집값 올린 건 ‘공급 부족’, 전문가 “정비사업 속도 높여야” [부동산360]

전문가 10인이 말하는 ‘2026 부동산 전망’
공급 여건·시중 유동성·경기흐름이 변수 작용
“정부, 일관된 공급 메시지로 불안 심리 완화시켜야”

서울 서초구 반포주공 1단지 구역을 재건축 중인 반포디에이치클래스트 부지 모습. [연합]

[헤럴드경제=김희량 기자] 부동산 시장 전문가들은 새해 정부가 강조해야 할 주택 정책 메시지는 ‘공급’이라고 입을 모았다. 구체적인 공급 확대책와 함께 정비 사업 활성화 방안 없이는 불안이 집값을 상승시키는 주택 시장의 구조적 변화가 어렵다고 전했다.

헤럴드경제가 부동산 전문가 10명을 대상으로 올해 집값에 가장 영향을 주는 변수를 물어본 결과, 5인은 ‘입주 물량 감소 및 정비사업 추진 속도 등 공급 여건’이라고 답했다. 그 외 3인은 ‘시중 유동성 확대’를 손꼽았고 각 1명씩 경제 흐름과 정부 규제를 손꼽았다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. [연합]

서울 시내 한 부동산 중개업소. [연합]

공급 주는데, 유동성 확대→서울 주택 시장으로 수요 몰린다

각기 우선시되는 변수는 다르게 꼽았지만 이들의 진단을 종합하면 결론은 하나로 읽힌다. 시중 유동성이 증가하는 상황에서 주택 공급 물량 감소로 기존 선호 입지로의 쏠림 현상이 강화될 것이란 메시지다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “수요나 유동성 자체의 변화보다는 공급에 대한 가시성과 불확실성이 시장 참여자의 기대 심리와 가격 형성 과정에 직접적으로 반영되고 있다”고 짚었다. 이어 “유동성이나 규제, 경기는 시장의 반응 속도나 강도를 조절하지만 물량 감소와 정비사업 추진 속도는 미래 수급 구조에 대한 인식을 형성해 시장 참여자들의 판단 기준과 가격 기대를 근본적으로 좌우할 것”이라고 설명했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “입주 물량 부족이 가시화하며 시장 전체적으로 수급 불균형 문제가 대두될 것으로 예상된다”면서 “정비사업 속도가 지체하며 물량 공백기가 장기화 될 수 있다”고 지적했다.

공급이 줄어드는데 늘어난 유동성은 기존 주택 시장으로 흘러올 가능성이 높다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “광의통화(M2) 자금이 4400조원보다 더 늘어날 전망이기 때문에 서울 등 주택 시장으로 수요가 유입될 가능성이 있다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “화폐가치의 하락을 주목해야 한다”면서 “현재의 금리, 경기, 공급 상황은 시장 안정에 영향을 주기 어렵고 현재 정부의 기조가 수요억제 속 주택공급을 늘린다는 모순 속에 있기 때문에 집값을 내릴 요인을 찾는 게 더 힘든 상황”이라고 진단했다.

“불안 완화가 급선무…정비사업 제도 개선 병행해야”

전문가들은 정부가 정책의 일관된 메시지를 지속적으로 전달하면서 공급 확대에 주력해야 한다고 입을 모았다. 김은선 직방 데이터랩실 랩장은 “불안 심리가 매수 시점을 앞당기거나 무리한 선택을 부를 수 있어 과도한 불안 심리를 완화시켜야 한다”면서 “무주택자와 청년이 충분한 판단과 준비 과정을 거쳐 합리적 선택을 할 수 있는 환경을 조성하는 게 핵심”이라고 했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “3기 신도시 공급물량의 용적률을 확대하고 공원 녹지 비율및 자족용지 축소 등을 통해 주택 용지로 전환한 뒤, 20만호의 추가 물량을 확보해야 한다”라면서 “재건축 초과이익환수제 폐지 및 ‘1+1’ 분양을 다주택자로 간주하지 않고 입주 후 5년간 1주택자로 인정하는 등 정비사업 제도 개선을 병행해야 할 것”이라고 강조했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재개발, 재건축 규제 완화가 없다면 공급 부족 문제를 잡기 어려울 것”이라고 말했다.

올해 나왔던 수요 억제 위주의 대책들이 한계에 달했다는 지적도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부의 규제 강화 정책이 시장 거래 위축을 불러일으켰다”면서 “투기세력 프레임에서 벗어나 시장 거래 활성화를 수반하는 시장 논리를 적용해야 상황이 나아질 수 있다”고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “연이어 나온 규제 일변도 정책에 피로감과 더불어 한계를 보여주고 있다”면서 “‘똘똘한 한채’ 신화를 만든 다주택자 규제를 폐지하는 등 정책의 기조를 바꾸는 시도가 필요하다”고 말했다.

속도와 더불어 지방의 수요를 높일 수 있는 대책이 병행돼야 한다는 의견도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “공급 대책의 속도와 더불어 서울 1극 체제를 분산할 수 있는 지방 균형발전책이 나와줘야 한다”고 강조했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “작년에도 일부 지역 수요 집중 현상에 따른 금융 위주의 억제책이 이뤄졌지만 지역양극화 현상은 더 빠르게 나타나고 있다”면서 “일부 초고가 아파트를 위한 정책이 아닌 고른 지역경제 발전 계획으로 지역별 수요 밸런스를 맞추는 정책이 필요하다”고 조언했다.