"집? 돈 없고 사도 안올라"…중국, 부동산 '광풍 시대' 끝 평가

중국의 주택 신규 착공이 판매되는 물량의 절반 가까운 비중으로 추락했다. 과거 금융위기와 부동산 시장 조정기 때보다도 낮은 수준으로 중국에선 '지어도 돈이 안 된다'는 건설사들의 판단이 구조화됐단 분석이 나온다. 근본적으로 미래 소득이 더 이상 늘지 않을 것이란 국민 심리가 고착화돼 주택이 안팔리고 신규 건설도 얼어붙는 악순환이 이어진단 게 전문가들의 지적이다.

중국 신규 주택 판매면적 대비 신규 착공 비율 추이/그래픽=이지혜

21일 중국 경제매체 차이신은 최근 국가통계국이 발표한 1~11월 전국 주택 신규 착공 면적과 신규 주택 판매 면적을 분석해 신규 착공 규모가 동기 판매 면적의 59.5%에 불과했다고 보도했다. 이는 중국 상품 주택시장의 출발점으로 통하는 2003년 이래 가장 낮은 비중이다. 차이신은 이 비율이 50%대에 접어든 것은 '건설 광풍' 시대의 종식이자 부동산 시장의 심층 조정국면 진입을 뜻한다고 평가했다.

부동산 개발사의 기대 구조가 사실상 붕괴됐단 뜻이다. 개발사가 착공을 결정하는 근거인 △미래 부동산 가격 상승 △금융 레버리지 △선판매 회전율 모두가 얼어붙은 셈이다. 그나마 현재 판매되는 물량의 상당 부분도 재고 할인, 기존 프로젝트 소진에 따른 것으로 부동산 신규 투자와는 거리가 멀다는 게 전문가들의 분석이다.

중국의 판매·착공 비율은 2003년부터 2014년까지 평균적으로 110% 이상을 유지했다. 과열 조짐과 함께 주택 재고가 쌓이자 중국 당국은 재고 해소 정책을 내놨고 이에 2015~2017년 판매·착공 비율은 84%대까지 하락했다. 재고가 소진되자 2018~2020년 3년 연속 판매·착공 비율은 다시 100%를 넘어섰다.

본격적 추락은 2022년 76.9%를 기록하며 시작됐다. 이후 2023년 73.1%, 2024년 65.9%로 내려갔고 올해 50%대로 진입했다.

설상가상으로 재고 물량도 많아 부동산 시장 조정이 앞으로도 더 심화될 우려가 높다는 지적이 나온다. 상하이 이쥐 부동산연구원에 따르면 지난 11월 기준 전국 100개 도시의 신축 상품주택 소진 기간은 27.4개월로 적정 범위인 12~14개월을 크게 웃돌았다. 그만큼 재고가 쌓여있단 뜻이다. 딩쭈위 커얼루이그룹 회장은 "현재 부동산 시장은 재고를 소화하고 가격에 대한 신뢰를 재구축하는 핵심 국면에 있다"고 말했다.

일각에선 국민들의 소득기대 둔화가 이 같은 중국 부동산 시장 추락의 근본 원인이란 지적도 나온다. 국신증권은 보고서를 통해 각종 부양책에도 부동산시장이 침체를 면치 못하는 것은 소득 증가 속도가 떨어져 미래의 집값을 감당하지 못할 것이란 우려가 국민 사이에 광범위하게 퍼져 있기 때문이라고 분석했다. 소득기대 둔화, 부동산 가격기대 둔화, 구매위축, 신규착공 부진이 서로 영향을 주고받는 구조가 고착화했단 설명이다.

기대소득이 낮더라도 한국처럼 토지부족, 인허가 지연, 재건축 규제 등 원인이 있다면 '소득은 오르지 않더라도 집은 더 귀해진다'는 심리가 형성돼 '묻지마 사자' 분위기가 만들어질 수 있지만 중국은 그렇지 않아 부동산시장이 실제 구매력에 민감히 반응하고 있는 셈이다.

이와 관련, 시진핑 중국 국가주석은 전일 공산당 중앙위원회 정책이론지 '치우스(求是)'에 게재한 글을 통해 국민 소득이 안정돼야 미래에 대한 걱정 없이 소비를 할 수 있다며 △고용 촉진 △사회보장 제도 개선 △소득 분배 구조 최적화 △중산층 확대 등의 추진이 필요하다고 강조했다. 중국 지도부는 주택 재고 정리 정책 추진의 의지도 내놨다. 지난 10~11 열린 중국 공산당 중앙경제공작회의에서 지도부는 도시별 맞춤 정책으로 공급 증가를 통제하고, 재고를 줄이라고 주문했다.

베이징(중국)=안정준 특파원 7up@mt.co.kr

Copyright ⓒ 머니투데이 & mt.co.kr. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지.