아파트 매매가 절반 넘던 대출 비율 5년 만에 최저치···강남3구 신고가 거래 비중은 증가

■10월 채권최고액비율 5년래 최저
고강도 대출 규제에 지속 하락
최소 7.4억 있어야 매수 가능
무주택·청년 진입장벽 높아져
정부 규제 방향성 변화 없으면
현금 동원력·갈아타기 수요 등
자산가 위주 시장 재편 가능성

서울 아파트 매매가의 절반 이상을 차지하던 대출 비중이 5년 만에 최저치를 기록했다. 정부의 강도 높은 대출 규제로 주택 매매 대금을 대출로 충당하는 비율이 낮아진 것으로, 당분간 이 같은 흐름이 이어질 것으로 전망된다.

11일 법원 등기정보광장 서울 집합건물(아파트·오피스텔·빌라 등) 소유권 이전 등기 신청 월별 통계에 따르면, 10월 거래액 대비 채권최고액 평균 비율은 46.9%를 기록했다. 이는 2020년 12월(46.1%) 이후 5년 만에 최저치 수준이다. 10·15 대책으로 대출 한도가 큰 폭으로 감소한 데 따른 직접적인 효과가 나타난 것으로 분석된다.

채권최고액은 은행이 주택담보대출을 실행할 때 이자 연체 등 만약의 사태를 대비해 대출 원금의 120%로 설정하는 금액이다. 예를 들어 3억 원을 빌리면 채권최고액은 약 3억 6000만 원(120%)으로 정해진다. 채권최고액과 실제 대출액은 통상 일정한 비율로 연동되기 때문에 채권최고액 증감을 통해 실제 대출액을 가늠할 수 있다.

채권최고액 비중은 감소하는 추세다. 채권최고액 비중은 2019년 12월 41.8% 수준에서 집값 급등기인 2022년 4월 62.2%까지 상승했다. 하지만 시중 금리 상승과 문재인 정부 당시 대출 규제 등 영향으로 지속 하락했다. 이후 비중은 지난해까지 50%대 내외를 유지한 뒤 이재명 대통령 취임 이후인 올해 5월부터 각종 규제가 발표되며 40%대로 내려앉았다.

정부는 6.27 대책을 통해 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 데 이어 7월부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 시행했다. 게다가 10·15 대책을 통해 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도액 차등을 둬 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과∼25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출받을 수 있도록 돈줄을 조였다.

부동산 업계의 한 관계자는 “정부의 강도 높은 대출 규제로 대출 가능 금액이 과거보다 줄어들면서 주택 매수자들은 현금을 동원해야 한다”며 “특히 아파트 매매가격이 높아질수록 대출 한도를 큰 폭으로 줄여놓은 만큼 매매시장의 양극화를 더욱 부채질 할 수 있다”고 설명했다.

국회입법조사처가 지난달 발표한 '10·15 주택시장 안정화 대책의 주요 내용과 과제' 보고서에 따르면 올해 9월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 12억 4000만 원으로, 현재의 대출 규제를 적용하면 매수자는 현금으로 최소 7억 4400만 원을 동원할 수 있어야 한다.

이에 따라 대출 규제가 지속될 경우 현금 동원력이 높은 매수자 위주로 시장이 재편될 것이라는 전망이 나온다. 특히 기존 주택을 처분한 뒤 추가로 대출을 받아 더 높은 가격의 주택을 구입하는 갈아타기 수요의 거래가 증가할 것으로 분석된다.

실제로 대출 규제 이후에도 대표적인 부촌인 강남 3구와 용산구 신고가 비중은 오히려 상승한 것으로 나타났다. 신한투자증권이 강남 3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 확대 지정된 올해 3월 19일을 기준으로 신고가 비율을 분석한 결과, 지정 전(지난해 4월~올해 2월) 신고가 비율은 42.5%를 기록했다. 하지만 지정 후(올해 3월~11월)에는 51.5%로 9.0%포인트나 상승했다.

전문가들은 앞으로도 최소 1~2년 동안 자산층 중심의 거래 구조가 이어질 가능성이 크다고 진단했다. 생애최초 특례대출·주택담보인정비율(LTV) 완화 등 제도 운용의 유연성 확보 시도에도 효과가 제한적일 것이라는 지적이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “현금만으로 집을 살 수 있는 사람은 많지 않은 상황”이라며 “정부 규제 방향성이 변하지 않으면 매매시장은 현금 동원력이 높은 사람과 갈아타기 수요 위주로 재편될 것”이라고 분석했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “대출 규제 강화로 ‘현금부자’들이 강남 3구 시장에 진입하고 있다"면서 “다만 거래량이 줄어들면서 거래 동결 효과로 인해 오히려 집값이 오르는 현상이 나타날 수 있다”고 설명했다.

천민아 기자 mina@sedaily.com
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