[부동산] "임차권등기는 '결정이 났다'가 아니라 '등기완료 시점'이 핵심"

[이병훈 기자]

엄정숙 변호사=법도 종합법률사무소

(인천=국제뉴스) 이병훈 기자 = 전세금 반환이 지연되자 임차권등기명령을 신청하고, 법원의 '결정'이 내려졌다는 이유만으로 곧바로 이사부터 나서는 세입자들이 적지 않다. 그러나 임차권등기명령은 결정이 내려졌다고 해서 즉시 효력이 발생하는 것이 아니다.

실무에서는 이 판단 하나로 전세금 회수 구조 자체가 무너지는 사례가 반복되고 있다. 임차권등기는 법원이 결정을 내린 뒤, 그 결정이 등기소로 촉탁되고 실제로 등기부에 기재되어야 비로소 대항력과 우선변제권을 유지하는 장치로 기능한다.

이 과정이 완료되기 전 임차인이 주택을 인도하고 점유를 상실하면, 임차권등기를 신청했는지 여부와 관계없이 종전의 보호 지위는 단절된다. 즉 '결정'과 '등기 완료' 사이의 공백이 전세금 반환소송에서 가장 위험한 구간이 된다.

19일 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 "임차권등기명령 결정을 받았다는 문자나 안내만 보고 안전하다고 오해하는 경우가 많은데, 법적으로 보호가 시작되는 시점은 등기부에 임차권이 실제로 기재된 이후"라며 "등기 완료 전에 이사를 나가면 임차인은 스스로 대항력을 내려놓는 셈이 된다"고 설명했다.

특히 문제는 임차권등기명령 결정 이후 등기촉탁까지 통상 며칠에서 수 주가 소요될 수 있다는 점이다. 이 기간 동안 임차인이 집을 비워버리면, 이후 전세금반환소송을 제기하더라도 우선변제권을 주장할 수 없고, 임대인의 다른 채권자보다 후순위로 밀릴 위험이 커진다. 전세금 회수 가능성이 급격히 낮아지는 구조다.

엄 변호사는 "임차권등기는 '신청했다'거나 '결정이 났다'는 사실이 아니라, 등기부에 어떻게 남아 있는지가 전부"라며 "실무에서는 반드시 등기 완료 여부를 확인한 뒤에 이사 시점을 정해야 하고, 그 전까지는 점유를 유지하는 것이 전세금 반환의 출발선"이라고 강조했다.

전세금 반환 분쟁에서 임차권등기는 강력한 보호 수단이 될 수 있지만, 절차의 순서를 잘못 이해하면 오히려 독이 된다. '결정'과 '완료'의 차이를 구분하지 못한 선택 하나가 수천만 원, 수억 원의 보증금을 지키느냐 잃느냐를 가르는 갈림길이 되는 셈이다.

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