"비싼데 매물도 없으니 재계약해야지"… 서울 전월세 시장 얼어붙었다

10·15 대책 이후 2개월 여간 수치
작년 동기와 비교하니 31.5→42.7%
대치 은마·송파 리센츠 등 과반 갱신
공급 부족·갭투자 불가 등에 매물 준 탓

21일 서울 시내의 한 부동산에 매물 안내표가 붙어 있다. 연합뉴스

"전세든 월세든 이 동네 아파트 시세가 워낙 올라서 내년 4월에 예정된 전세 계약을 갱신하겠다고 최근 집주인께 미리 이야기해 놓은 상태예요."

서울 강동구 명일동에 사는 유모(42)씨 부부는 내년 큰 평수 아파트로 전세 이사를 알아보다가 최근 전세 계약을 갱신하기로 마음을 돌렸다. 이 지역 아파트 전세 시세가 전용면적 59㎡ 기준 7억 원 후반에서 8억 원대로 훌쩍 뛰어올랐고 '매물량이 예전같지 않다'는 이야기가 자주 들려오고 있기 때문이다. 실제 서울 곳곳에선 전월세 공급이 원활치 않고 대출 규제도 빡빡해지자 유씨처럼 갱신 계약을 선택하는 이들이 많아지고 있다.

대표적으로 4,900세대 규모의 고덕그라시움 경우 10·15 부동산 안정화 대책의 '3중 규제(규제지역 및 토지거래허가구역)' 효력이 모두 발생한 10월 20일부터 이달 22일까지 전체 전월세 계약 중 갱신 비율이 67.8%를 기록했다. 지난해 같은 기간(10월20일~12월 22일)만 해도 이 비중은 30.6%에 불과했다.

22일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 10월 20일부터 이날까지 서울 아파트 전월세 거래는 3만8,351건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 거래가 4만4,265건에 달했던 것에 비하면 13.4%나 감소한 것이다.

특히 새로 전월세 계약을 맺은 거래보다 갱신하는 비중이 높았다. 올해는 이 기간 전체 계약 중 갱신 계약 비중은 42.7%(1만6,373건)로, 전년 같은 기간(1만3,936건·31.5%)보다 11.2%포인트나 올랐다. 갱신 계약 비중은 봄 이사철을 앞두고 점차 높아지고 있는데, 지난달만 해도 39.8%이었던 갱신 비율은 12월 1일부터 이날까지 50.8%로 급증한 상태다.

서울 주택의 매매 가격이 높아지며 전월세 가격도 덩달아 우상향하는 데다 대출 규제도 강화돼 '일단 지켜보자'는 임차인들이 많아지고 있기 때문으로 보인다. 고덕그라시움처럼 새 학기 수요가 높은 주요 단지들은 이 비율이 과반을 차지하고 있다. 강남구 대치동 은마아파트는 57.8%, 송파구 리센츠는 51.0%가 갱신 계약이다.

가격 상승 압박 높아지는 전월세 시장

문제는 주택 공급이 당분간 원활치 않은 상황에서 대출 규제로 갭투자(전세 끼고 매매)가 불가해지고 전월세 갱신 비중까지 높아지며 가격 상승 압력이 거세지고 있다는 점이다. 실제 한국부동산원에 따르면 올해 1∼11월 서울 아파트 월세는 3.29% 올라 관련 집계가 시작된 2015년 이래 처음으로 연간 상승률 3%를 넘어섰다.

임대차 시장의 불안감이 커지자 정치권에선 허가구역을 순차적으로 해제해야 한다는 주장도 제기되고 있다. 국회입법조사처는 지난달 낸 '10·15 주택시장 안정화 대책의 주요 내용과 과제' 보고서를 통해 "주택시장 동향을 면밀히 모니터링해 과열이 진정된 지역부터 순차적으로 규제를 완화하는 탄력적인 운영이 필요해 보인다"고 조언했다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "실거주 요건이 까다로워지고 신축 입주도 줄어든 상황인데 내년 공급 전망은 더 어둡기에 전월세 시장의 불안도는 커질 것 같다"며 "비주택으로 분류된 오피스텔 물량을 통해 공급 활성화, 서울 및 수도권 외곽에 대한 규제 완화 등이 단기적 대안이 될 수는 있을 것"이라고 전망했다.

신지후 기자 hoo@hankookilbo.com