30대 평균 2.9억 ‘영끌’···6·27 규제 전 막차 탄 결과 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

신규 취급액 평균 2.3억···서울 집값 상승 기대감
내년 서울 입주 48% 급감···공급절벽 현실화
1기 신도시 8곳 심의 통과···대장홍대선 착공

▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
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[주요 이슈 브리핑]

■ 영끌 대출 역대 최고치: 3분기 차주당 주담대 신규 취급액이 2억 2707만 원으로 사상 최고치를 경신했다. 서울은 3억 5991만 원으로 호남권의 두 배를 넘어섰으며, 30대 남성이 전체 주담대의 37.7%를 차지해 대출 증가를 주도하는 모습이다.

■ 공급절벽 현실화: 내년 서울 아파트 입주물량이 1만 6412가구로 올해 대비 48% 급감할 전망이다. 입주물량의 87%가 정비사업에서 나오는 만큼 재초환 폐지, 이주비 대출 완화 등 정비사업 활성화 대책이 시급한 상황이다.

■ 1기 신도시 재건축 본격화: 분당·평촌·산본 선도지구 8곳이 연말 심의를 통과하며 내년 재건축 물량 확보에 성공했다. 대장~홍대선 착공으로 수도권 서부 8개 역 신설이 확정되면서 상암·화곡·덕은 일대 집값도 들썩이는 모습이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 서울 자가에 영끌하는 30대···1인당 주담대 2.9억 받았다

3분기 차주당 주담대 신규 취급액이 평균 2억 2707만 원으로 역대 최고치를 기록했다. 서울은 3억 5991만 원으로 호남권(1억 5539만 원)의 두 배를 훌쩍 넘었으며, 30대 차주가 1인당 평균 2억 8792만 원을 빌려 전체의 37.7%를 차지했다. 6·27 대책 이전 ‘막차 수요’가 대출 규모를 키운 것으로 분석되며, 서울 집값 추가 상승 기대가 주담대 수요를 자극하는 순환 구조가 형성되고 있다.

2. 토허구역 해제→확대 재지정→서울 전역으로···정책 혼선에 집값 오르고 전세값도 불안

올해 서울 아파트값이 46주 연속 상승하며 정책 실패로 귀결됐다. 2월 토허구역 해제로 촉발된 상승세는 6·27 대출규제, 10·15 서울 전역 토허구역 지정에도 꺾이지 않았다. 강력한 규제로 거래량은 감소했지만 부실한 공급대책이 시장 불안을 잠재우지 못한 결과로, 12월 추가 공급대책은 서울시·국토부 이견으로 내년 1월로 미뤄졌다.

3. 내년 서울 6개 자치구 입주물량 ‘0’···강남구 작년보다 82% 쪼그라들어

내년 서울 입주물량의 87%가 재개발·재건축 등 정비사업에서 공급된다. 재초환 부담금 예상 단지가 서울에만 37곳, 조합원 1인당 평균 1억 3898만 원에 달해 사업 지연 요인으로 작용하고 있다. 6·27 대책의 조합원 지위 양도 제한, 이주비 대출 6억 원 한도 규제도 정비사업 발목을 잡아 관리처분계획 인가가 수개월씩 밀리는 상황이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 수도권 서부 8개 역 신설···상암·화곡·덕은 집값 벌써부터 꿈틀

대장홍대선 착공으로 수도권 서부에 8개 역이 신설된다. 2031년 개통 시 부천대장홍대입구 이동시간이 57분에서 27분으로 단축될 전망이다. 강서구 우장산롯데캐슬 전용 85㎡가 10억 3000만 원에서 12억 5000만 원으로, 고양 DMC자이더리버 전용 84㎡가 11억 3000만 원에서 12억 7000만 원 신고가를 기록하는 등 역세권 기대감이 확산되고 있다.

5. 내년 서울 아파트 입주물량 ‘반토막’

내년 서울 아파트 입주물량이 1만 6412가구로 올해(3만 1856가구) 대비 48% 급감할 전망이다. 2023년 PF 위기로 착공물량이 2만 7426가구까지 줄어든 영향이 본격화되는 것으로, 수도권 전체도 28% 감소한 8만 1534가구에 그칠 것으로 예측된다. 전문가들은 정비사업 규제 완화와 절차 간소화 없이는 공급절벽이 시장 불안을 초래할 가능성이 크다고 경고한다.

6. 1기 신도시 선도지구 ‘막판 스퍼트’···8곳 정비계획 심의 통과

분당·평촌·산본 등 1기 신도시 선도지구 9곳 중 8곳이 연말 심의를 통과했다. 분당 4개 단지는 1만 2055가구, 평촌 2개 단지는 3126가구, 산본 2개 단지는 4620가구 규모로 재건축된다. 올해 물량을 소진해야 내년 지정 단지들에 피해가 없는 구조여서 막판 스퍼트를 냈으며, 연말~내년 초 정비구역 지정 고시 후 시공사 선정에 착수할 예정이다.

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우승호 기자 derrida@sedaily.com성예현 인턴기자 jb15489@sedaily.com
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