[2026 부동산 전망]③ “규제가 오히려 집값 자극… 거래세 낮춰야 매물 순환”

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 아파트 단지가 보이고 있다. /뉴스1

부동산 시장 정상화를 위해서는 규제 완화가 시급하다고 전문가들은 입을 모았다. 대출 규제로 위축된 수요가 회복되고, 취득세·양도소득세 등 거래세 부담이 줄어 공급이 늘어야 집값이 잡힌다는 것이다. 또 신속한 주택 공급을 위한 재건축·재개발 등 정비사업 활성화 방안도 마련해야 한다는 의견이 많았다.

◇ “수요 억제 중심 규제 완화해야”

3일 조선비즈가 부동산 전문가 20명을 대상으로 실시한 ’2026년 부동산 시장 전망' 설문조사 결과에 따르면 응답자의 55%(11명·중복응답 가능)가 정부는 부동산 시장 거래 활성화를 위해 ‘수요 억제’에 중점을 둔 부동산 정책을 개선해야 한다고 답했다.

앞서 정부는 지난해 6·27 대책을 통해 주택담보대출의 최대 한도를 6억원으로 제한했다. 이후 10·15 대책 발표 땐 20억원, 25억원 초과 주택의 대출 한도를 각각 4억원, 2억원으로 더 낮췄다. 또 서울 전역과 경기도 12곳을 실거주 의무가 부과되는 토지거래허가구역으로 지정했다.

송승현 도시와경제 대표는 “실수요, 갈아타기 수요가 움직여야 부동산 시장의 가격·수급 조정 기능이 회복된다”며 “거래 절벽을 해소하려면 대출 규제를 정상화해야 한다”고 했다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “불필요한 곳은 규제 지역 해제가 필요하다”며 “구·동 단위 해제를 위한 법 개정 및 서울시와의 협력 강화가 필요하다”고 했다.

수요를 분산해야 한다는 주장도 나왔다. ‘수도권 쏠림’을 근본적으로 해결하기 위한 방안을 강구해야 한다는 것이다. 김진유 경기대 교수는 “수도권 거주자가 지방 주택을 매입하면 1주택자로 인정, 2주택자 중과세를 면제하는 등의 세제 혜택이 필요하다”며 “지방 주택 매입 활성화를 위한 정책을 강구해야 한다”고 했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울 1극 체제 분산을 위한 지역균형발전 정책을 마련해야 한다”고 했다.

그래픽=손민균

◇ “공급 확대 위해 거래세 인하… 정비사업 촉진”

규제 일변도의 부동산 정책은 ‘매물 잠김→거래 급감→집값 상승’이란 부작용을 초래하고 있다. 전문가들은 시장의 매물 출하를 유도하기 위해 부동산 거래세 개편이 이뤄져야 한다고 했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “취득세·양도세 등 부동산 세금 규제를 완화해 매물이 다시 시장에서 순환될 수 있도록 해야 한다”고 했다.

함 랩장은 “매물 잠김 해소를 위한 양도세 장기보유특별공제(장특공제)를 강화해야 한다”고 했다. 장특공제란 토지·건물 등 부동산을 3년 이상 갖고 있다가 팔면 세금을 깎아주는 제도로, 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있다.

주택 공급을 신속하게 늘리기 위해 재건축·재개발 등 정비사업을 촉진해야 한다는 의견도 다수였다. 응답자의 25%(5명·중복응답 가능)는 정부가 부동산 시장 거래 활성화를 위해 정비사업 규제를 완화해야 한다고 응답했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “올해부터는 주택 공급 부족이 본격화되면서 집값 상승만이 아니라 전·월세 가격도 같이 폭등하는 이중고가 나타날 것”이라며 “재건축·재개발 규제를 완화하지 않으면 앞으로 이 구조가 더 고착화될 것으로 보인다”고 했다.

※설문 대상 전문가 20인(가나다순)

고준석 연세대 상남경영원 주임교수, 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장, 김성환 한국건설산업연구원 연구위원, 김은선 직방 데이터랩실 리드, 김제경 투미부동산 소장, 김진유 경기대 도시교통공학과 교수, 김효선 NH농협 부동산수석위원, 박원갑 KB국민은행 수석위원, 서진형 광운대 교수, 송승현 도시와경제 대표, 송인호 KDI 경제정보센터 소장, 심형석 우대빵연구소 소장, 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 위원, 유선종 건국대 교수, 윤지해 부동산R114 수석연구원, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 이창무 한양대 도시공학과 교수, 조영광 대우건설 연구원, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장

김보연 기자(kby@chosunbiz.com)

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