동탄 헬스케어 리츠 등 2곳, 국토부 승인
비규제 지역 세종 전세 매물도 60% 급감
내년도 가계대출 옥죄기 증가율 2%
비규제 지역 세종 전세 매물도 60% 급감
내년도 가계대출 옥죄기 증가율 2%
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[주요 이슈 브리핑]
■ 가계대출 빙하기 지속: 5대 은행이 내년 가계대출 증가 목표를 명목성장률(4%)의 절반인 2%로 제시했다. 이억원 금융위원장이 “내년에도 가계부채 총량 관리 기조를 일관되게 가져갈 수밖에 없다”고 밝혀, 대출을 통한 레버리지 투자 전략은 더욱 제한적인 환경에 놓이게 됐다.
■ 전세시장 공급 절벽: 세종시 전세 매물이 1년 새 60.5% 급감하고 부산과 대구도 44~45% 줄어들며 지방 전세난이 심화되고 있다. 세종 전셋값은 최근 3개월간 4.66% 치솟아 서울(1.65%)을 훌쩍 뛰어넘었고, 투자자들은 지방 핵심지 임대수익형 자산에 대한 재평가가 필요한 시점이다.
■ 기관자금 국내 복귀 신호: 국민연금이 내년 초 약 2조 원 규모로 국내 부동산 위탁운용사 선정을 검토 중이며, 프로젝트 리츠 1호 2곳이 승인되며 선진형 투자 구조가 본격화됐다. 기관투자 확대와 새로운 투자 비히클 등장으로 중장기 시장 안정화 기대감이 커지고 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 부동산 투자·개발·운영하는 ‘프로젝트 리츠’ 1호 출범
- 핵심 요약: 국토부가 ‘동탄 헬스케어 리츠’와 ‘천안역세권혁신지구 재생사업 리츠’ 등 프로젝트 리츠 1호 2곳을 승인했다. 동탄 리츠는 MDM이 LH로부터 매입한 18만 8000여㎡ 부지에 총 사업비 2조 2000억 원 규모로 오피스텔 1150가구와 노인복지주택 2898가구를 조성한다. 프로젝트 리츠는 기존 PF의 분양 후 청산 방식이 아니라 장기 보유·운영하며 임대수익을 창출하는 선진형 모델로, 국토부와 협의 중인 사업이 10곳 이상이다.
2. 비규제 지방도 전세난···세종 매물 1년새 60% 줄어
- 핵심 요약: 세종시 전세 매물이 1년 새 651건으로 60.5% 급감했고, 부산(45.1%)과 대구(44.1%)도 큰 폭으로 줄었다. 세종 나성동 전용 99㎡는 전셋값이 1년 만에 1억 1000만 원 올랐고, 대구 범어동 84㎡도 1억 원가량 상승했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “세종은 최근 몇 년간 공급이 아예 없었고 대구도 앞으로 3년간 추가 공급이 거의 없다”고 분석했다. 비수도권 거주자의 서울 아파트 매입이 14% 증가한 ‘똘똘한 한 채’ 현상도 작용해, 지방 핵심지 임대사업은 공급 희소성을 활용한 수익 창출 기회로 재조명받고 있다.
3. 전월세 품귀에 ‘신풍속도’···임차인은 눌러 앉고, 임대인은 골라 받는다
- 핵심 요약: 서울 전월세 갱신계약 비중이 10·15 대책 발표 전 37.8%에서 44.2%로 두 달 새 6.4%포인트 치솟았다. 전년 동기(31.5%) 대비로는 10%포인트 이상 급증한 수치다. 대한주택임대인협회는 임차인의 체납 이력과 생활 패턴을 확인하는 플랫폼을 내년 상반기 출시 예정이다. 임대인 우위 시장이 형성되면서 임대사업자의 협상력이 강화되고, 우량 임차인 선별을 통한 공실 리스크 관리가 가능해지고 있다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 내년에도 가계대출 절벽···‘월세난민’ 더 늘어날 판
- 핵심 요약: 5대 은행이 내년 가계대출 증가 목표를 2% 안팎으로 제시해 명목성장률(4%)의 절반에 불과하다. 올해 5대 은행 가계대출 증가액은 7조 4685억 원으로 당초 목표(8조 690억 원)보다 7.4% 적었다. 이억원 금융위원장은 “가계부채 절대 수준이 높아 총량 증가율을 경상성장률보다 낮게 설정해 연착륙해나갈 수밖에 없다”고 밝혔다. 대출 규제 장기화로 매수 여력이 위축되는 반면 월세 수요는 급증할 전망이어서, 투자자들은 임대수익형 자산 비중 확대와 자기자본 중심 투자 전략으로 전환을 검토할 시점이다.
5. 물가·환율·집값 ‘3중고’···반도체 꺾이면 또 1%대 성장 각오해야
- 핵심 요약: 경제 전문가 10명 중 7명이 내년 성장률 1.8% 이상을 전망했고, 56%는 서울 집값이 올해보다 더 오를 것으로 예측했다. 내년 원·달러 환율은 1400원대 후반 고공행진이 지속되고, 1500~1550원까지 상승할 가능성도 제기됐다. 한은은 환율이 1470원대를 유지하면 소비자물가 상승률이 기존 전망보다 0.2%포인트 오른 2.3%가 될 것으로 분석했다. 고환율·고물가 환경에서 부동산은 인플레이션 헤지 수단으로서 가치가 부각되나, 금리 인하 기대는 낮아 자금조달 비용 관리가 관건이다.
6. 국민연금, 내년초 국내 부동산 위탁운용사 2조 출자
- 핵심 요약: 국민연금이 내년 초 약 2조 원 규모로 국내 부동산 위탁운용사 선정을 검토 중이다. 지난해 총 2조 1000억 원을 출자한 데 비해 올해는 5000억 원에 그쳤으나 내년 첫 출자부터 규모를 대폭 키웠다. 9월 말 기준 국민연금 수익률은 11.31%로 기금이 약 200조 원 이상 늘어났고, 역삼 센터필드 등 핵심 자산 매각도 내년 3월 착수 예정이다. 국내 최대 기관투자자의 부동산 투자 확대는 시장 유동성 공급과 우량 자산 거래 활성화 신호로 해석된다.
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우승호 기자 derrida@sedaily.com성예현 인턴기자 jb15489@sedaily.com
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