한강변 안 부럽다…서울 부촌 지도 다시 그리는 4대 생태하천

하천이 집값 상한선 바꾼다
홍제천·안양천·중랑천·탄천 주목

드파인 연희 투시도. 이미지ㅣSK에코플랜트

인더뉴스 제해영 기자ㅣ서울 주거 지형이 달라지고 있습니다. 과거에는 한강 조망 여부가 집값을 결정짓는 핵심 요소로 작용했다면, 최근에는 도심을 관통하는 생태하천이 새로운 주거 프리미엄 축으로 부상하고 있습니다.

교통과 학군 중심이던 서울의 부촌 지도에 ‘쾌적성’이라는 새로운 기준이 더해지며 주거 가치 평가의 패러다임이 바뀌고 있다는 분석입니다.

서울시는 1999년 청계천 복원을 시작으로 도심 하천을 생태공간으로 되살리는 사업을 본격화해 왔습니다. 현재까지 투입된 예산만 5500억원 이상으로, 단순 치수를 넘어 수변 녹지와 산책로, 문화 공간을 결합한 도시 재생 사업으로 확장됐습니다.

이 같은 변화는 인근 주거지 가치 상승으로 직결되고 있습니다. 대표적인 사례가 홍제천입니다. 홍제천은 서대문구와 은평구를 관통하는 하천으로, 최근 수변 공간 정비와 내부순환로 지하화 계획이 맞물리며 주거 선호도가 빠르게 높아지고 있습니다.

이미지ㅣTHEPR

인근 신축 단지의 경우 동일 생활권 내 비조망 세대 대비 수억 원 이상의 가격 차이를 보이며 거래되고 있습니다. 안양천 역시 과거 산업 하천 이미지를 벗고 주거 가치 상승의 중심축으로 자리 잡았습니다. 양천·영등포·구로를 잇는 안양천 수변을 따라 자전거도로와 공원이 조성되며 실거주 선호 지역으로 재평가받고 있습니다.

중랑천과 탄천도 예외는 아닙니다. 중랑천은 동북권 주거지의 녹지 축으로, 탄천은 강남권 고급 주거지와 맞닿아 프리미엄 수변 주거지의 상징으로 자리 잡았습니다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 주요 하천 인접 단지는 동일 입지의 역세권 단지보다 높은 가격 방어력을 보이고 있는 것으로 나타났습니다.

전문가들은 생태하천이 조망 프리미엄을 넘어 삶의 질 전반을 끌어올리는 요소로 작용하고 있다고 분석합니다. 하천은 단기간에 조성할 수 없는 희소 자산으로, 장기적인 주거 가치 상승을 이끄는 핵심 인프라라는 평가입니다.

이러한 흐름 속에서 최근 분양시장에서도 생태하천 인접 단지가 주목받고 있습니다. 홍제천 수변에 들어서는 ‘드파인 연희’는 하천 조망과 녹지 환경, 도심 접근성을 동시에 갖춘 단지로 평가됩니다.

분양 관계자는 “하천과 공원이 결합된 주거 환경은 시간이 지날수록 가치가 높아진다”며 “실수요자는 물론 장기 관점의 수요까지 관심을 보이고 있다”고 말했습니다.

업계는 향후 서울 주거 시장에서 생태하천을 중심으로 한 ‘수변 프리미엄’ 경쟁이 더욱 심화될 것으로 보고 있습니다. 한강 중심의 부촌 구조가 도심 하천을 따라 다극화되는 흐름이 본격화되고 있다는 분석입니다.

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