‘빌라만 풀어준 전세대출’, 재개발 빌라로 돈 몰리나 [부동산360]

감정가 적용 시 전세보증 한도 급증 예상
재개발 지역 빌라는 감정가–공시가 간극 더 커

서울 시내 한 연립·다세대 주택 밀집 지역 [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=윤성현·홍승희 기자] 내년부터 빌라, 연립주택과 같이 공신력 있는 시세가 없는 주택에 대한 전세대출보증을 심사할 때 최근 감정평가금액도 주택가격으로 인정받게 된다. 그간 집값과 공시가격의 차이가 커서 대출을 충분하게 받을 수 없었던 세입자의 불편함을 해소하기 위한 정책이다. 하지만 정부가 서울 전역을 토지거래허가제로 묶으면서 강남일대와 한강벨트 빌라 거래량이 늘어난 가운데, 이같은 대책은 투자 수요의 쏠림이 더 가속화될 것이란 우려의 목소리도 나온다.

아파트와 달리 빌라는 토지거래허가구역 내에서도 실거주 의무가 없다. 이른바 ‘갭투자(세 끼고 매매)’가 가능하단 얘기다. 때문에 빌라의 전세대출 한도를 늘린 이번 대책이 개발 움직임이 있는 지역의 빌라 매수세를 확대할 수 있다는 전망이 나온다.

11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 1월부터 이달 10일까지 서울 내 연립·다세대 주택 매매거래는 3만1716건으로 전년 동기(2만6536건) 대비 19% 늘었다. 특히 이른바 한강벨트에 속하는 강남3구(강남·서초·송파구)의 연립·다세대 매매거래 수는 같은 기간 3077건에서 4258건으로 38% 급등한 것으로 집계됐다.

정비사업은 ‘10·15주택시장 안정화대책’ 이후 이주비 대출 축소, 조합원 지위 양도 금지 등으로 어려움을 겪고 있지만 상대적으로 재개발 사업은 타격이 덜해 이미 투자수요가 몰리고 있다. 재건축은 사업 초기 단계인 조합설립인가 이후부터 지위 양도가 금지되지만, 재개발은 이주 직전인 관리처분인가 전까지 지분 거래가 가능하다.

예를 들어 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 북아현 2·3구역, 노량진 2·4·6·7·8구역, 흑석 9구역 등은 투기과열지구지만 조합원 지위양도 금지 규제를 받지 않는다.

재건축 단지보다 재개발의 용적률 증가율이 커 일반분양 수입이 더 클 것으로 기대되는 점도 투자 수요를 당기고 있다. 실제 개발 호재가 있는 지역의 빌라는 공시가격과 감정가액 차이가 커, 전세 대출 한도가 큰 폭으로 증가할 가능성이 높다.

한남5구역에 위치한 전용면적 61㎡ 빌라(대지권 26㎡)는 올해 5월 30억원에 거래됐지만, 2025년 공시가격은 8억3700만원 수준에 그쳤다. 이런 지역에서는 감정가가 기준으로 적용될 경우 전세보증 한도가 훨씬 크게 늘어난다.

서울시 관악구 빌라촌 모습. [헤럴드경제DB］

서초구 방배동의 한 공인중개사는 “10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이자 일부 발빠른 투자자들만이 규제의 빈틈을 찾아 빌라 매수로 방향을 돌리고 있다”고 말했다. 그는 “재개발 가능성이 높은 지역은 빌라 수요가 여전히 꾸준하고 전세가격도 함께 오르는 추세”라며 “최근에는 수요층이 기존 40·50대에서 20·30대까지 일부 확장되는 분위기”라고 덧붙였다.

부동산 전문가들은 지역별 영향이 다르게 나타날 것으로 보고 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장 “대출보증 한도가 높아지더라도 대부분의 재개발 지역은 주거환경이 열악해 전세가격 자체가 크게 오르지는 않을 것”이라고 내다봤다. 그러면서 “하지만 서초구 방배동 등 정주여건이 좋은 빌라촌이나 신축 빌라에서는 전세가격 자체가 높아질 수 있고, 이 경우 높아질 전세 보증금을 바탕으로 갭투자가 더 용이해질 가능성이 있다”며 “초토화된 빌라 거래 시장에 숨통이 트일지 지켜봐야 한다”고 말했다.

한편 금융위원회는 10일 가계부채 점검회의에서 “KB시세 등 공신력 있는 시세가 없는 주택에 공시가격의 140%를 적용해 온 방식을 개선하겠다”고 밝혔다. 공시가격과 실제 시세 격차가 큰 다세대·다가구의 경우 전세보증 한도가 과도하게 낮게 책정되는 문제가 있었다는 설명이다.

공동주택 공시가격 현실화율은 약 69%지만 실제 반영률은 아파트 기준 60%대 중반에 그치며, 다가구·다세대는 이보다 더 낮아 전세대출 한도가 부족한 사례가 반복돼 왔다. 이에 금융위와 주택금융공사는 차주 요청 시 최근 6개월 내 감정평가액을 주택가격으로 인정하는 방안을 도입하고, 감정가가 시세를 더 정확히 반영할 경우 전세대출 보증액은 크게 늘어날 것으로 예상된다.