토허구역으로 노도강까지 묶었는데도 46주 연속 상승한 서울 집값[집슐랭]

대출 제한 등 초강수 규제에도
부실한 공급 대책에 시장 실망
서울 아파트값 46주 연속 상승
공급절벽 지속땐 내년도 '불안'

올 한 해 부동산 정책은 서울 아파트 가격을 잡겠다는 목표로 대출 한도 축소와 서울 전역 토지거래허가구역 지정이라는 유례 없는 규제가 이어졌다. 하지만 이 같은 초강수 규제에도 불구하고 서울 아파트 가격은 46주 연속 가격 상승이라는 ‘정책 실패’로 귀결됐다. 강력한 규로 거래량은 감소했지만 부실한 공급 대책으로 시장의 불안 심리를 잠재우지 못해 신고가 행렬이 이어진 셈이다. 이 같은 상황에서 정부의 12월 추가 공급대책 예고에도 불구하고 서울시와 국토교통부 간 이견이 조율 되지 못해 발표 시점은 내년으로 미뤄졌다. 전문가들은 새로운 부동산 공급 대책이 공급 안정의 시그널을 주지 못할 경우 내년까지 집값 상승은 지속될 것으로 내다보고 있다.

22일 부동산 업계에 따르면 1년 내내 이어진 집값 상승의 시발점은 올해 2월 서울시의 토허구역 해제가 꼽힌다. 2024년 12월 발생한 내란 사태 여파로 숨 죽이고 있던 서울 부동산 시장은 2월 잠실·삼성·대치·청담(잠삼대청)의 토허구역이 해제되자 억눌렸던 매수 심리가 폭발하기 시작했다. 결국 강남3구를 중심으로 집값 상승의 불씨가 당졌고 이에 서울시와 정부는 토허구역 해제 35일만인 3월 다시 토허구역을 확대 재지정했다. 물론 이미 엎질러진 다시 주워 담을 수 없었다. 정책 혼선과 조기 대선으로 인한 기대감으로 인해 상승세에 올라탄 집값은 새정부 출범까지 지속됐다.

5월 취임한 이재명 정부는 6월에 6·27 대책 발표를 통해 부동산 시장 안정화라는 정부의 강력한 의지를 드러냈다. 정부는 6·27 대책에서 수도권 주택담보대출(LTV) 상한액을 6억 원으로 일괄 규제했고 주택 구입 목적으로 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무도 부과했다. 수도권에서 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입하거나 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 주택을 추가로 사들이는 경우에는 이를 위한 주담대를 아예 금지하는 방안도 발표했다. 하지만 한번 타오른 서울 부동산 시장의 불길은 잡히지 않았다. 강남3구와 마포·용산·성동(마용성) 등 한강벨트를 중심으로 ‘똘똘한 한채’ 현상이 심화되며 신고가가 이어졌다.

결국 정부는 시장의 불안 심리를 잠재우기 위해 9·7 공급 대책을 발표했다. 정부는 9·7 대책에서 2030년까지 총 135만 가구를 공급하겠다는 계획을 발표했다. 인허가 대신 착공을 기준으로 삼아 공급 체감도가 높을 것이라고 정부는 자신했다. 아울러 한국토지주택공사(LH)의 역할을 주택용지 매각에서 직접 시행을 통한 주택 공급으로 변경해 분양 가격을 낮추고 공급 속도를 올리겠다는 LH 구조개혁 방안도 공개했다.

6·27 대출규제를 통해 집권 초기 과열된 시장을 일단 진정시키고 공급대책으로 공급 부족에 대한 불안을 해소하겠다는 정부의 구상은 다시 실패로 돌아갔다. 9·7 공급대책이 서울 주요 도심 내 단기 공급 방안이 없는 ‘부실 대책’이라는 평가가 뒤따랐기 때문이다.

결국 정부는 갭투자를 원천 차단하고 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토허구역으로 묶는 사상 초유의 10·15 대책을 발표했다. 아파트 값 상승이 크지 않았던 서울 외곽 '노도강'(노원·도봉·강북)까지 토허구역으로 묶으며 집값 상승의 불길을 차단하겠다는 강력한 의지도 드러냈다. 아울러 25억 원이 초과하는 아파트에 대해서는 대출 한도를 2억 원으로 제한하고 갭투자도 원천 차단했다. 강력한 규제로 인해 서울 아파트 거래는 크게 둔화됐지만 끝내 가격은 잡지 못했다. 2월 첫주부터 시작된 부동산 가격 상승세는 12월 셋째주 까지 이어지며 이어지며 46주 연속, 11개월 내내 증가했다.

아울러 전세난까지 심화됐다. 대출 규제 강화에 더해 실거주 의무까지 씌워지자 전세 매물은 자취를 감췄고 전세 가격은 상승 압력을 받았다. 전세 진입이 어려워진 수요가 월세로 이동하며 '전세의 월세화' 현상도 가속됐다.

쓸 수 있는 규제 대책을 소진한 정부는 다시 공급대책 카드를 꺼내겠다고 발표했다. 서울 가용 부지에 주택 공급 수를 확대하겠다는 정부와 상업시설 유치가 필요하다는 서울시와 이견은 좁혀지지 못했고 결국 추가 공급대책 카드는 내년 1월로 미뤄졌다. 전문가들은 내년 발표될 공급대책이 공급 불안을 해소하지 못할 경우 내년에도 집값 상승은 지속될 것으로 전망하고 있다. 윤지해 부동산R114리서치랩장은 "내년 서울 입주 물량은 올해의 절반에 불과해 추가 공급 대책이 실효성을 거두지 못할 경우 공급 불안이 가격 심리에 영향을 미칠 가능성이 크다”고 설명했다.

박형윤 기자 manis@sedaily.com
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