수도권 부동산 뒤흔들었다...10·15 대책 후폭풍

규제지역 확대에 임대차 시장 불안
보유세 강화 카드 ‘만지작’

이재명정부가 야심 차게 내놓은 10·15 부동산 대책 후폭풍이 거세다. 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역으로 묶었는데, 형평성 논란이 뜨겁다. 집값이 상승세를 이어간 화성 동탄신도시, 남양주, 구리 일대는 규제지역에서 제외한 반면, 오히려 집값이 떨어진 서울 도봉, 강북구 등 외곽지역을 규제지역으로 묶은 탓이다.

게다가 규제 대상에 포함된 서울 외곽지역 아파트와 달리, 수십억원대 강남권 고급 오피스텔은 대상에서 빠져 정책 허점을 드러냈다. 이번 대책으로 서울 아파트 갭투자가 아예 막혀 전세 매물 급감 → 전셋값 급등 → 매매 가격 상승으로 이어질 것이란 우려도 나온다.

6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책에 이어 이번 부동산 대책도 이재명정부의 실패작으로 끝날까. 실수요자들은 더 늦기 전에 내집마련에 나서야 할까. 10·15 부동산 대책 파장을 다각도로 짚어본다.

정부의 10·15 대책을 두고 시장 곳곳에서 우려의 목소리가 쏟아진다. 서울 전역과 경기도 12곳이 규제지역으로 묶여 갭투자가 막히자 임대차 시장 불안이 커지는 모습이다. 전세 공급을 차단해 사상 최악의 전월세난이 빚어질 것이란 우려도 나온다.

규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고, 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소된다. 대출을 활용한 주택 구입 자금 마련이 어려워진다는 의미다. 규제지역에선 1주택자가 집을 팔 때 내는 양도세가 2년 보유뿐 아니라 2년 거주 요건까지 채워야 비과세된다.

이들 규제지역은 토지거래허가구역으로도 묶인다. 토지거래허가구역에서는 2년 실거주 의무가 부여돼 사실상 ‘갭투자(전세를 끼고 집을 매수하는 것)’가 막힌다. 또한 1주택자가 수도권에서 전세대출을 받을 때 이자 상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하기로 했다. 전세 자금 조달이 더 어려워질 수밖에 없다는 의미다.

이 때문에 향후 전세 물건이 급감할 것이란 우려가 나온다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 10월 19일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만4542건으로, 1년 전(3만1574가구)보다 22.3% 줄었다. 이 중 강동구(-78%)는 전세 매물이 1년 만에 5분의 1 수준으로 급감했다. 강북구(-65.3%), 광진구(-54.6%), 관악구(-48.6%), 노원구(-44.5%) 등 비강남권 감소폭이 컸다.

갭투자 막혀 서울 아파트 전세 매물 급감

일례로 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’은 총 1만2032가구 대단지임에도 전세 매물이 200가구에도 못 미친다. 2000가구가 넘는 서울 강서구 ‘우장산힐스테이트’는 전세 매물이 1건밖에 없다.

전세 매물이 워낙 귀해 전셋값도 고공행진을 이어가는 중이다. 한국부동산원에 따르면, 지난 10월 둘째 주(13일) 기준 서울 아파트 전셋값은 0.12% 오르며 37주째 상승세를 이어갔다. 서울 25개 자치구 모두 전셋값이 올랐다.

전세 매물이 씨가 마르고 전셋값이 치솟자 ‘전세의 월세화’가 가속화될 것이란 전망도 나온다. 가을 이사철을 맞아 전세 실종이 심화돼 월세가 역대 최고 수준으로 치솟는 모습이다.

KB부동산 월간 주택 동향에 따르면 지난 9월 서울 아파트 월세지수는 129.7이었다. 관련 통계를 작성하기 시작한 2015년 12월 이후 최고치다. 경기와 인천 월세지수도 지난 9월 각각 129.2, 134.8을 찍으며 역대 최고치를 경신했다.

아파트 입주 물량이 갈수록 줄어드는 점도 전월세 시장 불안 요인으로 손꼽힌다. 부동산R114에 따르면, 서울 아파트 입주 물량은 올해 3만6302가구에서 내년 1만4067가구로 61.3% 감소할 전망이다. 경기도 역시 같은 7만3810가구에서 5만3555가구로 줄어든다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “주택 구매 심리가 억제돼 내집마련 수요 상당수가 임대차 시장에 머무를 가능성이 높다”며 “기준금리 인하, 입주 물량 감소, 대출 규제 등으로 전월셋값 상승 압력이 지속될 것”이라고 내다봤다.

10·15 대책 부작용 우려가 큰 상황에서 정부가 부동산 보유세 인상 방안까지 검토해 논란이 뜨겁다.

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 기자간담회에서 “한국은 부동산 보유세가 낮고 양도소득세는 높다 보니 ‘록인 이펙트(매물 잠김 효과)’가 굉장히 크다”며 “팔 때 비용(양도세)이 비싸다 보니 안 팔고 그냥 (집을) 들고 있다”고 말했다. 부동산 대책의 마지막 카드로 손꼽히는 세제 변화 방침을 시사한 것이다. 부동산 업계 관계자는 “이재명정부가 복지 정책에 힘쓰는 만큼 세수 감소를 감안해 거래세 인하 대신 보유세 인상에 나설 가능성이 크다”고 귀띔했다.

[김경민 기자 kim.kyungmin@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2332호 (2025.10.29~11.04일자) 기사입니다]

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