부산·울산까지 바닥 탈출 조짐 …"내년 집값 상승확률 70%" ['살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석]

10·15 대책 발표 이후 한 달 반, 부동산 시장의 불길이 무섭게 확산하고 있다. 6·27 대책 후 일시적 안정, 재반등 현상이 지속되고 있고 서울은 신고가 경신 아파트가 속출하고 있다. 경기, 인천 등 수도권은 풍선효과가 뚜렷하고 부산 등 지방도 바닥을 탈출하는 조짐이 목격된다. 이는 부동산 통계를 통해서도 잘 드러난다. KB부동산 자료에 따르면 이달 11일 기준 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.72% 올라 5년2개월 만에 최고치를 기록했다. 지난달 1.46% 상승폭이 확대되면서 18개월 연속 상승세로 동작구(3.94%), 성동구(3.85%), 광진구(3.73%), 마포구(3.41%), 송파구(2.74%), 중구(2.70%), 강동구(2.35%)가 가격을 주도했다. 강남, 용산 등 최상위 지역보다 차상위 지역의 한강벨트 투자 열기는 식을 줄을 모른다.

매매가격의 선행지표 역할을 하는 전셋값도 동반 급등 중이다. 부동산 중개 분석 업체인 집토스가 10·15 대책 발표 이후 규제지역의 아파트 전셋값을 조사한 결과 한 달 사이 서울 2.8%, 경기도 12개 지역 2% 등 전셋값이 2% 이상 급등했다. 서울 지역 전세가격 상승률이 매매가격의 2배로 향후 매매가격 상승 압력으로 작용할 것이다.

그렇다면 주택시장이 2021년 10월 고점을 찍은 후 소위 불장을 맞은 이유는 뭘까. 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 대출 규제 강화와 규제지역 확대에 따른 2년 실거주 의무 적용 등으로 시장 매물이 급감한 데다 금리 인하 기대, 유동성 증가, 안전자산 선호, 해외 부동산 상승, 집값 상승 기대감이 여전히 살아 있기 때문이다.

아파트 거래의 80%가량을 차지하는 갭투자가 급감했지만 대출 부담 없는 현금 부자들은 강남권과 마·용·성·광·강·동·여·목(마포·용산·성동·광진·강동·동작·여의도·목동) 지역의 똘똘한 한 채를 벗어나지 않았기 때문이다. 서울 도심권, 한강벨트, 직주근접, 핵심 입지를 향한 수요는 특정 지역의 초과 수요와 초양극화 현상을 증폭시키고 있다는 진단이다.

한편 서울 위주 집값 상승세가 경기, 인천 지역으로 확산하는 현상은 괄목할 만하다. 과거에도 부동산 상승기에 나타나는 전형적인 모습으로 특별히 눈에 띄는 지역은 경기도 남부지역을 꼽을 수 있다. 한국부동산원 발표 자료에 따르면 집값은 전월 대비 0.49% 상승으로 6개월째 오름세다. 성남시 분당구(3.81%)와 수정구(2.91%), 광명시(2.36%), 하남시(2.18%), 과천시(2.00%), 용인시 수지구(1.87%), 안양시 동안구(1.50%), 성남시 중원구(1.44%)가 대표적이다.

내년에도 이들 지역은 실수요자의 관심 증가로 부동산시장을 주도할 공산이 커 보인다. 부산, 울산 등 지방 광역시 집값과 전셋값의 바닥 탈출 신호도 감지된다. 과거 경험상으로 볼 때 서울 강남-마용성-과천, 판교-경기 남부-인천-경기 북부-부산, 대구, 광주, 대전, 울산 지역으로 확산한 사례가 많았다.

이상을 종합하면 2025년 주택시장은 매매, 전세 모두 동반 급등으로 마감할 확률이 높아 보인다. 연말을 전후해 새로운 부동산 정책이 예고된 가운데 2026년도 부동산시장은 과연 어떤 모양새로 다가올까. 이를 미리 읽을 수 있는 키워드는 무엇일까. 하나씩 뜯어보자. 부동산시장에 직간접적 영향을 미치는 주요 변수의 움직임을 살펴보는 것이 순서다. 5가지 핵심 지표다.

첫째, 주택수급 지표로 부동산 시장 원리에 따르면 주택 수요와 공급 곡선이 만나는 지점에 가격과 거래량이 결정된다는 근본 이치를 말한다. 수요와 공급의 불균형이 클수록, 괴리도가 높을수록 집값과 전셋값의 상승폭은 커질 수밖에 없다는 게 시장 구조다. 내년도 서울 등 수도권의 아파트 입주 물량은 지역마다 다르지만 20~30%가량 급감할 것으로 예상된다.

공급 물량 감소는 즉시 전셋값에 영향을 미치고 매매가격에도 상승 압력으로 작용한다는 얘기다. 전셋값이 10% 오르면 매매가격이 6.5% 오른다는 연구 보고도 있다.

둘째, 주택 수급과 직결된 전세가격 지표다. 이미 언급한 대로 전세·월세·매매가격은 시장가격 3종 세트로 서로 긴밀히 상호 연결돼 움직인다. 과거 통계를 보면 전셋값이 오르면 월세는 전환이율에 따라 시장에 즉시 반영되며 3~6개월 후엔 매매가격도 오른다는 것은 상식에 속한다.

다만 예외도 있다. 예를 들면 금리가 급등하거나 대출 규제가 강화될 경우 공급 부족으로 전세는 오르지만 매입 수요로의 전환 억제로 매매가격은 제자리를 유지하는 상황이 발생할 수 있다. 특히 1997년 말 IMF 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 때와 같이 금융, 부동산 복합 불황이 발생할 경우 매매가격은 30~40% 폭락하고 반대로 전세는 현상 유지 내지 오르는 사태가 있었음을 기억할 필요가 있다.

셋째, 금리변동 지표다. 금리와 집값은 반대로 움직인다는 것이 통례다. 금리가 1% 내릴 경우 집값은 10% 정도 오른다는 한국은행의 연구 보고서는 참고할 만하다. 이창용 한국은행 총재는 최근 가계부채 증가와 집값 안정을 위해 금리 동결 내지 상승 가능성까지 언급한 바 있다. 한국의 금리 기조는 글로벌 금리 동조화에 따라 미국에 연동돼 움직인다. 당분간 기준금리 2.5%와 시장금리(대출금리 기준 3.5~5%)는 내년 초까지 유지되거나 혼합형 주택담보대출 금리가 6% 수준으로 오른 점을 감안하면 좀 더 오를 가능성도 존재한다. 다만 미국이 금리 인하를 단행할 경우 우리도 금리 인하를 시도할 개연성이 높은 만큼 현재로선 금리 수준보다는 추가 대출 규제 강화 여부에 따라 부동산시장은 민감하게 반응한다는 게 중론이다.

넷째, 유동성(화폐량) 지표다. 한국은행의 광역통화(M2) 기준으로 통화량은 약 4400조원으로 이 중 상당 부분은 자산시장, 특히 부동산시장으로 유입된다는 게 그간의 여러 연구 결과물이다. 올해 집값 급등도 넘치는 유동성이 주식시장, 코인 등 가상화폐를 넘어 부동산으로 집중 투입됐기 때문으로 보인다.

다섯째, 정책 기조의 변화다. 이재명 정부는 3차례의 주택시장 안정 대책에도 불구하고 시장이 여전히 불안한 현상을 보이자 추가 대책을 만지작거리고 있다. 만일 파격적인 공급 확대 정책이 나오고 영끌하는 패닉바잉 수요가 줄어들 경우 좀 더 기다리면 저가 양질의 주택이 공급될 거란 기대감이 충족되면서 갭투자를 비롯한 초과 수요는 진정될 확률이 높다는 진단이다. 하지만 추가 대출 규제나 세금 중과 조치가 나올 경우 노무현·문재인 정부 데자뷔처럼 매물절벽-전셋값 급등-매매가 급등은 피하기 어렵다는 지적이다.

이상의 내용을 종합한 결과 2026년에는 집값과 전셋값 모두 70%의 높은 확률로 올해보다 동반 급등할 가능성이 점쳐진다. 미친 집값, 미친 전세가 재연될 수도 있다.

물론 일각에선 하락 가능성도 제기한다. 즉, 한국 경제가 침체 또는 불황에 빠질 수도 있다는 뜻이다. 70% 확률일 때 베팅하라는 투자 격언을 생각할 때다. 지금부터 내년 초까지가 실수요자에겐 내 집 마련 적기가 아닐까.

[고종완 한국자산관리연구원장]

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