“이러다 집 못사, 일단 형편맞춰 가자” 강서·동대문 등 10억 밑 아파트 오른다[부동산360]

서울 전역 주담대 6억 한도·LTV 40%
10억 이하 아파트로 실수요자 몰려

서울 동대문구 답십리 일대 모습. 안경찬 PD

[헤럴드경제=홍승희·신혜원 기자] 정부가 주택담보대출(주담대) 한도를 조이면서, 10억원 이하의 중저가 아파트 시장에서 ‘키 맞추기’ 현상이 뚜렷해지고 있다. 서울 전역의 주담대 최대한도가 6억원, 그리고 주택담보비율(LTV) 40%로 제한된 가운데 무주택 실소유자들의 수요가 서울 외곽지역 저가 아파트로 몰리는 것이다.

18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 동대문구 제기동에 소재한 한신아파트 국민평형 84㎡(이하 전용면적)는 지난 11월 21일 10억4500만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 이는 직전 거래가(8억원)보다 2억원 오른 가격으로, 10·15 규제 발표 당일 나온 신고가(10억원)보다 4500만원 높아진 금액이다.

강서구 염창동에 소재한 금호타운 국민평형도 지난 4일 10억2000만원에 거래되며 처음 10억을 넘겼다. 두 달 전까지만 해도 9억원대 에 거래되던 아파트다. 최대 8억원대에 거래되던 은평구의 은평뉴타운제갈막5-4단지 같은 타입도 9억3500만원 최고가를 경신했다.

이처럼 10억 이하 아파트들이 오른 가격에 거래가 체결되며 강세를 띄는 건 주담대 한도 조정과 밀접한 관련이 있다. 정부는 주택가격에 따라 대출 가능 금액을 임의로 세분화해 고가 아파트일수록 대출 한도를 줄였다. 15억원 이하 주택은 6억원, 15~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원까지만 대출이 나온다. 또 서울 전 지역이 규제지역으로 선정되면서 LTV 최대 한도가 40%로 제한된다.

이에 규제 직전 이미 몸값을 높인 마·용·성(마포·용산·성동구), 동작구, 강동구, 광진구 등에 진입하지 못한 이들이 ‘매수할 수 있는 지역’을 찾아 몰려가고 있다. 전문가들은 ‘내 집 마련’을 목표로 하는 무주택자들의 중저가 아파트 수요가 현재 부동산 시장을 견인하고 있다고 본다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “무주택자, 생애최초 구매자, 3040세대 등의 실수요 움직임을 주목해볼만 하다”며 “상급지 갈아타기 수요는 여전히 존재하겠으나, 가격 접근성이 좋은 서울 중하위 지역 중심으로 내집마련을 목표로 하는 무주택 수요가 거래를 리드하는 모습이 보일 가능성이 있다”고 말했다.

실제 ‘6억원 이상 주담대 금지’가 처음 적용된 6·27 대출규제 직전까지 국민평형 아파트의 가격이 10억원이 채 되지 않던 자치구들이 하나둘씩 10억원을 돌파하고 있다.

KB월간시계열 ‘㎡당 아파트 평균매매가격’에 따르면 지난 5월 84㎡를 기준으로 단순 계산했을 때, 평균 매매가가 10억원이 채 되지 않는 자치구는 강북구·노원구·도봉구·동대문구·성북구·은평구·중랑구·강서구·관악구·구로구·금천구 등 11개에 해당했다. 하지만 대출을 조이는 6·27 대출규제와 10·15 부동산 대책 시행 이후인 11월, 10억 미만 자치구는 9개로 줄었다.

약 6개월의 기간 동안 동대문구와 강서구의 84㎡ 아파트의 평균 매매가가 10억원을 넘어선 결과다. 동대문구는 9억6365만원에서 10억6153만원으로 10% 상승했으며, 강서구는 9억9613만원에서 10억4772만원으로 5% 올랐다.

이외에도 성북구가 9억231만원에서 9억4363만원으로 상승해 10억원을 목전에 뒀으며, 관악구도 8억6533만원에서 5% 올라 9억688만원을 기록했다.