부동산 투자-개발-운영 ‘프로젝트 리츠’ 첫 승인

동탄 헬스케어 등 2개 사업 전환

지난달 도입후 5건 승인 신청

리츠(REITs·부동산투자회사)가 부동산 투자부터 개발 후 운영까지 모든 과정을 맡는 ‘프로젝트 리츠’ 첫 승인 사례가 나왔다. 분양 수익을 거두는 데 초점이 맞춰져 있던 국내 부동산 개발사업이 분양 이후에도 직접 가치를 높이는 방향으로 바뀔 수 있을지 주목된다. 국토교통부는 19일 ‘동탄 헬스케어 리츠’와 ‘천안역세권혁신지구 재생사업리츠’ 등 2개 리츠를 프로젝트 리츠로 전환하는 것을 승인했다고 21일 밝혔다. 지난달 28일 프로젝트 리츠 도입 이후 1호 승인 사례다.

리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 후 발생한 수익을 나누는 회사를 말한다. 기존에는 리츠로 오피스 등 부동산을 직접 개발·운영하려면 인가, 공시 등 규제가 많아 특수목적법인(PFV)을 세워 분양하는 경우가 많았다. 이 때문에 시행사가 분양 수익을 거두고 나면 사업에서 손을 떼 안정적인 운영보다는 단기 수익 중심으로 사업이 추진된다는 비판이 많았다. 이에 정부는 관련 법령을 정비해 리츠로 부동산 개발 뒤 운영까지 가능하게 하고 세제 혜택 등 인센티브도 주도록 했다.

이번 프로젝트 리츠 도입으로 일반인도 해당 부동산 개발에 투자해 배당 수익을 얻을 수 있게 됐다. 동탄 헬스케어리츠는 경기 화성동탄2지구 일대 18만여 ㎡에 노인복지주택 2898채, 오피스텔 1150채, 한방병원 등을 짓는 프로젝트다. 사업자는 국내 민간 디벨로퍼인 MDM이다. 총사업비 2조2000억 원을 투입해 2029년 9월까지 준공할 계획이다. 오피스텔은 분양하고 노인복지주택과 병원은 임대 운영한다. 천안역세권혁신지구 재생사업리츠는 서울 지하철 1호선 천안역 인근 1만5000여 ㎡에 공동주택 254채와 지식산업센터, 환승주차장 등을 짓는 사업이다. 천안시와 코레일이 보유하던 토지를 출자하고 주택도시기금이 자금을 출자해 추진되고 있다. 2028년 12월까지 준공한 후 공동주택은 임대, 나머지 시설은 매각할 계획이다. 총사업비는 2568억 원이다.

국토부에 따르면 지난달 프로젝트 리츠 도입 후 국토부에 공식 접수된 승인 신청 건수는 5건이다. 직원용 기숙사, 임대주택, 발전소 등 승인 신청 전 국토부에 문의가 들어온 것도 10건이 넘었다.

프로젝트 리츠에 토지, 건물 등 현물을 출자하면 법인세, 양도세 등 세제 혜택을 받을 수 있다는 점이 작용한 것으로 보인다. 주주총회 특별 결의를 통해 자기자본 10배까지 외부로부터 자금을 빌릴 수 있는 점도 장점으로 꼽힌다. 국토부 측은 “프로젝트 리츠가 국민에게는 안정적인 소득을 지원하고 기업에는 헬스케어, 인공지능(AI) 등 신규 산업 투자 기반이 될 수 있도록 하겠다”고 설명했다.

이축복 기자 bless@donga.com

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