"주택시장 회복세 초입 진입…양극화·미분양에 회복은 제한적"

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국내 주택시장이 저점을 통과해 회복 국면 초입에 진입했지만, 지역 간 양극화와 미분양 적체 등 구조적 요인으로 전국 단위의 본격적인 회복을 기대하기는 어렵다는 분석이 나왔다.

(왼)2025년 1~11월 누적 주택가격 상승률 (오)1~10월 주택 매매거래량 [자료=하나금융연구소]

26일 하나금융연구소에 따르면 올해 1~11월 전국 주택 매매가격은 전년 동기 대비 0.8% 상승했다.

회복 흐름은 지역별로 뚜렷한 온도차를 보였다. 수도권, 특히 서울은 가격 상승폭이 확대된 반면 지방은 하락세가 이어졌다. 11월까지 누적 주택가격 상승률은 서울이 6.2%에 달했지만 경기 0.8%, 부산 –1.0%, 대구 –2.9%로 지역 간 격차가 분명했다. 주택시장이 회복 국면에 진입했다고 볼 수는 있지만, 수도권과 지방 간 양극화가 심화되면서 전국 단위의 동반 회복으로 이어지기는 쉽지 않은 상황이다.

공급 지표 역시 시장 회복의 제약 요인으로 지목됐다. 신규 분양 물량이 예년 대비 약 45% 감소했음에도 전국 미분양 주택은 6만5000가구 수준에서 좀처럼 줄지 않고 있다. 황규완 하나금융연구소 연구위원은 "분양 물량이 크게 줄었음에도 미분양이 해소되지 않고 있다는 점은 수요 회복이 제한적임을 보여주는 신호"라며 "지역별 수급 불균형이 여전히 해소되지 않고 있다"고 말했다.

정부는 회복 국면 진입 과정에서 수도권 일부 지역의 과열 조짐에 대응해 세 차례 주택시장 안정 대책을 내놨다. 대출 규제 강화 등 유동성 억제를 통한 수요 관리와 함께 공공 주도의 착공 촉진을 통한 공급 확대가 정책의 양 축을 이룬다. 10·15 대책에서는 서울과 경기 일부 지역을 규제지역으로 중첩 지정하며 강력한 수요 억제 의지를 드러냈다.

내년 주택시장은 공급 감소가 가격 상승 압력으로 작용할 가능성이 크다. 2022년 강원중도개발공사 회생신청(레고랜드 사태) 이후 주택 공급 파이프라인이 훼손된 영향이다. 2026년 아파트 입주 물량은 약 21만가구로, 최근 5년 평균(32만가구) 대비 35%가량 줄어들 전망이다. 건설 현장 안전 강화와 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장 불신이 이어지며 단기간 내 공급 여건 개선도 쉽지 않을 것으로 보인다.

가격 상승 폭은 제한적일 가능성이 크다. 전세 거주자의 자가 전환 압력이 크지 않은 데다, 한국은행이 고환율과 부동산 가격 등을 이유로 기준금리를 연속 동결하고 있어 금리 부담이 상당하기 때문이다. 황 연구위원은 "입주 감소가 가격 상승 요인으로 작용하겠지만, 전세 수요의 자가 전환이 제한적이고 금리 부담이 큰 만큼 상승 폭은 크지 않을 것"이라고 내다봤다.

정부의 시장 안정 기조가 이어짐에 따라 주택시장 불안이 재차 나타날 경우 추가 규제지역 지정 등 보완 대책이 나올 수 있다. 도심 유휴부지와 노후 청사의 복합 개발을 통한 공급 확대 논의도 진행 중이다. 황 연구위원은 "내년에 예정된 부동산 세제 개편이 향후 주택시장 방향을 가를 핵심 변수"라며 "보유세와 거래세 조정 수준에 따라 주택 보유와 거래에 대한 시장의 관행이 크게 달라질 수 있다"고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com

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