"수익률 5%대? 오피스텔 매매해볼까"... 인기 커지지만 '묻지마 투자'는 금물

대출규제 강화로 매매량·가격↑
잘 고르면 실거주용으로도 OK
반면 양도세·종부세 중과 가능하고
관리비 등 비용도 높아 신중해야

편집자주

'내 돈으로 내 가족과 내가 잘 산다!' 금융·부동산부터 절약·절세까지... 복잡한 경제 쏙쏙 풀어드립니다.

7일 서울 시내 부동산에 오피스텔 매물 안내문이 붙어 있다. 뉴시스

'서울에 아파트 한 채 장만하려 했는데, 집값이 왜 이리 올랐지? 대출도 진짜 안 나오네. 자금은 어느 정도 있는데 조금 더 기다려볼까, 아니면 다른 곳에 투자를 해야 할까.'

올 초부터 다시 끓어오르는 부동산 시장을 지켜보며 이런 생각의 고리에 갇혀본 분들이 적지 않을 것 같습니다. '똘똘한 한 채'에 투자해야 한다는데 투자 가치가 있는 지역은 정해져 있고, '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'을 하더라도 서울 아파트를 사기엔 턱도 없이 모자란 실정. '포모(FOMO·Fear Of Missing Out)'라 불리는 불안 심리만으로는 서울에 아파트를 사긴 힘든 때가 되었습니다.

일각에선 오피스텔 투자를 대안으로 꼽습니다. 장점만큼 리스크도 있어 따져볼 게 많지만 앞으로의 주거 환경 변화와 임대수익률 등을 고려했을 때는 선택지에 넣어볼 법한 전략이란 얘깁니다.

몇 년 침체됐던 오피스텔, 요새 왜 뜰까

오피스텔의 인기는 최근 들어 많아지고 있습니다. 우선 매매 거래량이 확 늘었습니다. 25일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 올해 1월 1일부터 12월 24일까지 서울 오피스텔 매매거래는 1만2,585건으로 전년 동기(1만799건) 대비 16.5% 증가했네요. 매매량이 많아지니 가격도 뛰었습니다. KB부동산에 따르면, 11월 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억598만 원으로 3년 1개월 만에 역대 최고가를 경신했습니다. 서울 오피스텔 매매가격지수는 올해 2월만 해도 전월 대비 0.06% 상승하는 데 그쳤지만 11월에는 상승률이 0.38%까지 급등했습니다.

왜 떠오르는 거나구요? 여러 가지 원인들이 복합적으로 작용하고 있습니다. 우선 수도권 아파트에 대한 규제가 강력해지는 반면 오피스텔은 여기에서 비껴나고 있다는 점입니다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법 적용 대상이라 비주택인 '준주택'으로 분류되거든요. 주택담보인정비율(LTV)이 70%까지 적용되며, 전입 의무가 없어 실거주뿐만 아니라 임대도 가능합니다.

높아지는 임대수익률도 한몫하는 듯합니다. 집주인이 오피스텔에 살지 않더라도 적절한 수익을 낼 수 있어 투자 포트폴리오에 넣는 분들이 많아진다는 이야기겠지요. 한국부동산원 집계 결과 11월 기준 오피스텔 수익률은 5.64%를 기록하며 2018년 1월 조사 이후 최고치를 기록했다고 하네요. 금리지표 중 하나인 국고채 5년 금리가 11월 2.46%였기에, 오피스텔 수익률은 두 배 이상이 된다고 보면 되겠지요. KB부동산의 집계를 봐도, 수도권 오피스텔 임대수익률은 2021년 11월 4.58%, 2022년 11월 4.70%, 2023년 11월 4.93%, 지난해 11월 5.11% 등으로 장기적으로 오르고 있네요.

1인 가구가 가파르게 늘어난다는 점도 투자자들을 이끄는 것으로 보입니다. 소형 평수가 많고 주로 가전제품이나 가구가 '빌트인(built-in)'돼 있는 형태라 1인 가구에 적합할 수 있다고 평가되는 거지요. 최근 국가데이터처(옛 통계청)가 낸 '2025 통계로 보는 1인 가구'를 보면, 지난해 1인 가구는 804만5,000가구로, 2021년 700만 명대(716만6,000명)를 돌파한 이래 3년 만에 800만 명 선도 넘어섰습니다.

그렇다면 어떤 매물이 투자가치 있을까

수익률이 좋은 건 알겠는데 실제 매매를 고려한다면 어떤 물건을 골라야 할지 막막하실 겁니다. 다수 전문가들은 오피스텔은 장점도 있지만 변수가 많은 투자인 만큼 '입지'를 매우 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 조언합니다. 아파트 매매와 달리 학군은 비교적 고려 비중을 낮춰도 되지만 역세권, 특히 '직장인들이 몰리는' 지역을 눈여겨봐야 한다는 게 공통 조언입니다. 서울의 경우 직장인이 많은 영등포구·강서구 등이 포함된 '서남권'의 지난달 매매가 상승률이 0.69%로 가장 높았고, 대기업 본사 등이 자리한 강남3구(강남·서초·송파구)가 있는 '동남권'이 0.30% 상승해 뒤를 이었다는 점(KB부동산)이 이를 반영합니다.

꼭 서울만이 답은 아닐 수 있어요. 부동산원은 11월 오피스텔 수익률의 경우 서울이 4.99%, 인천이 6.30%, 경기가 5.78%라고 집계했습니다. 다만 유의하세요. 매매가격지수의 경우 인천은 지난달 기준 -3.33%, 경기 -1.31%로 하락했다는 점을요. 서울 외 지역의 경우 매매가 변동 폭과 임대수익률을 면밀하게 계산해 접근해야 한다는 이야기겠지요.

과연 오피스텔이 '아파트 대체제'가 될 수 있을지, 즉 실거주용으로도 괜찮을지도 궁금하시지요? 대출규제가 강해진 현재 부동산 시장에선 '그렇다'고 판단하고 있는 것 같습니다. 2인 이상 가구가 살 수 있는 중형 이상 평수 인기가 높아지고 있거든요.

11월 서울 오피스텔의 면적별 매매가격지수(KB부동산)를 살펴보면, 초소형(전용면적 30㎡ 이하)은 전월 대비 0.10%, 소형(30㎡ 초과 40㎡ 이하)은 0.04%만 오른 반면 중형(40㎡ 초과 60㎡ 이하)은 0.56%, 중대형(60㎡ 초과 85㎡ 이하)은 0.43%, 대형은 1.03%(85㎡ 초과)나 상승했습니다. 아파트 기준 '국민평형'을 84㎡로 잡고 있는 것은 아시지요? 그에 준하는 대형 오피스텔의 수요가 늘어나고 있다고 볼 수 있겠습니다.

리스크 큰 만큼 숨은 요소 신중히 따져봐야

좋은 물건을 찾았다면 더 오랜 시간을 들여 판단해봐야 할 것이 오피스텔 투자의 위험요소입니다. 우선 세금 등 여러 비용을 따져봐야 합니다. 오피스텔의 취득세율은 4.6%로 1주택자 기준 아파트(1~3%)보다 높은 편입니다. 또 오피스텔 분양 홍보 등을 할 때 '주택 수 제외'를 강조하기도 하는데, 주거용으로 쓸 때는 양도소득세 판단 시 주택 수에 포함될 수 있다는 점을 반드시 유념하세요. 즉 1주택자가 규제지역에 '주거용' 오피스텔을 추가 매입할 경우 양도소득세·종합부동산세가 중과될 수 있습니다.

통상 관리비가 아파트에 비해 높고, 전월세를 준다면 '풀옵션'을 선호하는 만큼 구매 및 교체 비용도 염두에 둬야 합니다. 만약 오피스텔에 수요가 꾸준히 몰린다면 향후 정부가 규제를 적용할 가능성도 배제해선 안 되겠지요. 아파트보다 가격 상승이 제한적이고 수요가 상대적으로 많지는 않아 환금성이 떨어지며 재건축·재개발이 사실상 불가능하다는 점도 간과해선 안 됩니다.

법적 조건 및 등기사항도 꼼꼼하게 확인해보세요. 전세사기 사태가 오피스텔·빌라를 중심으로 불거졌었던 만큼 해당 매물에 가압류가 걸려있지 않은지, 복잡한 권리 관계가 얽혀있지는 않은지 등기부등본 등을 통해 세세하게 들여다봐야 하겠지요. 최근 인기가 몰린다고 '묻지마 투자'를 하는 건 절대 금물이란 점 잊지 마세요.

신지후 기자 hoo@hankookilbo.com