거품 걷힌 제주 부동산···이제는 실거주와 장기 임대가 핵심

제주도 부동산 투기 열기 사그라 들어··· 실거주 중심 시장으로 재편
침체 아닌 ‘정상화 과정’··· 실거주 기반이 임대 수익 안정성으로 이어져

제주도 부동산 시장이 수년간 이어진 과열기를 마무리하고 안정화 국면에 접어들고 있다. 단기 시세차익을 노린 외지 투자세가 빠지면서 실거주·장기 임대 수요 중심의 ‘정상화 흐름’이 더욱 뚜렷해지고 있다는 분석이다.

제주 부동산 시장의 첫 변곡점은 2010년 전후였다. 제주살이 열풍과 제주영어교육도시를 비롯한 대규모 개발사업이 잇달아 진행되면서 인구 이동이 본격화됐다. 수도권을 비롯한 전국에서 이주 수요가 급증하며 주택 거래량이 빠르게 늘었고, 관광객 증가와 맞물린 투자 수요까지 더해지며 토지·상업용 부동산 가격도 상승세를 이어갔다.

특히 2015년 전후로 외지인 투자세가 대거 몰리면서 시장 과열이 극대화됐다. 단기 차익형 수요가 쏠린 일부 지역에서는 아파트 가격이 급등했고, 생활형 숙박시설과 상업용 부동산 개발이 난립하는 등 부작용이 잇따르기도 했다.

하지만 코로나19 이후 관광 산업과 지역 상권이 위축되면서 투자 수요는 빠르게 이탈했다. 여기에 전국적인 부동산 경기 둔화까지 겹치며 시장 심리는 한층 위축됐다. 증가한 공급 물량은 수요를 따라가지 못했고, 일부 지역은 가격 조정 국면에 접어들었다. 미분양 물량도 늘어나면서 제주 부동산 시장은 사실상 숨 고르기 단계에 진입했다.

일각에서는 거래 둔화와 가격 하락을 두고 시장이 침체했다고 평가하기도 한다. 그러나 전문가들은 이를 과열이 정리되는 자연스러운 정상화 과정으로 보고 있다. 전월세 거래와 연세 거래가 높은 수준을 보이고 있는 점은, 제주 부동산 시장이 단기적 조정기를 거치며 실수요와 장기 임대 중심의 안정적 구조로 전환하고 있음을 보여준다.

실제 부동산R114에 따르면 2023년 제주도 전월세 거래량은 3,406건으로 역대 최고치를 기록했다. 2024년에도 3,098건으로 3천 건을 넘겼으며, 올해(2025년) 1~10월 누적 거래량은 2,585건으로, 월평균을 고려하면 올해 역시 3천 건을 넘어설 가능성이 높다.

제주 특유의 임대차 구조인 연세 거래도 비슷한 흐름을 보이고 있다. 1년치 월세를 한 번에 지급하는 방식으로 안정적 현금 흐름을 선호하는 지역 특성이 반영된 제도다. 연세 거래량은 2023년 1,860건으로 최고치를 기록했으며, 2024년 1,746건, 2025년 10월 기준 1,641건 등 높은 수준을 이어가고 있다.

지역 부동산 업계 관계자는 “투기적 수요가 빠져나가고 실수요 중심의 거래가 뿌리내리면서 제주 부동산 시장은 ‘불안정한 상승기’에서 ‘지속 가능한 주거시장’으로 전환하는 과정에 있다”며 “앞으로는 개발 호재보다 거주 여건, 생활 인프라 접근성, 안정적인 임대수익이 지역 가치를 좌우할 것”이라고 말했다.

이 가운데 제주 서귀포시 대정읍에 들어서는 ‘한화포레나 제주에듀시티’에 실거주 수요와 임대 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

한화포레나 제주에듀시티는 서귀포시 대정읍 보성리 일원에 지하 1층~지상 5층, 29개 동, 전용면적 84~210㎡, 총 503세대 규모로 조성된다. 제주도에서 분양된 타 단지에 비해 중형부터 대형까지 다양한 평형대로 구성되는 것이 특징이다.

단지는 국내 최고 수준의 교육환경을 바탕으로 제주 내 신흥 부촌으로 자리잡고 있는 제주영어교육도시와 차량 5분 거리에 위치해 있다. 현재 제주영어교육도시에는 세인트존스베리아카데미제주(SJA제주), 노스런던칼리지에잇스쿨 제주(NLCS 제주), 브랭섬홀아시아(BHA), 한국국제학교 제주캠퍼스(KIS 제주) 등 4개의 국제학교가 운영되고 있으며, 2024-25 학기 학생 충원율은 83.2%, 2024년 기준 해외 대학 진학률은 90%를 넘어섰다. 5번째 국제학교인 풀턴사이언스아카데미애서튼(FSAA)은 2028년 9월 개교를 목표하고 있다.

신평~영어교육도시 간 시도 17호선 도로 확·포장 사업이 최근 공사를 마무리하고 개통되었으며, 단지 주출입구 앞 제2진입로에 대한 왕복 4차선 확·포장 사업이 진행되고 있어, 영어교육도시와 대정읍으로의 접근성이 더 좋아질 전망이다.

편리한 생활 인프라도 갖췄다. 영어교육도시 중심 상업시설과 신세계 프리미엄 전문점, 제주신화월드, 대정하나로마트 등을 차량으로 쉽게 이용할 수 있으며, 제주곶자왈도립공원, 신화역사공원, 사계해안 등 쾌적한 자연환경과 블랙스톤CC, 테디밸리CC 등 레저시설도 가까운 거리에서 즐길 수 있다.

영어교육도시권역 내 500가구 이상 브랜드 단지로는 9년 만에 들어서는 한화포레나 제주에듀시티는 뛰어난 상품성을 갖춘 것이 특징이다. 조경 면적이 약 1만 평으로 대지면적의 40%를 차지하며, 이는 축구장 5배에 달하는 규모다. 지상에 차가 없는 단지 배치와 함께 단지 내 약 1.6km에 이르는 산책로를 조성하고, 다양한 식재와 테마를 더해 쾌적한 주거 환경을 구현했다.

커뮤니티 시설로는 북하우스(작은도서관), 스터디룸&독서실, 스튜디오, 게스트하우스, 웰니스센터&GX룸, 골프 트레이닝 센터, 코인런드리 등이 들어서며, 프리스쿨(어린이집)과 시니어 클럽하우스(경로당)도 운영된다. 또 세대당 1.92대의 지하주차장도 건립돼 넉넉한 주차공간을 확보했다.

가구 내부는 일반 아파트보다 30cm 높은 2.6m 천장고(복층 가구 제외)를 적용해 개방감을 높였으며, 층간 소음을 줄이기 위해 250mm 두께의 층간 소음재와 60mm 완충제를 사용하는 등 포레나만의 차별화된 설계를 도입했다. 또한 팬트리, 현관창고, 드레스룸, 알파룸 등 타입별로 다양한 수납공간을 제공해 실용성을 강화했다.

김동호 기자 dongho@sedaily.com
[ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지]