[2025 부동산]새해 맞기 전 짚어볼 10가지 이슈

비즈워치가 뽑은 올해 건설부동산 10대 뉴스

다사다난했던 한 해가 또 이렇게 저물어 갑니다. 작년말 비상계엄 사태에서 이어진 탄핵 등 정치 이슈로 어수선하게 맞았던 한 해였죠. 부동산 시장도 롤러코스터를 탄 듯했습니다. 서울은 초반부터 급등 궤도에 오르더니 집값이 오르는 속도가 점점 더욱 높아졌죠. 정부의 제동으로 잠깐씩 속도를 늦추기도 했지만 △수요 쏠림 △공급 부족 걱정 △넘치는 유동성이 시장 불안정을 이어지게 하고 있습니다.

여러분이 기억하는 2025년의 부동산 시장은 어땠나요? 비즈워치가 꼽아본 올해 10대 뉴스와 함께 한 해를 돌아보는 시간을 가져보시죠.

①'오쏘공'

올해 부동산 시장에 본격적으로 불을 붙인 건 토지거래허가구역 해제 및 재지정 사태였어요. 오세훈 서울시장이 2월 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등의 토허구역을 전면 해제했다가 한 달 만인 3월 강남3구(서초·송파·강남구)와 용산구 전체를 다시 토허구역으로 묶어버린 건데요.

한 번 살아난 불길은 걷잡을 수 없이 치솟았어요. 토허구역 해제로 규제의 그늘에서 벗어난 서울 주요 지역에는 수요자들이 몰렸고, 이는 곧 가격 급등으로 연결됐어요. 토허구역 재지정 후에도 인근 선호 입지로 상승세가 확산하면서 풍선효과를 일으켰죠. 시장에서는 '오쏘공(오세훈이 쏘아 올린 작은 공)'이라는 신조어까지 탄생했어요.

토허제 혼란으로 인한 후폭풍은 6월 출범한 이재명 정부가 곧바로 부동산 대책을 내놓는 단초가 됐어요. 이후 한 해 내내 오 시장은 부동산 정책에 있어 줄곧 중앙정부 정책에 맞서는 발언을 내놓고 있습니다.
▷관련기사:[기자수첩]'오쏘공'이 낳은 혼란…전화위복이라니(3월21일)
[이재명vs집값]③토허구역 소동이 '불쏘시개' 됐다(6월16일)

②조기대선에 '들썩'

지난 4월 윤석열 전 대통령 파면으로 조기 대선 형국이 되면서 부동산 시장에 기대감이 번졌어요. 이재명 대통령을 비롯한 당시 대선 후보들은 앞다퉈 '규제 완화'를 공약으로 외쳤죠. 이 대통령 또한 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"며 공급 확대에 중점을 두는 한편 '세종 대통령 집무실 건립' 등을 공약으로 내세우며 '행정수도 이전'을 띄웠어요.

규제 완화 기대감에 수요자들은 반색했어요. 6월 대선을 앞두고 서울 집값은 강남3구를 중심으로 치솟기 시작했죠. 세종시 또한 수도 이전 기대감에 상승폭을 키웠고요. 당시 세종시 집값은 5주 연속 오름폭을 키우는 등 강남 못지 않은 상승률로 부동산 시장을 이끌었어요.
▷관련기사:대선 앞두고 관망세?…압구정 재건축은 85억 신고가(4월12일)
세종시 끌고, 강남이 밀고…대선 앞 전국 집값 '들썩'(5월17일)

③'너무 똘똘해진 한 채'

토허구역 번복 사태와 규제 완화 기대감 등이 맞물리면서 수요자들의 시선은 이른바 '한강벨트'로 불리는 한강 변 선호 입지로 향했어요. 특히 1주택자를 대상으로 한 각종 세제 혜택은 재테크 측면에서 수요자들이 '확실한 고가 주택 1채'로 쏠리게끔 했죠. 이는 곧 양극화를 넘어선 '초양극화' 현상으로 연결됐어요.

'똘똘한 한 채' 열풍은 단순 특정 원인 몇 개로 인해 생긴 현상은 아니에요. 그 이면에는 실거주 1주택자에 대한 세금 특례를 비롯해 다주택자 규제로 인한 반사이익, 한강이라는 한정된 자원이 낳은 기현상 등 복합적인 이유가 자리하고 있죠.

▷관련기사:[똘똘한 한 채 대해부]①장기보유특별공제 '매직'(7월28일)
[똘똘한 한 채 대해부]②다주택자 때리기 '반사이익'(7월29일)
[똘똘한 한 채 대해부]③중과 배제 '구멍'이 키운 수요(7월30일)
[똘똘한 한 채 대해부]④자산 대물림의 '아성'(8월1일)

/사진=이명근 기자 qwe123@

④두 번의 찬물, 6·27과 10·15

출범 이후 줄곧 시장을 바라만 보던 이재명 정부는 결국 한 달이 채 안 된 6월27일 새 부동산 대책을 내놨어요. 서울 등 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고 6개월 내 전입 의무를 부과하면서 갭투자를 차단하겠다는 대출 규제 중심 대책이었죠.

초유의 대증요법에 시장은 잠시 식는 듯했지만, 불씨는 여전히 살아있었어요. 대출규제가 통하지 않는 토허구역을 중심으로 집값 오름세가 다시 확산하자 정부는 4개월 만인 10월15일, 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역으로 묶어버려요. 대출 규제를 더 강화하는 한편 풍선효과 예상 지역을 선제적으로 차단한다는 의도였죠.

하지만 서울 집값은 한강벨트를 중심으로 여전히 오름곡선을 그리고 있어요. 결국 본질적인 공급 문제를 해결하지 못하면 집값 잡기는 쉽지 않다는 분석이에요. 정부는 연내 발표하기로 했던 새 공급 대책은 내년 1월께 발표하기로 했어요.

▷관련기사: 이재명 정부 첫 집값 대책은 '초유의 대출 옥죄기'(6월27일)
규제지역 '3종세트' 서울전역·경기 12곳 묶었다(10월15일)

⑤공급 '중추' 된 LH…수술은 언제?

정부가 '수요 억제'에만 초점을 맞춘 건 아니었습니다. 지난 9월 7일 2030년까지 수도권에 총 135만가구 착공을 목표로 하는 공급 대책을 내놨었는데요. 이 대책에서 정부는 한국토지주택공사(LH)를 전면에 내세우며 '직접 시행자' 역할을 부여했죠.

사실 이재명 대통령은 취임 초기부터 LH의 공공택지 매각을 통한 재원 확보 방식을 두고 '땅장사'라며 비판하기도 했어요. 이제는 땅장사 대신 그 땅에 직접 공공주택을 짓고 수요자들에게 공급하라는 건데요. 강제 수용한 땅을 개발해 팔고 그 재원으로 임대주택 공급 등에 나서는 LH의 사업구조 근간을 뒤바꾸는 방식이어서 실현 가능성에 관심이 쏠려요.

이를 위해선 약 2개월째 공석인 수장 자리가 하루빨리 채워져야 한다는 지적이 나와요. 공모절차를 감안하면 내달 말쯤 선임이 예상돼요. 내년 나올 새 공급 대책을 잘 뒷받침하기 위해서라도 인선이 조속히 이뤄져야 할 것 같네요.
▷관련기사:[9·7 공급대책]공공택지 땅 안 팔고 LH가 직접 지으면?(9월7일)
'직접 시행자' 된 LH…교차보전 '엑시트' 첫 시험대(9월12일)

/사진=이명근 기자 qwe123@

⑥고위직 '내로남불'에 민심 폭발

부동산 시장 안정화에 대한 정부 의지가 '말 한 마디'로 인해 반감을 사기도 했었죠. 정부 부동산 정책을 담당하는 이상경 전 국토교통부 1차관은 10·15 대책 발표 직후 한 유튜브 채널에 출연해 "집값이 떨어지면 그때 돈을 모아 사면 된다"고 말해 여론의 뭇매를 맞았어요.

여기에 10·15 대책으로 갭투자를 원천 차단해놓고 정작 배우자가 갭투자를 통해 아파트를 매수한 사실이 알려지면서 '내로남불(내가 하면 로맨스, 남이 하면 불륜)'이라고 비판받았죠. 결국 그는 취임 넉 달 만에 자리에서 물러나야 했어요.
▷관련기사: '판교 갭투자' 이상경 국토차관 설화 진화 나섰지만…(10월23일)

⑦중대재해에 얼룩진 건설업계

올해 건설업계는 중대재해로 인해 바람 잘 날이 없었습니다. 2월 현대엔지니어링이 시공하는 세종~안성고속도로 현장에서 발생한 교량 붕괴 사고가 시작이었어요. 이 사고를 포함해 현대엔지니어링은 2~3월 두 달 동안 중대재해를 3건이나 냈어요. 안전관리 문제가 도마 위에 오르면서 회사도 휘청였죠.

포스코이앤씨 또한 올해만 여섯 차례 중대재해 사고를 일으키며 논란의 중심에 섰어요. 특히 지난 4월에 이어 이달까지 신안산선에서만 두 번의 사망사고를 내며 비판을 면하기 어렵게 됐죠. 이재명 대통령의 중대재해 근절 의지에도 건설현장 사고가 반복되는 가운데 내년도 건설업계 최대 화두는 '안전'이 될 것으로 보여요.
▷관련기사:사고원인 말 아낀 현대엔지니어링…본사 압수수색도(2월28일)
신안산선에서만 두 번째 사망사고…또 고개 숙인 포스코이앤씨(12월18일)

⑧한강벨트 재개발·재건축 수주전

한강벨트에 대한 욕망은 건설사들도 마찬가지였습니다. 특히 미래가치가 확보된 정비사업지를 중심으로 대형사들의 일감 경쟁이 치열했는데요.

올 초 업계 1·2위 삼성물산과 현대건설의 정면 대결로 주목받았던 한남4구역은 삼성물산의 승리로 마무리됐고요. 용산 알짜 입지로 꼽히는 용산정비창 전면1구역 수주전은 포스코이앤씨와 경쟁 끝에 '터줏대감' HDC현대산업개발이 따냈죠. 또 강남 개포지구 일대 마지막 노른자 입지로 불렸던 개포우성7차 재건축은 대우건설을 꺾은 삼성물산이 거머쥐었어요.
▷관련기사:[르포]'한남4구역' 결국 삼성물산이 웃었다(1월18일)
[르포]용산국제지구 관문, '터줏대감' HDC현산이 잡았다(6월22일)
개포우성7차 재건축, '래미안 루미원'으로(8월24일)

/사진=이명근 기자 qwe123@

⑨'지옥' 된 지주택

올해 부동산 시장 뜨거운 감자 중 하나는 '지역주택조합'이었어요. 이재명 대통령이 취임 직후 지주택 사업의 불합리한 점에 대해 들여다볼 것을 지시하면서 민낯이 드러났는데요. 정부 특별점검 실시 결과 시공사가 과도한 증액을 요구한 사례가 다수 확인되기도 했어요.

지주택 사업 위기에 불똥을 맞은 건 바로 서희건설인데요. 이 건설사는 지주택을 주력으로 하는 곳이죠. 정부가 지주택 사업구조를 대폭 개선하기로 하면서 불확실성이 커졌어요. 게다가 전 영부인 김건희 씨에게 목걸이 등 금품을 건넸다는 의혹까지 제기되면서 사법 리스크에도 시달리고 있죠.
​​​​​​​▷관련기사:[집잇슈]"△△건설 얘기죠?"…대통령 노려본 '지주택' 운명은?(7월14일)
[인사이드 스토리]그 서희건설, '지주택'마저 흔들린다면…(8월22일)

⑩시장 휘저은 대통령 '말말말'

마지막으로는 올 한 해 부동산 시장을 들썩이게 했던 이재명 대통령의 주요 발언들을 정리해 볼까 합니다. 이 대통령은 취임 이후 다양한 발언으로 부동산 시장에 대한 인식을 드러냈는데요. '시한폭탄'이라는 비유부터 '대책이 없다'는 표현까지. 그의 말에 올해 부동산 시장 흐름이 엿보이는 것 같기도 하네요.

"이번 대출 규제는 맛보기 정도에 불과하다."
=7월, 6·27 대책 발표 이후 취임 30일 기자회견에서 '수요 억제책은 아직도 엄청 많이 남아있다'고 언급하며.

"칭찬도 비난도 없는 것으로 봐서는 잘한 것 같다."
=9월, 취임 100일 기자회견에서 9·7 공급 대책에 대한 평가.

"이게 '폭탄 돌리기' 하고 있는 것 아니냐. 언젠가는 반드시 터질 일이다."
=10월, 국무회의에서 국내 부동산 시장 상황 관련해 과거 일본 부동산 버블 사태 언급하며.

"서울과 수도권 집값 때문에 욕을 많이 먹는 편인데 대책이 없다."
=12월, 충남 타운홀 미팅에서 수도권-지방 간 인구·자원 불균형 문제 언급하며.

ⓒ비즈니스워치(www.bizwatch.co.kr) - 무단전재 및 재배포금지