'강남3구·용산구' 아파트 2채 중 1채, 토허구역 재지정 이후 신고가 썼다

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 지난 3월 토지거래허가구역(이하 토허구역)으로 재지정된 이후 거래 절벽 속에서도 신고가 흐름이 강화된 것으로 나타났다.

한강변 입지와 정비사업, 대규모 개발 사업을 중심으로 실수요·투자 수요가 모두 탄탄한 지역 특성이 반영되면서다. 정부 규제에 따라 거래절벽 현상이 확산되며 고가 아파트 실거래만이 시장 가격을 재형성하는 구조로 굳어지자 신고가 비율이 큰 폭으로 뛰었다.

강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 월별 신고가 비율(%) [자료=신한투자증권]

5일 신한투자증권 자산관리전략실이 지난해 4월부터 올 11월까지 강남3구와 용산구 아파트 신고가 비율을 조사한 결과 거래량이 급감했음에도 평균 신고가 비율과 평균가격이 모두 상승했다.

평균 신고가 비율은 토허구역 지정 이전(2024년 4월~2025년 2월) 42.5%에서 지정 이후(2025년 3~11월) 51.5%로 상승했다. 같은 기간 평균 가격 역시 22억8000만원에서 23억9000만원으로 올랐다.

지정 이후 네 개 자치구에서 확인된 신고가 거래는 총 4874건이다. 평균 거래금액은 26억원, 신고가가 발생한 단지 수는 1966개로 집계됐다. 최고가 거래는 강남구 청담동 PH129 전용 274㎡(7월)로, 190억원에 신고가를 기록했다.

2~4위는 모두 용산구 한남동 나인원한남(전용 244㎡)이 차지했다. 각각 158억원(3월), 167억·160억원(8월)으로 같은 평형대에서 연속 신고가가 갱신됐다.

토허구역 확대 직후 일시적 둔화가 있었지만 거래 급감 속 일부 고가 실거래가 시장가격을 좌우하면서 신고가 비율은 빠르게 반등했다. 지난 7월 60.8%, 11월 59.5%를 기록하며 지정 이전보다 높은 수준을 유지했다. 지역별 증가 폭은 용산구가 10.8%p(포인트) 상승하며 가장 컸다. 이어 송파구(10.1%p) 강남구(8.8%p) 서초구(8.3%p) 순이다. 이들 지역은 현금 비중이 높고 레버리지 의존도가 낮아 금리·대출 규제 영향이 상대적으로 제한적이라는 분석이다.

노원구(-13.4%p)와 도봉구(-12.5%p), 금천구(-11.6%p) 등 서울 외곽 지역은 신고가 비율이 크게 하락했다. 대출 의존도가 높아 규제나 금리, DSR(총부채 원리금 상환비율) 변화에 민감한 지역으로 매수세가 이탈하면서 거래가 줄고, 가격 회복이 지연되는 악순환이 발생한 것으로 보인다.

대출 규제 강화, 실거주의무 부담, 양도세 중과, 재건축·재개발 조합원 지위 양도 금지 등도 시장 전반의 매물 부족을 심화시키는 요인으로 지목된다. 상급지 갈아타기가 어려워진 가운데 자금 조달 규제와 금리 부담이 커지면서 중상층의 이동성도 크게 제약됐다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "토허구역으로 묶인 강남3구·용산구는 조합원 지위 양도가 금지돼 시장에 실질적으로 출회되는 매물이 극히 제한적이라 매물 부족과 거래 절벽, 희소 매물의 고가 거래 현상이 반복되고 있다"며 "정비사업 기대감과 고소득층 유입이라는 구조적 요인으로 인해 강남권과 용산권은 높은 가격 저항력을 유지할 가능성이 높고, 거래가 적더라도 신고가 갱신 흐름은 지속될 수 있어 이러한 흐름은 단기간에 반전되기 어렵다"고 말했다.

이어 "외곽 및 비인기 지역은 대출 규제 영향을 직접적으로 받으며 수요 회복 탄력이 낮아 규제 완화 전까지는 가격 저점이 길어질 가능성이 크다"고 부연했다.

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