'서류 또 서류'...불편만 키우고 집값 놓친 토허제, 해제는 언제? : zum 뉴스

서울 전역에 토지거래허가제가 확대 시행된 지 약 두 달이 지났지만, 시장에서는 가격 안정 효과보다 정책 피로감만 누적되고 있다는 평가가 나온다. 거래 절차는 한층 까다로워졌지만 집값 상승 흐름은 꺾이지 않았다. 중앙정부와 서울시 간 규제 해제 시점을 둘러싼 갈등도 다시 수면 위로 떠올랐다.

한국부동산원 주간 아파트 가격 동향을 보면 토지거래허가제 확대 이후에도 서울 집값은 상승 흐름을 이어가고 있다. 시행 직후 상승 폭이 일시적으로 둔화되긴 했지만, 최근 주간 변동률은 다시 0.1%대 후반을 유지하며 방향성을 바꾸지 않았다. 누적 지수 흐름 역시 뚜렷한 하향 전환 없이 완만한 우상향 곡선을 그리고 있다. 규제 강화에도 불구하고 가격 조정 신호는 통계상으로 확인되지 않는 셈이다.

현장 분위기 역시 통계와 크게 다르지 않다. 토허제로 인해 허가 신청, 실거주 계획서 제출 등 거래 과정은 복잡해졌지만, 실거주 수요를 중심으로 매수 문의는 이어지고 있다는 게 중개업계 전언이다. 계약 체결 이후 허가를 전제로 거래를 진행하는 방식이 일상화됐다. 거래가 불편해졌을 뿐 멈춘 것은 아니라는 반응도 나온다. 과거 토허제 운영 사례를 보더라도 불허율이 극히 낮았던 점을 감안하면, 제도가 가격 억제 장치로 작동하기에는 한계가 있다는 지적이 반복된다.

정책 효과에 대한 의문이 커지는 가운데, 최근에는 토허제 적용 해제 시점을 둘러싼 중앙정부와 서울시 간 입장 차이가 다시 부각되고 있다. 오세훈 서울시장은 일부 지역에 대해서는 토지거래허가구역 해제를 검토해야 할 시점이라는 입장을 공개적으로 밝히고 있지만, 국토교통부는 시기상조라며 신중론을 유지하고 있다. '책임론'이 부각될 수밖에 없는 부동산 정책을 둘러싼 갈등이 심화되고 있다는 평가다.

오 시장은 최근 SNS를 통해 "대통령은 더이상 아우성치는 현장의 민심을 외면해서는 안된다"며 정부의 부동산 정책 전반을 정면으로 비판했다. 토허제를 포함한 규제 정책이 시장에서 제대로 작동하지 않고 있다는 문제의식을 드러낸 것이다. 특히 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶이면서, 서울시가 추진 중인 신속통합기획과 모아타운 사업이 위축되고 있다는 점을 강하게 문제삼고 있다.

정부와 서울시 간 부동산 정책 갈등은 이번이 처음은 아니다. 이재명 정부 출범 이후 주요 부동산 대책이 나올 때마다 오 시장은 규제 중심 접근에 대해 아쉬움을 표해 왔다. 용산정비창 개발을 둘러싼 주택 공급 방식, 용산국제업무지구 추진 방향 등을 놓고도 양측의 시각 차이는 누적돼 왔다. 다만 지난달 김윤덕 국토교통부 장관과 오 시장이 회동하고, 국장급 실무협의체를 구성하기로 합의하면서 갈등이 일정 부분 봉합되는 듯 보이기도 했다.

실제로 국토부가 재개발·재건축 동의율 완화 등 정비사업 활성화 방안을 전향적으로 검토하면서 정책 조율 가능성이 제기됐다. 그러나 토허구역 해제를 둘러싼 이견이 다시 드러나며 분위기는 재차 경색됐다. 오 시장은 시의회 출석 자리에서 "초기 풍선효과 우려가 있더라도 지정 범위를 최소화했어야 했다"며 해제 필요성을 거듭 강조했지만, 국토부는 "서울시와 해제 논의를 한 적이 없다"며 선을 그었다.

이 같은 엇박자 속에서 시장의 기대감은 오히려 커지고 있다. 부동산 업계에서는 토허구역이 '영구 규제'가 아니라는 인식이 확산되고 있다. 대통령실 정책 라인에서도 토허제를 임시적 조치로 언급한 바 있어, 해제 가능성에 무게를 싣는 분위기다. 국회 입법조사처 역시 과열이 진정된 지역부터 순차적으로 규제를 완화하는 탄력적 운영이 필요하다는 의견을 제시했다.

해제 시점은 명확히 제시되지 않았지만, 내년 6월 지방선거 이전이 될 것이라는 관측이 나온다. 오 시장이 연일 10·15 대책을 비판하며 메시지 수위를 높이는 것도 지방선거 국면을 염두에 둔 행보라는 해석이 적지 않다. 서울의 경우 부동산 민심이 선거에 미치는 영향이 큰 만큼, 정부 역시 선거 이전에 토허구역 조정 카드를 검토할 수밖에 없을 것이란 전망이다.

업계에선 토허제 전면 해제보다는 선별적·순차적 완화가 필요하다고 강조한다. 집값 상승 폭이 크지 않았던 지역부터 규제를 풀고, 일정 기간 시장 반응을 점검하는 방식이 현실적이라는 것이다. 업계 관계자는 "토허제의 정책 신호 효과는 인정하되, 가격 안정 효과가 통계와 현장에서 확인되지 않는 상황에서는 보다 유연한 접근이 필요하다"고 지적했다.

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