강력규제에도 집값 상승…3분기 서울 ‘주택시장 위험지수’ 사상 최고 [금융안정보고서]

‘2025년 하반기 금융안정보고서’
수도권도 13분기 만 최고치 경신
GRDP 대비 아파트 시총은 3배↑
가계부채 완화에도 집값은 오름세
가계부채 질적 취약성도 최근 심화

서울 남산에서 바라본 다세대 주택들의 모습. [헤럴드DB ]

[헤럴드경제=김벼리 기자] 서울의 주택시장 과열 수준을 보여주는 ‘서울 주택시장 위험지수’가 지난 2010년 이후 가장 높은 것으로 집계됐다. 정부의 강력한 대출 규제로 가계부채의 양적 팽창은 둔화했지만 현금 부자들을 중심으로 수도권 집값이 계속 오르고 있다. 설상가상 연체율 상승 등 가계부채의 질적 취약성까지 최근 들어 악화하고 있는 상황이다.

23일 한국은행의 ‘2025년 하반기 금융안정보고서’에 따르면 지난 3분기 서울의 ‘주택시장 위험지수’는 0.9로 해당 지수를 산출하기 시작한 2010년 1분기 이후 최고치를 기록했다. 이 지수는 지난 2021년 1분기 0.87로 정점을 찍은 뒤 하락하다가 지난 2023년 4분기(0.25) 이후 다시 오르고 있다.

주택시장 위험지수란 한은이 소득·임대료·전국 대비 서울 아파트가격, GDP(국내총생산) 대비 가계부채· 건설투자 갭 등을 이용해 산출한 지표다. 현재 실물경제 수준에 비춰 주택시장이 얼마나 과열됐는지를 보여준다.

수도권 기준으로 3분기 지수는 0.73으로 지난 2022년 2분기(0.76) 이후 13분기 만에 최고치를 기록했다. 이 수치는 지난 2021년 2분기 1.01로 정점을 찍은 뒤 하락세를 보이다 최근 2분기 연속 올랐다. 이에 반해 비수도권 주택시장 위험지수는 지난 3분기 -0.75로 지난 2023년 3분기(-0.01) 이후 8분기 연속 마이너스(-)를 이어가고 있다.

서울의 GRDP(지역 내 총생산) 대비 아파트 시가총액 비율도 지난 2분기 3배에 달했다. 서울 내에서 생산한 모든 재화와 서비스의 시장가치보다 아파트 시가총액 총합이 3배 더 크다는 뜻이다. 이 수치 또한 관련 수치를 산출하기 시작한 2015년 이후 최고치를 경신했다. 지난 2021년(2.8배)부터 줄어들다 2023년 2.5배 이후 반등하며 지난해에는 2.9배까지 올랐다.

종합하면 서울과 수도권 등 특정 지역에 쏠린 자산이 실물 경제의 기초 체력에 비해 과도하게 팽창하면서 금융불균형이 심화하고 있는 것이다. 이에 한은은 수도권 주택가격 상승이 이어지면서 금융불균형 누증 우려가 지속되고 있다고 지적했다.

이와 함께 금융당국이 ‘6·27 대책’, ‘10·15 주택시장 안정화대책’ 등 연이은 대출 규제를 통해 부동산 자금 쏠림을 억제하고 있지만 서울을 중심으로 한 주택가격 상승세는 여전히 이어지고 있다. 실제로 GDP 대비 가계부채 비율은 지난해 2분기 90.4%에서 올해 2분기 89.7%로 떨어졌지만, 같은 기간 서울 매매가격지수는 96.6에서 101.6으로 올랐다. 이에 대해 한은은 “과거 상호 간에 유사하게 움직여왔던 가계대출과 주택가격 간 관계가 약화하는 모습”이라고 설명했다.

정부 규제가 대출을 지렛대 삼아 내 집을 마련하려는 ‘영끌족’의 진입은 막고 있지만, 현금을 쥔 자산가들의 상급지 이동 수요까진 제어하지 못하고 있는 상황으로 풀이된다. 국토교통부에 따르면 주택 구매 시 자기자금비중은 지난 8월 41.3%로 1월(35.5%)보다 5.8%포인트 커졌다.

더 나아가 가계부채도 질적인 측면에서 보면 취약성이 커지고 있다고 한은은 지적했다. 명목GDP 대비 가계부채 비율은 지난 2021년 3분기 99.2%에서 올해 2분기 89.7%로 낮아졌지만, 질적인 측면에서는 최근 연체율 상승 등 영향으로 2022년 이후 취약성이 다소 증대되고 있다.

한은이 가계차주 연체율, 취약차주 비중, DSR(총부채원리금상환비율), 고정금리 비중(역수) 등 가계부채 질적 위험지표들을 통합해 산출한 가계부채 질적 취약성 수준은 2014년 1분기(3.6)부터 2021년 4분기(-1.7)까지 하락한 뒤 반등해 그 이후로 점점 오르고 있다. 올해 2분기 기준으로는 -0.6까지 상승했다.

한은은 “부동산 부문의 높은 신용집중이 해소되지 않은 가운데 가계부채 비율이 성장제약 임계치를 상회하고 있다”며 “부채를 보유한 차주 단위의 부채비율(LTI)이 높은 수준을 이어가고 있어 가계부채는 여전히 우리 경제에 상당한 부담으로 작용하고 있다”고 진단했다.