[서미숙의 집수다] 강남 재건축 뺨치는 한강벨트 재개발…현금 부자 몰린다

한남·성수 재개발, 84㎡ 입주 가능 빌라 30억∼50억원…광진·동작도 강세
"수십억 시세차익" 기대에 강남·지방서 원정 투자…성수 빌라 거래 2배↑
"공공성 차이 적은데 재건축만 초과이익환수" 형평성 논란도

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 한강변 재개발 사업 지역의 지분 가격이 천정부지로 치솟고 있다.

올해 시공사 선정 호재를 등에 업은 용산 한남뉴타운과 성수전략정비구역은 조합원 지분 가격이 30억∼50억원대를 넘나들며 웬만한 강남권 재건축 아파트 시세를 뺨친다.

한강 프리미엄에 대한 기대감으로 "수십억원의 시세 차익이 가능하다"며 전국 각지에서 투자 수요가 몰려든 결과다. 한남·성수의 강세는 광진구 자양동·동작구 노량진동 등 한강벨트 전역으로 번지고 있다.

정부의 10·15대책과 대출 규제 이후 이들 지역은 수십억원씩 현금 동원이 가능한 '슈퍼리치'들만 넘볼 수 있는 곳이 됐다.

재개발 사업에서 '원주민들의 재정착'이라는 명분은 사라진 지 오래다.

용산구 한남뉴타운 모습 [연합뉴스 자료사진]

◇ 한남·성수 현금 수십억 있어야 매수…"강남 재건축보다 비싸"

올해 재개발 시장을 떠들썩하게 한 서울 용산 한강변에 위치한 한남뉴타운.

기자가 찾은 이곳은 10·15대책 등 규제 여파로 연초부터 불어닥친 투자 열기가 한풀 꺾이고 매수세가 위축되면서 대부분의 중개업소가 한산한 모습이었다.

그러나 상반기 한남4구역과 5구역 등 잇단 시공사 선정 호재로 가격은 오를 대로 올랐고, 정부 대책 이후에도 여전히 가격은 강세가 지속되고 있다.

한남뉴타운내 한 중개업소 관계자는 "지금 나와 있는 가장 싼 지분은 7평(23㎡)짜리 5구역의 분할 다세대로 가격이 30억원인데 추후 25평형(전용 60㎡)에 입주하려면 추가분담금 7억3천만원이 있어야 한다"며 "금융비용·세금 등 부대비용을 제외하고 지분 매입과 예상 추가분담금만 37억3천만원이 든다"고 소개했다.

올해 들어서만 지분 가격이 50%는 뛰었다는 그는 "30평형대(전용 84㎡)에 입주하려면 대지지분이 10∼12평(33∼40㎡)인 빌라를 사야 하는데 지금 40억원 초반은 줘야 한다"며 "10·15대책 이후 대출이 2억원으로 줄었고 유주택자는 대출을 한 푼도 못 받기 때문에 현금 있는 사람만 살 수 있다"고 했다.

현재 재건축을 추진중인 서울 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡(대지지분 81㎡)와 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡(대지지분 53.9㎡)의 실거래가는 40억원 초중반으로, 단순 대지지분 가격은 강남 재건축보다 비싼 셈이다.

이 중개업소 관계자는 "지금은 가격이 부담돼도 앞으로 한강변이라는 미래 가치를 보고 매수하는 것"이라며 "바로 강 넘어 반포 아크로리버파크나 래미안 원베일리 전용 84㎡ 현재 시세가 50억∼70억원인데 앞으로 10년 뒤 한강 조망이 거실에서 가능한 이곳에 새 아파트가 들어섰을 때 가격이 얼마나 될지 상상해보라"고 강조했다.

또 다른 중개업소 대표는 "서울의 재개발 주택을 서민들이 매수한다는 것은 옛말"이라며 "서민은 이미 집을 팔고 떠났고, 지금은 전국 각지의 부자들이 현금 싸들고 찾아오는 곳이 됐다"고 덧붙였다.

오세훈 시장의 '한강변 35층 층수 제한' 해제로 재개발 사업이 탄력을 받고 있는 성수전략정비구역도 올해 시공사 선정 호재로 가격이 50% 이상 급등했다.

한강을 사이에 두고 한남뉴타운은 '반포', 성수전략정비구역은 '압구정'이라는 강남의 대표 부촌을 마주하고 있어 몸값이 치솟고 있다.

성수전략정비구역 재개발 사업지 모습 [촬영 연합뉴스 서미숙 기자. 재판매 및 DB 금지]

성수동 일대 중개업소에 따르면 현재 서울숲 바로 인근의 성수1지구는 전용 84㎡ 아파트를 분양받을 수 있는 대지지분 36㎡의 빌라가 38억원 선에 매물이 나온다.

대지지분 16.5㎡ 정도의 소형 빌라도 현재 시세가 30억원 정도로, 전용 84㎡ 입주 때 추가분담금 10억원 정도는 필요하다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

성수전략정비구역 1∼4지구는 지난 9월 성수1지구가 가장 먼저 시공사 선정에 나섰으나 입찰 지침과 공정성 논란 등으로 입찰이 무산된 상태다.

여기에 10·15대책으로 대출이 묶이며 전반적인 매수세는 위축됐지만, 가격은 여전히 강세다. 특히 단독주택이나 상가에 비해 상대적으로 초기 투자금이 적게 드는 빌라는 부르는 게 값이다.

성수동의 한 중개사는 "성수1지구는 조합원수가 1천60명 안팎인데, 건축 가구수는 3천가구가 넘어 조합의 일반분양분 수입이 많을 것으로 예상된다"며 "재건축과 달리 재개발 사업은 초과이익환수 대상이 아니어서 투자자 입장에선 심리적 부담도 적을 것"이라고 말했다.

성수동의 또다른 중개업소 대표는 "분양가 상한제 대상 지역도 아니고 인근 한강변에 광진구 광장동 포제스 한강이 3.3㎡당 1억1천500만원에 나온 전례도 있어서 앞으로 일반분양가를 높이면 추가분담금이 사라지는 등 수익성이 더 좋아질 것"이라며 "바로 옆 트리마제의 전용 84㎡가 최고 57억원, 원베일리 84㎡는 최고 70억원에 팔리면서 이 곳도 재개발이 되면 시세차익이 수십억원에 달할 것이라는 기대감이 생기는 것 같다"고 말했다.

한남·성수 재개발 시장의 과열은 광진구 자양동, 동작구 노량진뉴타운 등 인근 한강벨트 지역으로 확산하고 있다.

이중 자양4동 A구역은 49층 높이의 아파트 2천999가구가 건립될 예정으로, 현장에선 '성수5지구'로 불리며 주목받고 있다.

신속통합기획 사업 추진으로 가격이 크게 올라 현재 전용 84㎡ 입주가 예상되는 대지지분 63㎡짜리 빌라는 실거래가 가격이 20억원, 전용 115㎡ 입주가 예상되는 전용 93㎡ 연립주택은 25억원 선 거래됐다.

자양동의 한 공인중개사는 "한강변 아파트의 희소가치가 높아지면서 자양동은 물론 광장·구의동까지 들썩이고 있다"며 "앞으로 재개발 구역에서 원주민과 투자자들의 손바뀜이 활발하게 이뤄질 것"으로 내다봤다.

대형 건설회사의 한 관계자는 "지금 재개발 사업지는 돈이 된다 싶으면 타지에서 더 먼저 알고 사들이기 때문에 원주민은 거의 없다고 봐야 한다"며 "재건축 아파트보다 투자 목적으로 유입된 사람들이 상대적으로 더 많다"고 말했다.

성수전략정비구역 재개발 조감도 [서울시 제공. 재판매 및 DB 금지]

◇ 성수동 빌라 거래 올해 2배로 증가…재개발 임대비율 완화 추진도

재개발 단지의 몸값이 뛰면서 한동안 전세사기 여파로 침체해 있던 연립·다세대주택(빌라) 거래량도 늘었다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올해 1월부터 이달 4일까지 신고된 서울 연립·다세대 거래 건수는 총 3만1천153건으로 집계됐다.

10·15대책 이후 전반적인 주택 거래 감소에도 이미 지난해 1년 치 거래량 2만7천857건보다 11.8% 증가했다.

시장에서는 토지거래허가구역이 아파트 위주로 묶인 탓도 있지만, 재개발 시장이 달아오르면서 빌라 매수세가 증가한 영향도 작지 않다고 본다.

실제 성동구의 연립·다세대 거래량은 작년 398건에서 올해는 현재까지 720건이 신고돼 80.9% 늘었다.

특히 성수전략정비구역인 성수동1가와 성수동2가는 토지거래허가구역으로 묶여 있는 데도 거래량이 작년 108건에서 올해 2배가 넘는 234건으로 급증했다.

용산구 역시 연립·다세대 거래량이 작년 784건에서 올해 943건으로 20.3%, 광진구는 지난해 1천619건에서 올해 1천930건으로 19.2% 각각 늘었다.

전문가들은 10·15대책 이후 정비사업이 이주비 대출 축소, 조합원 지위 양도 금지 등으로 어려움을 겪고 있지만 상대적으로 재개발 사업은 타격이 덜할 것으로 본다.

재건축은 사업 초기 단계인 조합설립인가 이후부터 조합원 지위양도가 금지되는 반면 재개발은 이주 직전인 관리처분인가 전까지는 지분 거래가 가능하기 때문이다.

또 북아현 2·3구역, 노량진 2·4·6·7·8구역, 흑석 9구역 등 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 재개발 단지는 투기과열지구여도 조합원 지위양도 금지 규제를 받지 않는다.

재개발은 용적률 증가폭이 커 대체로 재건축보다 일반분양 수입이 많지만, 재건축과 달리 초과이익 환수 장치는 없다.

재개발 사업의 공공성이 크다는 이유에서다.

그러나 최근 신속통합기획 등 재건축 사업지의 공공기여 비율이 높아지고, 재개발과 동일한 임대 의무비율이 적용되면서 재개발 사업의 공공성이 희석되고 있다는 지적도 나온다.

서울시는 최근 재개발 사업의 추가 용적률과 관련한 임대주택 의무 공급 비율의 하한을 30%로 낮추는 방안을 국토교통부와 논의 중인 것으로 전해졌다.

현행 도시 및 주거환경정비법은 지자체 조례로 정한 허용 용적률(250%)에서 법정 상한 용적률(300%)까지 용적률을 높일 경우, 재건축은 늘어나는 용적률의 30∼50%, 재개발은 이보다 높은 50∼75%를 임대주택으로 짓도록 하고 있다.

그러나 서울시는 현재 조례로 재개발의 임대주택 비율을 재건축과 동일한 50%로 적용 중인데, 앞으로 재개발 임대비율 하한을 재건축처럼 30%로 낮추겠다는 것이다.

이 때문에 재건축 단지에선 재개발 사업과 형평성 문제를 제기하는 목소리가 커지고 있다. 당장 재건축 초과이익 부담금 부과가 임박한 재건축 단지들은 재초환 부담금 개선과 폐지를 요구하고 있다.

전국재건축정비사업조합연대(전재연) 관계자는 "재건축 사업의 용적률 인센티브에 따른 지자체의 공공기여 요구가 커서 최근에는 공공성 측면에서 재개발 사업과의 격차가 줄고 있고 추가 용적률에 대한 임대비율도 차이가 없다"며 "개발 수익과 시세차익이 큰 재개발 사업은 초과이익을 환수하지 않는데 재건축만 준공 후 집값을 따져 미실현이익에 대해 부담금을 내라는 것은 형평에 어긋난다"고 주장했다.

sms@yna.co.kr

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