대출 눌러도 치솟은 서울 집값···월세화만 부추겼다

■한은 금안보고서
서울 쏠림에 부동산 양극화 심화
똘똘한 한채·상급지 선호가 한몫
비규제지역 집값도 상승 가능성
전세 비중 줄며 주거비 부담 커져

국내 부동산 시장의 양극화 현상이 가속화하고 있다는 한국은행의 진단이 나왔다. 이른바 전세의 월세화로 서민들의 주거비 부담이 급등하는 가운데 대출 규제에 영향을 받지 않는 현금 부자들은 서울로 몰려들어 서울과 지방의 집값 격차가 사상 최고 수준으로 벌어지고 있어서다. 한은은 신규 대출 잔액과 집값이 동조화하는 기존 금융시장의 법칙도 흔들리고 있다고 진단했다.

한은은 23일 발표한 ‘2025년 하반기 금융안정보고서’를 통해 최근 주택시장 구조 변화의 핵심 축으로 △지역 간 주택 가격 차별화 심화 △월세 가구 증가 △가계부채와 주택 가격 간 동조화 약화를 지목했다.

서울 집값 상승세는 이미 위험수위에 올라왔다는 게 한은의 판단이다. 올해 3분기 서울의 주택시장 위험지수는 0.9로 지수 산출이 시작된 2010년 1분기 이후 최고치를 기록했다. 이 지수는 소득, 임대료, 전국 대비 서울 아파트 가격과 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 및 건설투자 갭 등을 종합해 산출되며 실물경제의 기초 체력에 비춰 주택시장의 과열 정도를 보여주는 지표다. 같은 기간 수도권 주택시장 위험지수는 0.73으로 2022년 2분기 이후 13분기 만에 최고치를 기록한 반면 비수도권은 -0.75에 그쳐 2023년 3분기 이후 마이너스 흐름을 이어가고 있다.

서울로의 자산 쏠림 현상도 갈수록 심화되고 있다. 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중은 11월 말 기준 43.3%로 2020년 고점을 넘어섰다. 2분기 기준 서울의 지역내총생산(GRDP) 대비 아파트 시가총액 비율은 약 3배에 달해 서울에서 창출되는 연간 부가가치보다 주택 자산 가치가 훨씬 빠르게 불어나고 있음을 보여준다.

한은은 다주택자 규제 강화 이후 선호 지역으로 수요가 집중된 데다 외지인의 서울 주택 매입 비중이 높은 수준을 유지하고 청년층을 중심으로 수도권 인구 유입이 지속된 점을 주요 배경으로 지목했다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호와 상급지 이동 수요가 서울 아파트 쏠림을 구조적으로 고착화하고 있다는 평가다.

반면 비수도권 주택시장 부진은 금융기관 건전성에 부담 요인으로 작용할 가능성이 크다. 올해 11월 기준 대구(-26.6%), 부산(-18.0%) 등 주요 광역시의 주택 가격은 2021~2022년 집값 급등기 당시 대비 20% 안팎으로 하락했다. 담보가치 하락으로 가계대출 건전성이 약화될 수 있는 데다 준공 후 미분양 주택 누적과 착공 감소로 지역 건설경기 위축도 심화되고 있다.

임대차시장에서는 전세의 월세화가 뚜렷하다. 전국 주택 임대차 거래 가운데 월세 비중은 올해 10월 60.2%까지 상승해 장기 평균을 크게 웃돌았다. 전세사기 여파로 보증금 반환 리스크가 부각된 데다 전세자금대출 규제 강화와 임대인의 월세 선호 확대가 복합적으로 작용한 결과로 분석됐다. 월세 비중 확대는 가계부채 축소와 갭투자 감소라는 순기능이 있지만 저소득층의 주거비 부담을 키울 수 있다는 점에서 부담스러운 요인이다. 전세가 월세로 전환된다고 가정할 때 소득 1분위 가구의 주거비 부담은 현재 소득 대비 17.4%에서 21.2%로 높아지는 것으로 나타났다.

가계부채의 질도 나빠지고 있다. 명목 GDP 대비 가계부채 비율은 2021년 3분기 99.2%에서 올해 2분기 89.7%로 낮아졌지만 연체율 상승 등의 영향으로 가계부채의 질은 2022년 이후 더 나빠졌다고 한은은 분석했다.

정부의 대출 규제가 더 이상 통하지 않는 점도 우리 부동산 시장의 뇌관이다. GDP 대비 가계부채 비율이 낮아지는 동안 서울 매매가격지수는 오히려 상승했기 때문이다.

한은은 “과거 유사하게 움직였던 가계대출과 주택가격 간 관계가 약화하고 있다”고 평가했다. 대출에 의존한 영끌 수요는 억제됐지만 현금을 보유한 자산가 중심의 매수세는 규제로 제어되지 않고 있다는 설명이다. 실제 주택 구입 시 자기자본 비중은 8월 41.3%로 4월(32.9%)보다 8.4%포인트 높아졌다.

한은은 서울 집값 상승이 규제지역 밖으로 확산될 경우 차입 여건이 상대적으로 느슨한 지역을 중심으로 가계부채가 다시 늘어날 가능성도 있다고 지적했다. 한은의 한 관계자는 “수도권 주택시장과 금융불균형 관리를 정책의 중심에 두되 비수도권에 대해서는 미시적 보완책을 병행해야 한다”고 강조했다.

김혜란 기자 khr@sedaily.com
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