 강남구가 1.28%, 서초구는 1.21%에 그쳤고, 송파구는 0.95%로 가장 낮았다. 서울 핵심지의 청·장년층 진입은 사실상 어렵다는 방증이다.

정치권에서도 장특공제 하향 목소리가 나오고 있다. 지난해 12월 진성준 더불어민주당 의원과 토지+자유연구소가 발표한 정책보고서에는 장기보유특별공제를 하향하는 내용이 담겼다. 1주택자에 최대 80%까지 적용되는 공제가 일반 부동산과 같게 최대 30% 수준으로 낮춰 재고 주택이 시장에 나오도록 유도하되, 거래세를 낮추자는 방안이다.

다만 1주택자에 대한 세 부담을 높이는 것에 대한 부정적인 시각도 존재한다. 하지만 서울과 지방, 서울 내에서도 중심지와 외곽 간의 집값이 벌어지고 있어 주택 수가 아닌 주택 가액으로 세제를 바꾸는 등 현실과 어우러지는 개편 방향이 바람직하다.

act@fnnews.com 최아영 기자

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