1000억 사업하는데 30억밖에 없다고?...‘부동산 PF’ 이젠 그런 사업 못한다

정부, PF 건전성 개선방안

27년부터 4년간 단계적 상향
자기자본 비중 따라 대출차등

부실 논란 컸던 상호 금융업계
총대출의 20%이내 한도 제한
“정상사업도 위축” 우려 나와

서울 시내 한 아파트 건설 현장의 모습. 2025.8.11 [사진 = 연합뉴스]

자기 돈은 3%만 넣고 나머지 수천억 원을 빌려 대규모 건설 사업을 하는 ‘봉이 김선달’식 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 관행에 제동이 걸리게 됐다. 금융당국이 PF 사업의 자기자본 비중을 높여야 대출을 내주는 방안을 2027년부터 단계적으로 시행할 계획이기 때문이다. 현재 PF 사업의 자기자본비율은 평균 3% 수준인데, 당국은 2030년까지 평균 20%로 올리겠다는 계획이다.

23일 금융위원회, 국토교통부 등 관계부처는 전날 열린 부동산 PF 상황 점검회의에서 이 같은 PF 건전성 제도 개선 방안을 논의했다고 밝혔다. 핵심은 PF 사업비 대비 자기자본 비중에 따라 각종 대출 규제를 차등 적용하는 것이다. 우선 금융권이 대출을 내주기 전 PF 사업성을 평가할 때 자기자본비율을 살펴보도록 했다. 이 같은 기준은 신규 취급분부터 적용된다.

현재 부동산 PF 사업의 자기자본비율은 평균 3%에 불과하다. 2027년부턴 자기자본비율이 5% 안팎인 곳의 PF 사업성을 ‘보통’으로 평가한다. 비율이 3% 미만인 곳은 부실 우려나 유의 사업장으로 분류한다. 금융당국은 자기자본비율을 5%→10%→15%→20%로 4년에 걸쳐 단계적으로 상향할 방침이다. 이에 따라 2030년에는 자기자본비율이 20%인 사업장이 보통 평가를 받을 수 있다. 통상 부실 우려 사업장에는 금융권이 대출을 잘 내주지 않는다. 충당금을 많이 쌓아야 해서다.

업권별 부동산 PF 대출 관련 규제도 체계화했다. 은행권은 PF 대출에 대한 위험가중치를 100~150%로 차등화한다. 자기자본비율이 높고 분양이 잘된 사업장은 위험가중치를 낮추고 반대의 경우 가중치를 올린다. 위험가중치는 높을수록 은행 건전성 지표에 악영향을 미친다. 저축은행과 여신전문금융회사에도 은행업권과 동일한 위험가중치를 적용하도록 확실한 가이드라인을 제시했다.

그간 PF 부실 논란이 컸던 상호금융 관련 규제도 내놨다. 상호금융은 순자본비율 산정 시 부동산·건설업 대출에 가중치 110%를 적용하고, PF 대출 한도를 총대출의 20%로 제한한다. 이 밖에 증권사와 보험사도 자기자본비율이 20%로 높은 곳만 위험값을 낮춰준다. 업권별로 거액신용공여 한도 규제도 도입한다.

당국의 건전성 강화 움직임이 빨라지면서 부동산 개발 업계에서는 긴장감이 커지고 있다. 건전성 강화라는 취지에는 공감하지만 자기자본비율이란 숫자 하나로만 PF 사업을 재단하면 정상 사업까지 막힐 수 있다는 것이다. 대형 개발 업체만 생존할 수 있다는 양극화에 대한 우려, 주택 공급·개발사업이 자칫 고사할 수 있다는 위기감도 감지된다.

한 개발 업체 관계자는 “자기자본비율 하나로 PF 사업을 평가하면 대형 개발 업체일수록, 저위험·저수익인 사업일수록 유리한 상황이 벌어진다”며 “이 같은 부작용을 방지할 수 있는 보완책이 필요하다”고 했다. 개발 업계에서는 업체의 신용도나 재무 상태로 PF를 판단하지 말고 프로젝트 자체의 사업성을 평가하는 제도 개선이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

다만 금융당국은 올해 말 종료 예정이던 부동산 PF 관련 한시적 금융 규제 완화 조치 10건 가운데 지속 필요성이 인정된 9건을 내년 6월 말까지 연장하기로 했다. 금융회사가 사업성이 부족한 PF 사업장을 정리·재구조화하거나 정상화 가능 사업장 등에 신규 자금을 공급하다 부실이 발생해도 면책을 제공한다는 내용 등이다. 또한 업계 우려를 반영해 주택금융공사 등 공적보증을 받은 사업장은 규제 적용에서 예외로 두기로 했다.

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