"12만 삼전·64만 하이닉스…내년엔 더 좋아진다" : zum 뉴스

<이선엽 AFW파트너스 대표>
올해 주식시장 98점! '금융 르네상스' 시작
내년도 상승 가능성↑ AI 가속화될 것
코스피 4000대 후반, 5000 가까이 예상

<김인만 부동산연구소 대표>
부동산은 50점…초양극화 집값 잡기 어려워
내년 집값? '유동성의 힘'이 좌지우지 할 것
2026년 전월세 상승, 시장 불안해질 수 있어

<김용영 엠블록컴퍼니 에디터>
코인은 80점, 올 한해 정규분포 그렸다
거래소 신뢰부족, 코인현물 ETF 분기점
비트코인보다 더 수혜 받는 코인 바뀔것

■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:10~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 이선엽(이선엽 AFW파트너스 대표), 김인만(김인만 부동산연구소 대표), 김용영(매일경제 기자)

◇ 김현정> 여러분, 올 한 해 살림살이 어떠셨습니까? 주식시장 역사적인 활황 누렸고요. 서울 아파트값은 연일 최고치를 경신했고 금값 코인 시장도 사상 최고가 훌쩍 넘어섰던 그런 한 해입니다. 내년은 어떨까요? 내년 우리 살림살이 또 내년에 투자를 한다면 어디 해야 할까요? 경제 분야의 전문가 세 분을 모시고 올해 경제를 결산하고 내년 경제를 전망해 보겠습니다. 최고의 전문가 세 분 모셨습니다. 먼저 주식 전문가 AFW파트너스의 이선엽 대표님, 어서 오십시오.

◆ 이선엽> 안녕하십니까.

◇ 김현정> 반갑습니다. 그리고 부동산 전문가 김인만 부동산 연구소의 김인만 소장님, 어서 오십시오.

◆ 김인만> 안녕하세요.

◇ 김현정> 반갑습니다. 가상화폐 전문가세요, 엠블록컴퍼니의 김용영 에디터, 어서 오십시오.

◆ 김용영> 안녕하세요.

◇ 김현정> 반갑습니다. 세 분께 첫 질문은 이렇게 좀 드려봤으면 좋겠습니다. 분야별로 올 한 해를 한 문장으로 좀 평가해 주시고 점수까지 A, B, C, D, E, F 중에 어느 정도 점수를 줄 수 있을 것인가, 먼저 주식 시장.

◆ 이선엽> 주식시장을 한 단어로 한다면 금융 르네상스가 시작됐다.

◇ 김현정> 금융 르네상스의 시작, 그래서 점수는?

◆ 이선엽> 점수는 어쨌든 이 정도 올라왔으면 역대급이기 때문에 98점 정도는 줄 수 있을 것 같습니다.

◇ 김현정> 그러면 A, B, C, D, E로 하면 A+ 정도 아니에요? 98이면?

◆ 이선엽> A+ 이상이죠. 어쨌든 역사상 세 번째 상승이었었고 닷컴 버블 때보다는 조금 못하지만 그에 비견하는 수익률이 나오는 시장이었기 때문에 전체적으로 보면 엄청난 시장이었다고 볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 김현정> 엄청난 점수를 주셨습니다. 잠시만요. 코인 시장, 가상화폐 시장으로 가보겠습니다. 김 기자님.

◆ 김용영> 가상화폐 시장은 지금 보면 이게 글쎄요. 좀 애매한 단어지만 저는 정규 분포를 그렸다 이렇게 말씀을.

◇ 김현정> 뭐라고요?

◆ 김용영> 정규 분포를 그렸다.

◇ 김현정> 정규 분포를 그렸다?

◆ 김인만> 너무 어려운데요.

◆ 김용영> 이과적 감성으로 말씀드리겠습니다.

◇ 김현정> 정규 분포를 그렸다, 이렇게 되는 게 정규 분포인 거예요?

◆ 김용영> 그렇죠. 코인이 지금 사상 최고가를 기록을 했지만 처음에 올해 시작은 한 9만 3000달러, 달러로 표현하는 게 좋지 않지만 여기서 많이 쓰니까 그렇게 말씀드릴게요. 9만 3000달러를 기록했다가 10월에 12만 달러 찍고 그다음에 4분기 안 좋거든요.

◇ 김현정> 그렇죠.

◆ 김용영> 모자 모양입니다. 많은 분들의 기대가 이렇게 올랐었으면 좋긴 하겠습니다만 이게 다 좋았다가 마지막에 좀 안 좋아졌어요.

◇ 김현정> 조금 안 좋아진 거 아니지 않아요? 굉장히 안 좋아진 거 아니에요?

◆ 김용영> 그렇죠. 연초에 9만 3000대비해 보면 지금 9만 달러 조금 안 되고 있으니까 사실 어떻게 보면 시작보다도 좀 떨어진 상태입니다.

◇ 김현정> 맞습니다.

◆ 김용영> 모자가 한쪽이 약간 찌그러진, 정규 분포가 약간 내려간 이런 형태이긴 하지만 그런데 작년하고 비교를 해보면 작년 11월, 12월 이때 비트코인이 간신히 그때 1억 5000만 원을 넘었었어요. 그때 딱 10만 달러가 됐었거든요. 그전에만 해도 10만 달러보다 아래 5만 달러 막 이 정도였었어요. 그렇기 때문에 단기간에 스텝업이 된 거기 때문에 기대는 너무 커서 올해도 더 스텝업을 두 번 세 번 더 할 거라고 예상하셨지만 그게 안 되고 정규 분포에 머물렀다.

◇ 김현정> 그 이야기 잠시 후에 조금 더 깊게 갈 거고 일단 점수는 그래서?

◆ 김용영> 그래서 저는 내년에는 조금 더 한 단계 도약할 것으로 예상이 되기 때문에 딱 애매한 80점 드리겠습니다.

◇ 김현정> 80점, 그래도 후하게 주셨어요.

◆ 김용영> 고점이 높아서요.

◇ 김현정> 오케이. 부동산 시장으로 가는데 부동산 시장은 투자자 측면이 아니라 안정화라는 측면에서 점수를 한번 매겨보겠습니다. 먼저 평가부터.

◆ 김인만> 점수부터 하면 저는 50점 되겠습니다. 사실 더 낮게 주고 싶은데요. 이게 전국으로 보게 되면 또 지방은 그렇게 또 나쁘지 않았습니다. 안정화 측면에서 본다면. 그래서 서울은 좀 우리가 집값 많이 올라서라고 하는데 서울 얘기거든요. 서울도 한강 벨트 얘기이기 때문에 저는 50점 정도 줄 수 있을 것 같고 왜 50점이냐 하면 대책이 세 번 나왔거든요. 초강력 대책이고 문재인 정부 시절 생각해 보게 되면 한 1년 반 2년 정도 쏟아부을 대책을 6개월 만에 쏟아부었음에도 불구하고 최근에 다시 또 반등을 하고 있기 때문에 집값 잡기 쉽지 않다는 의미에서 50점 줬고요. 한 단어로 표현하게 되면 초양극화입니다. 그냥 올라가는 데만 올라간다.

◇ 김현정> 양극화라를 넘어서 그냥 초양극화.

◆ 김인만> 초양극화입니다. 저는 주식도 초양극화라고 생각을 하는데 부동산도 사실은 주식하고 똑같은 한배를 탔거든요. 그래서 양극화 시장이기 때문에 2026년 시장은 이 양극화가 지속이 되느냐 키 맞추기로 가느냐가 관건이 될 것 같습니다.

◇ 김현정> 올 한 해를 주식 98점, 코인 80점, 부동산 50점 이렇게 주셨습니다. 분야별로 하나하나 그럼 더 깊게 들어가 보죠. 먼저 주식시장 현황을 제가 좀 요약해 드릴게요. 어제 주식 거래소는 마감을 했는데 오늘 주식시장 안 열리는 거예요?

◆ 이선엽> 안 열리죠.

◇ 김현정> 그렇구나, 어제 마감을 했는데 마지막 코스피 지수가 4214. 17. 어마어마하네요. 1년간 코스피 상승률 75. 6%, OECD 국가 가운데 1위. 이 상승률은요. 1987년 한 해 동안 93% 상승한 해가 있었어요. 이게 1위고요, 역대 1위. 1999년에 한 해 동안 83% 오른 해가 있었습니다, 이게 2위. 그리고 올해가 3위. 엄청나요. 주식 계좌가 지금 9800만 개가 개설이 돼 있답니다. 올 한 해에만 올 한 해 개설된 계좌 수만 1150만 개, 내년이 되면은 1억 개 돌파할 거다. 맞습니까?

◆ 이선엽> 가능성이 높죠. 1억 개는 아니고.

◇ 김현정> 그래요. 이거 엄청 나, 그러네요. 1억 개 아닌가? 1억 개 아닌가요? 9000, 엄청나네요. 1만 개인가요.

◆ 이선엽> 1만 개.

◇ 김현정> 그러면은 이선엽 대표님, 대체 어떻게 이런 성적표가 나왔는가 그거부터 좀 분석해 봐야겠는데 제가 이런 말씀을 드리는 이유는 원화는 약세인데 코스피는 상승하는 이 조합이 굉장히 좀 당혹스럽다. 이런 이야기들을 전문가들도 하시던데요.

◆ 이선엽> 거의 역사적으로 보기가 어려운 상황이라고 보시면 될 것 같습니다. 그런데 보통 우리가 원화라는 것 자체가 우리 경제의 어떤 성적표 또는 우리 경제의 현황을 많이 대변하는 모습들을 우리가 보통 얘기를 많이 하는데 분명히 환율은 이전보다는 상황이 좀 많이 바뀐 거라고 보시면 될 것 같습니다. 무슨 말씀이냐면 통상적으로 우리가 원화라는 게 강세로 가려면 그러니까 우리나라 경제가 좋다고 느끼려면 일단 첫 번째는 우리가 수출이 되게 잘 돼야 되는 거고 두 번째는 어떤 식으로든 외국인들이 그로 인해서 우리나라 시장에 돈이 많이 들어와야 되겠죠. 투자를 많이 해야 되는데 되게 재밌는 건 뭐냐 하면 수출은 거의 역사, 세계, 우리나라 역사상 가장 최대치가 나올 것 같아요. 그러니까 수출은 참 잘 된 거죠. 물론 반도체라는 특수 분야만 있기 때문이긴 하지만.

두 번째로 외국인들이 안 산 것도 아니에요. 그런데 지금 문제가 뭐냐 하면 그 수출했던 기업들 같은 경우 수출 대금을 원화로 환전하지 않는 게 이전하고 달라진 거고 두 번째는 외국인이 우리나라 주식 사는 것보다는 우리가 외국 주식 사는 게 6배가 많습니다. 그러다 보니까 전체적으로 놓고 보면 우리의 실력이 없는 건 아닌데 여전히 우리의 실력은 있는데 뭔가 구조적으로 환율과 관련된 것들이 좀 바뀌었다 이렇게 보시면 될 것 같고요.

어쨌든 올해 주식시장을 가장 크게 이끈 건 반도체의 역할이 가장 컸다는 데는 이견이 없고 역시 AI 투자가 가속화되면서 벌어진 현상이기 때문에 AI의 투자로 인한 어떤 반도체 시장의 굉장히 강세 이런 점들이 지수를 이끌었죠. 그래서 아까도 초양극화 말씀을 주셨지만 어떻게 보면 지수는 굉장히 많이 올랐는데 실제 투자자들 입장에서 놓고 보면 성적표가 과연 주식시장 좋은 만큼 좋아졌느냐고 얘기하면 그렇지 않은 경우가 많은 것 같습니다.

박종민 기자

◇ 김현정> 초양극화 맞다고 보시는 거예요. 삼성전자, SK하이닉스 이런 반도체 관련주, AI 관련주 이런 주들이 쭉쭉 지수 상승을 이끈.

◆ 이선엽> 맞습니다. 사실 두 종목이 거의 다 이끌었다고 보셔도 될 것 같고요. 우리나라의 주식 시장 구조 자체가 상위 시가총액에서 상위 10개 종목에 대한 비중이 상당히 큽니다. 그러다 보니까 이 상위 10개 종목만 올라가면 나머지 기업들이 거의 대부분 다 빠져도 주식시장이 올라가는, 그러다 보니까 우리 투자자분들이나 아니면 생활 경제 입장에서 놓고 보면 우리 경제 이렇게 안 좋은데 왜 이렇게 주가가 많이 올라가 이럴 수 있지만 이게 주식 시장에서 보는 함정이라고 보시면 되겠죠. 그래서 10개 종목들이 좋다는 거에 대해서는 많은 투자자분들이나 국민들께서도 충분히 인정을 하실 건데 나머지 것들이 안 좋았는데도 올라가는 게 가능하냐 이게 우리 주식시장의 모순이라고도 볼 수가 있겠습니다.

◇ 김현정> 내년은 어떻게 예측하세요?

◆ 이선엽> 내년도 올해만큼은 아니지만 충분히 상승 가능성이 높다고 볼 수 있는 게 지금 AI 투자와 관련된 이런 어떤 여러 흐름들이 더 가속화될 가능성이 높습니다. 아마 많은 분들이 보셨겠지만 최근에 구글이라든가 오픈 AI가 지금 선두 경쟁을 시작을 했는데요. 그동안에는 AI가 선두 경쟁을 하지는 않았어요. 무슨 말씀이냐면 그동안 AI는 새로운 어떤 모델을 내놓는 기업이 좋았어요. 이번에 GPT가 나오면 GPT가 제일 좋았고 그다음에 그록이 나오면 그록이 제일 좋았는데 어느 순간 구글이 앞서 나가기 시작했거든요. 이렇게 되면 다른 기업들은 긴장합니다. 그래서 이번에 챗GPT 코드 레드 이런 거 하면서 우리도 성능이 나쁘지 않아, 따라갈 수 있어라고 퍼붓기 시작했잖아요. 그럼 나머지 후발 주자들도 성능 개선을 위해서 해야 되는 건데 최근에 미국에서 나온 기술 관련 어떤 엔지니어들 말을 빌려보면 AI에 대한 성능이 가장 좋아지는 방법은 여러 가지를 해봤더니 결국은 더 많은 데이터센터 지어서 컴퓨팅 파워를 키우는 거라는 귀결이 났거든요. 그러면 내년에도 이런 투자는 더 가속화될 수밖에 없고 그러면 우리 반도체에 대한 수요는 더 크게 늘 수밖에 없기 때문에 그런 상황에서 지금 수요는 이렇게 많은데 공급은 여전히 제한돼 있거든요. 그럼 반도체 단가라고 보통 그러죠. 판매 가격은 더 올라갈 수밖에 없고 그러면 우리나라의 삼성전자나 하이닉스의 영업이익이 우리가 당초에 예상했던 것보다 더 좋아질 수 있다.

◇ 김현정> 더 좋아질 수 있다고요.

◆ 이선엽> 예, 지금 시장에서 아시겠지만 삼성전자에 대해서는 되게 밴드가 크긴 하지만 내년에 영업이익 기준으로 작게는 75조 많게는 115조까지 나오고 있습니다. 현재는 100조 정도가 넘을 거라고 평균적으로 보고 있고요. 일각에서는 130조까지도 얘기가 나오고 있는 거니까 그런 정도라면 여기서도 충분히 크게 올라갈 수 있는 상황은 벌어질 수 있다. 이렇게 보시면 될 것 같아요.

◇ 김현정> 삼성전자가요, 삼성전자가 6만 원까지도 막 갔었잖아요. 6만 원이 깨졌죠.

◆ 이선엽> 4만 원으로 내려갔었죠.

◇ 김현정> 4만원 까지, 그게 그렇게 오래된 얘기가 아니잖아요. 그게 몇 개월 전쯤 얘기죠? 그게?

◆ 이선엽> 올해 초였죠.

◇ 김현정> 그렇죠, 넉넉히 잡아도 1년이고 올 초에도 그랬어요.

◆ 이선엽> 올해 4월 정도였던 것 같습니다.

◆ 김인만> 그때 샀어야 되는데.

류영주 기자

◇ 김현정> 제 말이. 그때 한 5만 원일 때 잡았던 분들은 어제 한 12만 원 쳤잖아요. 세상에, 근데 이게 그렇게 버신 분들이 많다 보니까 불안한 거예요. 이게 실현을 해야 되나? 이런 분들이 많은데 이선엽 대표 보시기에는 홀드 해라.

◆ 이선엽> 홀드하는 게 더 맞다고 생각을 하는 게 4만 원이었는데 갑자기 12만 원까지 올라왔다는 얘기는 예상치 못한 일이 벌어진 거예요. 만약에 이런 정도로 좋을 거라고 예상이 됐었더라면 그 주가가 4만 원까지 가지도 않았을 겁니다. 그런데 이 AI가 갑자기 성능이 좋아지고 학습 단계에서 추론이라는 걸로 시장의 변화가 되면서 전 세계적으로 그 누구도 반도체가 이렇게 필요할지 아무도 몰랐었어요. 그건 구글도 몰랐고 삼성도 몰랐고 아무도 몰랐었어요. 그런데 이 추론이라는 게 되면 전체적으로 우리 전 세계 모든 사람들이 한꺼번에 이 AI한테 뭘 물어볼 수 있었잖아요. 한꺼번에 물어볼 때 대답이 막히면 안 되겠죠.

◇ 김현정> 안 되죠.

◆ 이선엽> 속도도 막히면 안 되죠.

◇ 김현정> 안 되죠.

◆ 이선엽> 그러려면 이전보다 생각했던 것보다 훨씬 더 많은. D-RAM이 많이 필요하게 되고요. 또 이것 말고도 우리가 알고 있는 여러 가지 학습 과정에서도 재미있는 게 우리가 보통 사진이나 문서 같은 경우 클라우드에 저장을 많이 하지 않습니까? 예전에 그걸 우리가 데이터센터라고 불렀었는데 이제는 여러분들께서 물어보신 하나하나가 모든 게 다 저장이 돼요. 그러니까 저장에 대한 용량이 말도 없이 수만 이렇게 늘어나는 거예요. 그러면서 구글은 며칠 전에 어떤 얘기를 했냐면 앞으로 이 성능이 더 좋아지기 위해서는 6개월 뒤에 컴퓨팅 용량이 현재보다도 2배여야 된다고 얘기를 하고 있고요. 5년 뒤는 현재보다 1000배라고 얘기를 하고 있어요. 이건 구글에서 직접 얘기한 겁니다. 그러다 보니까 아마 많은 투자자분들께서도 최근에 신문이나 언론을 통해서 논란이 뭐냐 하면 야, 그렇게 많이 투자하면 그 비용을 어떻게 감당할 거야, 그래서 최근에 오픈 AI나 아니면 오라클 아니면 코어위브 같은 회사들이 다 좋은데 그 투자를 감당할 수 있는 돈은 있어? 아니면 나중에 오픈 AI가 그런 돈을 감당 못 해서 혹시 너희들한테 돈을 못 주는 거 아니야? 이런 것들 때문에 시장이 흔들렸던 적도 있죠. 그러니까 바꿔서 생각을 해보면 그만큼 투자 규모가 우리가 생각했던 것보다 더 많이 늘어나는 거고 그 핵심은 반도체가 있다고 보시면 되겠습니다.

◇ 김현정> 지수 어디까지 예상하세요?

◆ 이선엽> 지금 내년 시장은 중간에 많이 흔들릴 가능성도 높기는 한데 그럼에도 저희는 4000대 후반에서 5000 가까이 갈 수 있을 거라고 보고 있습니다.

◇ 김현정> 엄청나네요. 알겠습니다. 일단 주식 시장에 대한 결산 해봤고요. 부동산 시장으로 넘어가 보죠. 제가 부동산 시장 올 한 해 요약해 드리겠습니다. 전국의 아파트 매매 가격 전국으로 보면 1. 05% 상승했는데 서울만 떼서 보면 무려 9. 08%. 이거는 한국부동산원이 통계 내기 시작한 이래로 최고치입니다, 최고 상승률. 문재인 정부 시절에 많이 올랐지 않아요? 이렇게 물어보시는 분들 계실 텐데 그때도 8. 03% 올랐거든요. 올해 그때보다 더 뛰었어요, 여러분. 가장 많이 뛴 곳은 송파구 그다음이 성동구. 김인만 소장님, 이 정도면은 상승률을 어떻게 보세요?

◆ 김인만> 저는 좀 바로 짚고 넘어가야 된다고 생각하는데 통계만 보게 되면 문재인 정부 때보다도 더 올랐어라고 하는데 사실 문재인 정부 때는 우리 여러 번 논란이 됐던 통계 조작, 마사지가 들어갔기 때문에.

◇ 김현정> 마사지가 있었기 때문에.

◆ 김인만> 사실 KB 부동산 통계를 보게 되면 KB는 정부가 개입을 할 수가 없으니까 KB와 비교해 보게 되면 한국 부동산은 통계가 문재인 정부 때 13% 정도까지는 가는 게 맞습니다. 그러니까 그때보다는 사실은 낮은데 그러면 8%, 9%가 낮은 거냐 그러면 많이 올랐죠. 많이 올랐는데 문재인 정부 때 사실은 더 올라가는 거는 사실이다. 그래서 이 점은 저는 좀 바로 짚고 넘어가야 된다. 그래서 2025년이 문재인 정부 때보다 더 올랐다는 부분에서는 동의하지 않는데 오른 지역이 있습니다.

◇ 김현정> 오른 지역.

◆ 김인만> 한강 벨트.

◇ 김현정> 서울에서도 한강 벨트.

◆ 김인만> 서울의 한강 벨트는 문재인 정부 때보다 더 올랐습니다. 최근에 제가 흑석동에 다녀왔거든요, 흑석 뉴타운이라고 있는데 반포 옆에 있습니다. 강남에 입성하지 못하는 분들이 그래도 강남 출퇴근을 해야 되니까 흑석동에 많이 선호하는데 거기서 제일 인기 있는 아파트가 있거든요. 아크로리버하임이라는 7구역 재개발한 아파트가 있는데 올 초에 전용 84, 우리가 국평이라고 하잖아요.

◇ 김현정> 84면은 그거 몇 평이죠?

황진환 기자

◆ 김인만> 34평입니다, 우리가 일반적으로 말하는. 올 초에 한 24억에서 26억 사이 왔다 갔다 했거든요. 지금 실거래 가격을 보게 되면 34억 6000 찍었고요. 집주인들의 호가는 37억을 부르고 있습니다. 그러니까 1년간 특정 지역의 한강 벨트 집값 상승은 문재인 정부 때를 뛰어넘습니다.

◇ 김현정> 흑석이면 사실 강남은 아니거든요. 강남구, 서초구가 아니거든요.

◆ 김인만> 그런데 역설적으로 말하면 강남 집값이 원베일리가 30억, 3년 전에 30억 하는 아파트가 60억, 70억 가니까 나머지 지역들은 우리는? 우리가 저평가야? 라고 하면서 키를 맞춰서 따라가기 때문에 이 부분만 본다면 문재인 정부를 뛰어넘었다. 하지만 서울 전체를 본다면 노원구나, 노도강, 금관구라고 하잖아요. 금천구 이런 쪽은 또 거의 안 올랐어요. 그래서 평균을 보게 되면 실제로 그렇지 않다. 주식도 마찬가지잖아요. 삼성전자, SK하이닉스만 보면 역사상 최대인데 다른 종목들을 보면 또 그렇지는 않잖아요. 그래서 일단 올라가는 지역들은 굉장히 많이 올랐다.

◇ 김현정> 주식도 부동산도 키워드 하나로 정리하면 초양극화.

◆ 김인만> 양극화인데 주식하고 부동산이 인식이 다른 게 앞서서도 삼성전자 많이 올라갔다 코스피 5000시대다. 우리 박수부터 치잖아요. 축하 모드인데 부동산, 강남 집값이 올라갔다. 상승률이 최대라고 그러면 일단 걱정부터 되죠. 이거 어떻게 해야 되지? 규제는 많이 나오는 건가?

◇ 김현정> 제가 그 질문을 지금 드리려고요. 올 한 해 동안 나온 큰 안정화 대책이 세 번 있었습니다. 6·27 대책, 9·7 대책, 10·15 대책 다 엄청 강력했어요. 엄청 강력했는데 대출 다 묶어놨는데 이게 어떻게 오르는 거예요?

◆ 김인만> 어떻게 옳으냐면 쉽게 생각해 보게 되면 규제는 세 가지가 있어요. 대출 규제가 있고 세금으로 하는 세금 규제가 있고 그다음에 지역으로 토지거래가 같이 지역 단위로 핀셋 규제를 하는 게 있는데 세금 규제는 뺐습니다. 우리 세금 규제 안 할래, 다음에 할게. 왜냐하면 조세 저항이 발생을 하기 때문에 6·3 지방선거 앞두고 굉장히 부담스러운 것 같고요. 대출 규제는 사상 최대입니다. 소득이 여기 나온 대표님들처럼 능력이 좋으신 분들도 서울 수도권 지역에 살려면 대출 6억 밖에 안 나옵니다. 나는 연봉이 30억이어도 6억밖에 대출이 안 나오는 게 우리 6·27 대책이었고요. 10·15 대책은 서울 전역과 경기도 12곳을 토지거래 허가 구역으로 묶습니다. 전세 끼고 사고 팔지 말라는 건데 우리가 집을 살 때는 기본적으로 구매 욕구라는 게 생기잖아요. 나 사고 싶어 불안해서 못 견딜 것 같아 집을 사려면 무슨 돈으로 사죠? 자기 자본으로 사거나 대출을 받아서 사거나 전세를 끼고 사거나 이 세 가지 방법이 있는데 정부는 전세 끼고 사지 마, 토지거래허가 구역으로 묶었고요. 대출받지 마, 대출을 제한하고 자기 자본 하나 남았는데 자기 자본 또 야, 세무조사 할 거야, 사지 마. 이 정도면 안 사야 되거든요. 그럼에도 불구하고 신고가가 나오고 하는 이유는 일단 거래량은 떨어졌습니다. 거래량이 떨어지죠. 이렇게 규제하는데 거래가 폭발적으로 늘어날 수 없는데 왜 신고가가 나오냐면 간단해요. 집값이 떨어지려면 집주인이 시세보다 낮게 급매로 팔고 매수자가 안 사면 집주인들이 호가를 계속 내리거든요. 지금 집주인 입장에서 보면 호가를 내릴 만한 이유가 없어요. 입주 물량이 2026년은 더 부족하거든요. 2028년까지 입주 물량은 지속적으로 부족하고 저는 근본적으로 유동성의 힘이라고 보는데 주식도 사실은 반도체 경기가 물론 좋긴 합니다만 사실 유동성의 힘이 크잖아요. 2025년 시장을 보게 되면 주식도 많이 올랐죠. 부동산도 올랐죠. 금값도 올랐죠. 코인도 나쁘진 않았잖아요. 이게 저는 유동성의 힘으로 보니까 집주인들은 그렇게 생각하는 거죠. 삼성전자가 앞으로도 더 올라갈 것 같은 것처럼.

◇ 김현정> 연결되네.

◆ 김인만> 서울 한강 벨트 집값 또는 경부벨트 분당, 과천이 무슨 이유로 떨어질 수가 있어? 나의 소중한 전재산이고 요즘 똘똘한 한 채가 트렌드잖아요. 팔 이유가 없는 거고요. 매수자들은 불안하죠. 왜? 2025년에 3번이 올랐잖아요. 2월, 3월 토지 거래가 구역 때 6월에 불확실성 제거되고 9월, 10월에 또 한 번 올랐단 말이에요. 입주 물량도 없다는데 2026년은 그럼 과연 안정이 될까에 대한 확신이 없다 보니까.

◇ 김현정> 지금 사야지. 이렇게 되는.

◆ 김인만> 돈 있는 분들 자금력이 되시는 분들이 한 개만 거래가 돼도 이게 신고가가 나오다 보니까 가격은 올라가는데 거래량이 떨어지는 비정상적인 상황이 발생을 하고 있습니다.

◇ 김현정> 너무 이해가 되네요. 그러니까 너무 지금 당장 너무 급해 막 사업이 망했어 급해 이런 급매 아니면 굳이 이걸 왜 팔아? 주식 계속 올라간다며, 그러면 돈이 일로 더 들어올 거 아니야, 그럼 계속 올라갈 텐데 내가 왜 팔아.

◆ 김인만> 실제로 2025년에 주식장이 좋긴 했습니다만 7월부터 11월까지 주식에서 부동산으로 이동한 자금이 20조 원 정도 되거든요. 주식 많이 오르니까 팔아서 집 샀다는 얘기예요. 불안하니까, 그러니까 이 불안감이 없어지지 않는 한 저는 2026년에도 이런 비정상적인 단기 급등 한두 개가 신고가가 나오는 현상들은 이어질 것 같습니다.

◇ 김현정> 그럼 전망, 그러니까 대책을 좀 주신다면 결국 또 공급입니까? 공급?

◆ 김인만> 공급을 해야 되는데 사실 정부가 지금 공급 대책 못 내놓고 있어요. 공급 대책을 12월에 낸다고 했는데 안 나오는 이유가 알맹이가 없거든요. 9·7 공급 대책이 사실은 국토부는 회심의 카드였거든요. 그때 회의 가니까 이번에 기대해도 좋아, 어마어마한 게 나올 거야라고 했는데 뚜껑을 열어보니까 시장에서는 오히려 집값이 오릅니다.

◇ 김현정> 그때 뭐였냐면 2030년까지 수도권 135만 호 공급하겠습니다. 이거였거든요.

◆ 김인만> 근데 국민들 입장에서는 135만 호? 분당 13개를 5년 동안 한다고? 이게 무슨 소리야?

◇ 김현정> 뻥이네. 이렇게 된 거예요?

◆ 김인만> 못 믿겠는데? 얘들 대책이 없구나, 왜 이런 생각이 드냐면 6·27 때 그런 얘기를 했거든요. 이거 맛보기야, 앞으로 엄청난 게 나온다. 기다려 봐. 사람들이 긴장하고 있었는데 뚜껑을 열어보니까 135만 호래요, 이게 엄청난 거였어? 앞으로는 엄청난 게 계속 이런 식으로 나오겠구나라는 생각이 드는 순간 Just Do It. 그냥 각자 알아서 도생해야 된다는 생각이 드는 거죠.

◇ 김현정> 진짜 부동산 시장 어렵네요. 얼마 전에 대통령도 솔직하게 진짜 어렵다, 부동산 시장. 그런 얘기했잖아요.

◆ 김인만> 저는 그 얘기가 아마 국토부에서 대책 내용을 봤을 거잖아요. 야, 너희들 대책 좀 가지고 와 봐라고 했는데 나오는 내용들이 맨날 유휴부지, 3기 신도시, 그린벨트 얘기 나오니까 요즘 국민들이 이런 거 다 알고 있는데 이거 가지고 안 되잖아, 좀 더 검토해 봐라고 한 게 12월을 넘기고 아마 1월로 넘어가는 것 같습니다.

◇ 김현정> 알겠습니다. 부동산 시장에 대한 결산 전망 해봤고요. 그다음으로 넘어가겠습니다. 가상화폐 시장, 여기도 역시 제가 먼저 현황을 브리핑 해드리자면 비트코인을 비롯한 주요 코인들이 고점을 찍은 후에 급락했습니다. 그럼에도 불구하고 전체 시장 규모는 커졌더라고요. 4조 달러를 돌파했습니다. 시장은 커졌어요. 비트코인은 연초 대비 6% 하락, 이더리움은 연초 대비 12% 하락, 솔라나는 33% 하락 이런 식으로. 일단 왜 이렇게 오르다가 뚝 떨어지는 겁니까?

◆ 김용영> 특히 솔라나는 아래로 쐈죠. 솔라나 소자자 분들이 참 안타까운 마음을 이렇게 많이들 말씀하시는데 사실 비트코인이 작년부터 정말 큰 여러 기점이 있었었습니다. 저는 작년부터 그 이전에 비트코인을 해석하는 것과 그 이후에 비트코인을 해석하는 방법이 완전히 달라졌다고 생각을 하는 편인데요. 2024년 1월에 미 뉴욕증시에서 비트코인 현물 ETF가 승인이 되면서 그때부터 이른바 기관 투자자라고 하는 분들이, 사실 이 기관 투자자분들은 거래소, 바이낸스 이런 거래소 믿고 못 사요. 이 거래소를 못 믿어요. 개인이라고 하면 하겠지만 이 국적도 없고 대표가 누군지도 모르고 여기에 무슨 감사가 있는지도 모르고 그리고 이게 내 돈을 맡겨서 하는 게 아니라 은행같이 내 돈을 완전히 넣어놓은 다음에 거기서 하는 거지 않습니까? 들고 튀면 누가 어떻게 보상하냐, 기관 투자자분들은 이런 분들 못 믿어요.

◇ 김현정> 그러니까 주식 시장하고 좀 다른 거군요.

◆ 김용영> 다르죠. 주식 시장과 코인 시장의 가장 큰 차이는 코인 시장에는 거래소가 되게 여러 개가 많고 그래서 거래소마다 가격 차가 있고 이렇기 때문에 이게 좋은 말로 하면은 정말 월드 와이드, 글로벌한 시장이 금방 순식간에 되는데 글로벌하게 파편화돼 있다. 그래서 정말 머리가 아프다. 이런 부분이 분명히 있기도 하고요. 어쨌든 그런데 바이낸스나 이런 곳을 믿고 못 삽니다. 따라서 2024년 1월에 비트코인 현물 ETF가 나오면서 드디어 기관 투자자들이 자기들이 믿고 비트코인이나 이런 코인을 살 수 있는 창구가 생긴 거예요. 그러다 보니까 2024년 1월이 되면서부터 비트코인이 정말 많이 올랐죠. 그전에 5000만 원 되다가 2024년에 정말 처음 1억 찍고 후반에 1억 찍고 지금 1억, 10월에 최고 1억 8000만 원까지 아마 올랐었을 겁니다.

◇ 김현정> 이게 상당히 많이 오른 거라는 걸 제가 조금 더 우리 일반 청취자들이 느끼기 쉽게 설명해 드리자면 작년에 출연하셨던 가상화폐 전문가가 그때가 한 7000만 원대였거든요. 1코인에 7000만 원. 그래서 저희가 그래서 질문을 연말쯤이면은 이게 설마 1억을 넘을까요? 1억을 넘을까요? 이분이 넘을 것 같다고 말씀하시는 거예요. 그래서 저희가 세상에 너무 좀 과한 이 전망 아니냐 이러고 보내드렸는데 지금 얼마? 최고가 얼마였다고요?

◆ 김용영> 1억 8000만 원.

◇ 김현정> 여러분, 이렇게 순식간에 올랐던 거예요.

◆ 김용영> 내일모레 2억 된다 막 그때 다 그렇게 이야기했었어요.

◇ 김현정> 맞아요.

◆ 김용영> 그러다가 추석 갔다 왔더니 이게 박살이 나서 정말 난리가 났다는 거였는데.

◇ 김현정> 그러니까요. 그거 왜 그렇게 올랐고 왜 그렇게 또 급락한 겁니까?

◆ 김용영> 이 시장이 아까 말씀드린 것과 약간 연장선상에 있는 건데 이게 거래소가 정말 누구나 막 이렇게 많이 들 수 있고 이게 딱 국가의 공인 거래소 이런 거래소가 없다 보니까 거래소가 굉장히 많습니다. 무국적 거래소도 많고요. 그러다 보니까 시장 자체가 많아요. 이게 다른 주식과 부동산과의 굉장히 차이점인데 이러다 보니까 이 시장에서 이 거래소에 대한 신뢰가 굉장히 중요합니다. 이게 정말 역설적으로 상당히 역설적인데 이 블록체인이라고 하는 기술이 신뢰를 코드로 구현했다고 이렇게 주장하는 기술인 건데 그래서 코드 안에 신뢰가 있어야 되는데 정작 코드 안에 신뢰가 있다 보니까 사람을 못 믿어요.

◇ 김현정> 그게 무슨 말이에요?

◆ 김용영> 운영하는 회사를 못 믿어요. 이 코드 자체는 신뢰가 있다 보니까, 원래는 사람, 신뢰할 수 있는 사람이 짠 코드를 사람을 보고 코드를 믿지 않습니까? 근데 이 기술은 반대예요. 그러다 보니까 코드는 믿을 수 있는데 작동하는데 여기에서 이 코드를 짜서 운영하는 사람이 뭔가를 딱 바꿔서 자기한테 유리하게 할 수 있는 이런 부분들이 항상 존재를 합니다. 그러다 보니까 이게 다 그런 건 아닌데 이런 경우들이 몇 번 있다 보니까.

◇ 김현정> 해킹당하고 막 이런 것들이 타격을 준 거예요?

◆ 김용영> 예, 바로 단적으로 하나 들 수 있는 거고요. 그러다 보니까 거래소 자체를 신뢰할 수 없다 보니까 그래서 기관 투자자들이 내가 하고 싶은데 정말 용기 있는 그리고 이런 경우를 많이 당해본 헤지펀드 하시는 분들이 조금 들어오게 했었고 그랬었는데 어쨌든 이게 2024년 1월에 ETF가 되면서 완전히 해소가 된 거예요. 정말 거의 100% 해소가 됐다고 봐도 무방하고.

◇ 김현정> 그때 쭉 올라간 거예요?

◆ 김용영> 그러다 보니 기관 투자자들이 딱 들어오고 이게 1월 이전에 1월에 2023년 10월쯤에 ETF가 아직 모르겠어라고 했었을 때 비트코인 3000만 원이었거든요. 근데 1월에 될 것 같아라고 했었던 2024년 후반에 비트코인 5000만 원이었어요. 그러다가 2024년 1월 되고 나서 2024년에 1억을 찍었어요. 그다음에 2024년 말에 트럼프가 대통령이 될 것 같아 하니까 또 1억 5000만 원이 된 거예요.

◇ 김현정> 코인 좋아하는 트럼프.

◆ 김용영> 예, 이렇게 돼서 이러다 보니까 이렇게 계속 정책하고 이렇게 왔는데 근데 저는 코인 시장에서는 보통 세 가지로 보는데 정책, 유동성, 산업이라고 생각을 하거든요. 그래서 정책은 트럼프의 정책이 올 상반기에 끌어왔었고 정책이 근데 약발이 다 했지 않습니까? 하반기 때는 유동성입니다. 하반기 때 유동성의 기대로 인해서 그리고 이 유동성에 또 불을 붙인 트럼프의 정책이 있었는데 미국에서 퇴직연금 사업자들이 코인 살 수 있게 허용을 해줬거든요. 행정명령을 내줬거든요. 그래서 그게 또 유동성을 올랐었었는데, 그랬는데 지금은 이 시장에 균열해 가는 말씀드린 신뢰를 좀 망가뜨린 사례가 10월에 발생을 했었었고요. 12월에 또 한 번 발생했어요.

◇ 김현정> 그게 다 해킹 말씀하시는 거죠?

◆ 김용영> 11월에 해킹이었고 10월에는 대규모 청산입니다. 이게 파생 상품을 하시는 분들이 많아요. 바이낸스도 그렇고 국내에서도 업비트나 이런 거래소들이 우리도 파생 상품을 할 수 있게 해줘 이렇게 얘기하시는 게 파생 상품이 사용자가 많거든요. 돈이 많이 들거든요. 그러다 보니까 파생이 너무 비대하게 커지다 보니까 조금의 변동성이 그 나비효과를 일으켜서 시장을 완전 이렇게 시장의 유동성을 고갈시켜 버리는 사례들이 좀 발생을 합니다. 그것 때문에 쭉 떨어졌고요. 그래서 유동성이 좀 타격이 가서 지금 있는 건데 이런 신뢰 부족에 따른 유동성의 고갈 같은 경우는 최소한 3개월에서 6개월 갑니다. 그래서 지금 현재 시장이 좀 그렇게 부진한 상태인 거고 그래서 내년 1분기 정도 길면 그 정도까지 여파가 있을 거라고 보고요. 그리고 사실 가장 중요한 게 산업인데요. 이 산업의 실타래들이 조금씩 풀리고 있죠. 얼마 전에 기사가 나온 건데 미래에셋그룹이 코빗을 인수하겠다고 하지 않습니까? 산업의 발전입니다. 이 산업의 발전이라는 거는 단지 필요한 네이티브 코인의 발전이 아니라 전통 금융 사업자들이 블록체인 기술을 이용한 마치 예전에 인터넷이 사업했을 때 인터넷만 하시던 분들이 아니라 전 세계 모든 회사들이 다 홈페이지를 만들고 인터넷을 통해서 뭔가 사업을 하려고 하는 그런 비슷한 움직임이 지금 이루어지고 있다고 보이고요. 그게 전통 금융이 이쪽 산업에 뛰어드는 건데 이게 매개체가 스테이블 코인이거든요. 그래서 스테이블 코인 관련 규제가 넘어가면 내년에는 이게 좀 활성화되면 드디어 산으로 넘어가서 좋아질 거라고 생각이 됩니다.

◇ 김현정> 알겠습니다. 제가 한 개씩만 질문을 쭉 드린 다음에 마쳐야 될 것 같은데 일본에서 왜 코인 3억, 딱 3억 원까지 갈 거야 하던 그 사람 있잖아요.

◆ 김용영> 부자아빠.

◇ 김현정> 부자아빠, 부자아빠 이러면 다 아실 거에요. 그런데 그 양반이 코인을 막 판다, 팔고 있다 이래서 이건 떨어지나 보다 이렇게들 많이 시그널로 받아들였던 것 같은데 일반 투자자들이 그건 어떻게 보세요?

◆ 김용영> 사실 비트코인이 굉장히 애매해요. 그래서 비트코인에 이렇게 투자하시고 비트코인을 믿고 있던 분들은 지금 의견이 막 나뉩니다. 올해 말까지는, 올해 초에는 대부분이 올해 말에 20만 달러 갈 거야. 드디어 비트코인 3억 봐. 이런 얘기 다 하셨거든요. 근데 지금 박살 났지 않습니까? 그러다 보니까 내년에 한 15만 달러에서 20만 달러 보시는 분들이 있고 반대로 그 말씀하신 부자아빠 분들은 막 5만 달러 갈 수도 있어, 비트코인 1만 달러 못 볼 것 같아? 벌 수도 있어. 이렇게 말씀하시는 극단적인 분들도 있거든요. 하지만 산업의 생태계가 딱 들어서면은 이때부터는 약간 바뀌어요. 비트코인보다 더 수혜를 받는 코인이 바뀌는데 이더리움 그리고 말씀하신 솔라나, 리플 이런 쪽으로 약간 넘어갑니다. 비트코인은 가치만 가지고 있지 산업의 발전 산업의 윤활유로 쓰인다고 할까요? 부리같은 건 아니거든요.

◇ 김현정> 알겠습니다. 부동산 시장으로 질문을 드리죠. 실수요자, 나는 내 집 마련 꼭 하고 싶은 그 실수요자에게 어떤 조언을 좀 주신다면 이거 어떻게 대처해야 하는가 이 어려운 질문이긴 합니다만.

◆ 김인만> 실수요자들은 2026년 시장이 집값만 올라가느냐 그러면 전세, 월세 가격도 같이 올라갑니다. 그래서 주거가 굉장히 좀 불안한 시장이 될 수밖에 없고요. 전세, 월세가 올라가는 게 훨씬 더 고통스럽거든요. 집 안 사도 되는 건데 전세, 월세가 올라가게 되면 선택의 여지가 없어지게 되는데 그게 정책하고 맞물려 있기 때문에 사실 대출 규제가 모든 정책은 양면이 있잖아요. 명과 암이 있는데 수요를 억제하고 거래량을 줄이는 효과는 있습니다만 이번에 최근에 문제되는 것도 신규 아파트 같은 경우 신축 아파트는 세입자들한테 약간 바겐세일 같은 느낌이거든요. 집주인이 전세금을 받아서 잔금을 쳐야 되니까 물량이 많으니까 저렴하게 내놓는데 이게 대출 규제가 막혔어요. 소유권 이전 조건부 전세 대출이. 그러다 보니까 신축 아파트에 입주가 안 되다 보니까 살던 집을 계속 올려주면서 갱신을 합니다. 매물이 안 나오다 보니까 전세 가격이 올라가는데 저는 실수요자들은 선택을 해야 될 것 같습니다. 살 수 있는 분들은 사셔야 되고요. 전세로 가시는 분들은 2 플러스 2, 4년 버틸 수 있는 집을 찾아봐야 되고 해야 되는데 많은 분들이 떨어질 때까지 기다리시는 분들이 있는데 그럼 언제 떨어지느냐고 많이 하거든요. 그러면 저는 얘기를 합니다. 주식을 바라고 합니다. 주식이 한 번 깨질 때 부동산도 같이 깨지는데 그때가 언제냐고 한다면 2026년은 저는 가능성이 좀 낮을 것 같고요. 왜냐하면 미국이 유동성을 많이 풀 거란 말이에요. 2026년에도 금리도 내리고 하면 필연적으로 저는 물가는 올라갈 가능성이 있다고 보고 물가가 올라가게 되면 우리는 2022년에 경험했잖아요. 미국이 큐티, 긴축으로 가게 되면 산업 전반적으로 주식도 망가지지만 부동산도 떨어지더라. 집값, 전세 가격이 동반 하락을 했거든요. 그 구간에 접어들게 되면 한 번 올 수는 있는데 또 떨어지면 무서워서 못 삽니다. 그게 관건인데 떨어지길 기다리는 분이라면 저는 자금이 부족하신 분들은 기다리셔도 되는데 떨어질 때는 한 30% 떨어지면 난 무조건 들어갈래라는 나름대로 전략을 가지셔야 될 것 같고요. 그럴 자신이 없다 나는 모르겠다. 그냥 일 열심히 하고 그냥 편하게 살고 싶다고 한다면 내 집 마련하고 떨어지는 구간이 나오면 버텨야 되니까 무리한 대출, 받기도 어렵습니다만 무리한 대출은 절대 받으시면 안 될 것 같습니다.

◇ 김현정> 부동산과 주식은 연동돼 있다는 이 인사이트 주셨어요. 넘어가겠습니다. 주식, 주식시장에는 이렇게 질문드릴게요. 여유 자금이 좀 있어요. 여유 자금이 조금 있는데 이거를 내년 주식시장에는 꼭 내가 참여를 해 봐야지, 투자를 해봐야지 하는 분께 추천을 좀 해 주신다면 이렇게 해라.

◆ 이선엽> 전체적으로 지금 시장이 지금도 말씀 주셨지만 유동성 힘이 굉장히 강하고 그다음에 지금 산업의 발전을 이끄는 건 누가 뭐라고 그래도 AI예요. 그러면 지금까지 우리 주식시장이 좋았던 걸 보면 AI가 어떤 거를 파생시키느냐가 주도주를 만들었어요. 대부분 예를 들어서 처음에 옛날에 GPU 때문에 엔비디아가 많이 올라갔고 그다음에 GPU 다음에는 HBM이라는 게 필요하다고 그래서 삼성 하이닉스가 올라갔었고 그다음에 지금은 또 반도체가 부족하다고 하니까 반도체가 되게 많이 올라갔거든요. 그러면 내년 시장에서 이 AI 때문에 부족하다고 하는 무엇이 나올 거예요. 지금 얘기가 제일 많이 나오는 게 전력 얘기를 되게 많이 하거든요. 반도체 있고 데이터 센터 있으면 뭐 해? 전력이 부족한데라는 얘기들이 많이 나와요. 왜냐하면 이 데이터센터는 지어지는 게 굉장히 빠르게 지어지는데 그거에 비해서 전력 설비는 몇 년 더 걸리거든요.

◇ 김현정> 그렇죠, 원전 이런 거.

◆ 이선엽> 이게 어떤 시차가 있기 때문에 굉장히 그래서 내년엔 전력 부족과 관련된 기업들이 굉장히 각광을 받을 수 있을 거라고 판단할 수 있겠고요. 또 하나는 정부가 어쨌든 간에 벤처 활성화 이런 걸 통해서 코스닥 시장을 뭔가 새로운 성장 시장으로 탈바꿈하겠다는 의지를 되게 보여요. 그러면 이게 성공할지 실패할지 저희는 알 수는 없지만 전체적으로 놓고 보면 그 정책적인 효과도 무시할 수는 없다고 말씀을 드립니다. 다만 이 얘기는 꼭 드릴게요. 중간에 그런 위험한 구간도 있을 거잖아요. 그 위험한 구간이 생각보다 미국 경제가 좋아지는 겁니다. 결국 이게 유동성의 힘이면 유동성이 반대로 흐를 때 문제가 될 건데 아마 내년 중반쯤 2분기쯤으로 저희는 생각을 하는데 그때 만약에 미국 경제가 되게 좋아진다고 할 때는 좀 더 조심하셨으면 좋겠다. 이런 말씀드립니다.

◇ 김현정> 고맙습니다.

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