부동산 대책은 왜 매번 실패하나? [10월27일 뉴스뷰리핑]

오늘(10.27) 아침신문 1면에는 △트럼프, 김정은에 만남 제안(5곳) △관세협상, 트럼프는 “타결 임박”, 한국은 “확신 못해”(4곳) △불평등 핵심은 소득 아닌 자산(2곳) △특검 도이치 수사팀장, 과거 이종호와 술자리(2곳) △HD현대, 한국 첫 미국 군함 건조 나서(2곳) 등이 주요하게 보도됐습니다.

권태호 논설실장이 6개 종합일간지의 주요 기사를 비교하며, 오늘의 뉴스와 뷰스(관점·views)를 전합니다. 월~금요일 평일 아침 9시30분, 한겨레 홈페이지(www.hani.co.kr)에서 보실 수 있습니다.

① 차이의 발견 : 부동산 대책 현황

② Now and Then : 그대에게(무한궤도, 1988)

① 차이의 발견

# 10·15 부동산 대책 그 이후

- 서울 전역과 경기 12곳에 실거주 외 거래를 일괄중단한 초강력 부동산 대책인 10·15 부동산 대책으로 서울의 아파트 거래가 거의 중단되다시피 했습니다.

- 야당은 맹공을 퍼붓고, 여당 내부에서도 내년 지방선거에 악영향을 미칠까 우려하고 있습니다.

- 근본적인 부동산 대책을 요구하는 목소리도 나오고 있습니다.

1. 10·15 이후 현재 시장상황

1) 거래 중단

- 주택 매매, 전세 모두 급감했습니다.

- 토지거래구역 지정은 지난 20일부터였습니다. 서울 아파트 매물은 16일 7만2997건에서 26일 6만5667건으로 10.1% 줄었습니다. 새로 토지거래허가구역에 포함된 마포(-18.5%), 동대문(-18.4%), 강동(-17.8%)에서 특히 매물이 많이 줄었습니다.

- 경기 12곳은 서울보다 더 줄었습니다. 성남 수정은 25.5%, 하남 23%, 과천 22.7%, 용인 수지 21.6%, 안양 동안 20.2%, 성남 분당 18.7% 줄었습니다.

- 전세도 줄었습니다. 26일 서울 전세 매물은 2만4852건으로, 2년 전 이날에 비해 23% 줄었습니다. 특히 노원(-56.1%), 중랑(-54.4%), 금천(-51.8%), 도봉(-51.7%) 등 외곽 지역에서 매물이 절반 아래로 줄었습니다.

- 경기도에서도 성남 수정(-87.3%), 하남(-76.7%), 안양 동안(-73.6%) 등에서 감소율이 높았습니다.

- 전반적으로 서울보다 경기 지역에서 매매·전세 물량 감소가 더 두드러집니다.

2) 향후 전망

- 거래 중단이 곧바로 아파트 가격하락으로 이어지진 않습니다. 또 아파트 가격이라는 것이 아파트 단지 1~2곳에서 거래가 형성되면, 그것이 이 시장가격으로 공인(?)되는 경우가 왕왕 있어, 지금같은 매물 잠김 시기에는 정상적인(?) 아파트 가격을 판단하기 어렵습니다. 따라서 이런 시기에 보수언론에서는 ‘초강도 대책에도 집값 또 올라’ 식의 기사가 나올 수 있으나, 실제로 들여다보면 전체 아파트 단지 1곳에서 그런 거래가 일어난 경우가 있습니다.

- 어쨌든 현재로선, 수요자가 대출이 안 되거나 실거주를 할 수 없는 상황에서는 집을 살 수가 없습니다. 그렇다고 집을 팔아야 하는 집주인 입장에서 ‘급매’로 내놓을 생각은 없을 것입니다. 이번 대책으로 인해 집값이 떨어진다고 아직까지는 생각하지 않기 때문일 것입니다. 또 금리나 보유세 압박을 견딜 수 있다면, 무리하게 집을 샀던 집주인들도 일단은 상황을 관망할 것입니다.

- 어쨌든 부동산R114의 아파트 주간 시황을 보면, 지난 18~24일(10월 셋째주) 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.14%로, 10·15 대책 직전 거래가 몰렸던 직전 주(0.42%)에 비해 큰 폭으로 주춤하고 있습니다.

- “시장을 급속 냉각시켜놨기 때문에 앞으로 3∼6개월 정도는 매매가도 전셋값도 오르기는 쉽지 않다. 하지만 그 이후 주택시장이 다시 회복기에 접어들 때는 전세 시장의 변동성이 상당히 커질 것으로 보인다”(박원갑 케이비(KB)국민은행 수석부동산전문위원)

2. 야당 공세 불지핀 이상경 차관

- 정치적으로는 특검 수사 등으로 계속 궁지에 몰렸던 야당(국민의힘)이 모처럼 호기를 맞았습니다. 연일 부동산 대책 맹공을 퍼붓고 있습니다.

- 특히 이상경 국토교통부 차관 사례가 불을 지폈습니다.

- 이를 돌아보면, 10·15 발표 직후인 19일 이 차관이 부동산 관련 최다 구독자 유튜브인 ‘부읽남 TV’에 나와 이렇게 말했습니다.

“지금 (집을) 사려고 하니까 그런 스트레스를 받는 것이다. 시장이 안정화돼 가격이 최소한 그대로 있거나 낮아지고, 내 소득이 쌓이면 그때 가서 (집을) 사면 된다. 너무 실망하실 필요는 없다. 그런 마음을 가지신 분들은 아마 향후 집값이 오른다는 전제를 가지신 분이다”

- 차관으로서 할 수도 있는 말이라고 볼 수도 있습니다. 그러나 다소 나이브하다는 느낌을 주긴 합니다. 서울의 경우, 분양이나 갭투자가 아닌데, 집을 사려면 현금부자이거나 아니면 현재 그 정도 가격의 집을 갖고 있어야 가능합니다. 현재 집값 15억원 이하에서는 최대 6억원까지 대출을 해주고 있는데(이도 소득에 따라 더 줄어들 수 있습니다), 전세 사는 무주택자가 대출 없이 집을 사려면 집값이 지금보다 최소 20~30%는 떨어져야 할 것입니다. 따라서 이 차관의 말은 무주택자들이 들으면, 화가 날 수 있는 것입니다.

- 그런데 21일 이 차관이 지난해 7월 갭투자를 했다는 내용이 보도됐습니다. 이 차관이 33억 아파트를 14억에 전세를 주고 샀다는 것입니다. 이 차관의 말을 들어보면, 만일 부동산 대책을 전담하는 책임자가 아닌 일반인이라면 이해될 수 있는 측면도 있습니다.

- 구체적으로 보면, 이 차관은 2017년 경기 성남시 수정구 ‘판교밸리호반써밋’을 6억4511만원에 사서, 올해 6월 11억4500만원에 팔아 시세차익 5억원을 거뒀습니다. 그리고 새 주인과 전세 계약을 맺고 이 아파트에 계속 살고 있습니다.

- 그리고 이에 앞서 지난해 7월 성남시 분당구 아파트 ‘판교푸르지오그랑블’을 33억5000만원에 사들인 뒤, 전세 14억8000만원에 내놓았습니다.

- 상황을 보면, 둘 다 ‘판교’에 있지만, 새로 산 푸르지오그랑블은 판교역 인근에 있고, 학군도 상대적으로 더 낫습니다. 밸리호반써밋은 상대적으로 더 늦게 지어진 아파트이나 입지, 교통, 학군 등에서 푸르지오그랑블에 미치지 못합니다. 두 아파트의 가격에서도 알 수 있듯 푸르지오그랑블은 경기 지역 전체를 통틀어도 최고 가격대의 아파트입니다. 또 향후 상승 가능성도 역세권 이점으로 인해 더 높을 것이라는 게 일반적 전망입니다. 따라서 외형만 보면, 이 차관은 지금 사는 곳에 그대로 살면서, 갭투자를 통해 상급지 아파트로 갈아탄 것입니다. 많은 사람들이 이렇게 합니다. 또 이렇게 하고 싶어 합니다. 그러나 이 차관만큼 자금력이 없어 해당 아파트가 오를 줄 알면서도 그렇게 못 합니다. 실제로 지난해 33억원에 산 이 차관의 아파트는 현재 호가가 42억원입니다.

- 이 차관은 56억6291만원의 재산을 신고해 현직 고위공직자 중 재산 순위 3위를 기록했습니다. 여기에는 최근 오른 아파트 가격이 충분히 반영되지 않았을 것이기에 실제로는 더 될 것입니다.

- 이 차관 해명은 “실거주 목적으로 매수했으나 기존 아파트(밸리호반써밋)가 그동안 팔리지 않아 입주 시점을 맞추기 힘든 상황이었고, 부득이하게 시세(16억원)보다 저렴한 14억원대에 산 아파트에 전세 세입자를 구한 것”이라고 말합니다.

- 또 22일 오후 9시에 보도된 TV조선 기사를 보면, 이 차관은 팔려고 했던 기존 집이 (아마도 이전 최고가격 대비) 30~40% 떨어졌는데, 강남 집값은 회복됐지만 이 차관 집은 완전히 회복되지 않아, 가격이 오르기를 기다렸다가 팔았다는 것입니다. 집을 팔려고 내놨는데, 1년간 안 팔리는 경우는 없습니다. 이는 집주인이 기존 시세보다 높은 가격을 고집하기 때문입니다. 자금력이 있고, 당장 집을 팔지 않아도 되는 사람들이 이렇게 할 수 있습니다. 그렇게 집값이 오른다고 봤기에 기다렸던 것입니다.

- 이 차관의 TV조선 통화 내용입니다. “제가 무슨 자선사업가도 아니고 자기 마음속에 가격을 설정하고 있는데 우리 동네는 떨어졌다가 회복되는 과정에서 회복되지 않고 있으니까, 좀 기다리는 것도 있었고…/ 좀 더 올라가서 이제 집을 팔고 이사를 가면 좋을 것 같다”

- 이처럼 이 차관의 속내가 그대로 노출됐습니다. 이 차관은 교수 출신으로, 정무적 감각이 전무한 것으로 보입니다. 이런 분은 언론에 자주 노출되면 안 됩니다.

- 여론이 빗발치자, 이 차관은 23일 오전 10시10분에 사과합니다. 그러나 여론이 가라앉지 않자, 24일 사의를 표명합니다.

- 이 차관은 가천대 도시계획조경학부 교수로, 이 대통령의 부동산 멘토로 알려져 있습니다. 2021년 민주당 대선 부동산개혁위원장을 지냈고, 부동산의 공공성을 강조해 왔습니다.

- 강남에 집을 가진 사람도 공공임대주택을 확장해야 한다는 주장을 할 수 있고, 그런 정책의 책임자가 될 수도 있다고 봅니다. 서민 정책을 펴는 사람은 다 서민 주거지역에 살아야 된다고 생각지는 않습니다. 그러나 지금과 같은 민감한 시기에 부동산 대책을 전담하는 사람은 더욱 조심해야 한다고 봅니다.

- 이 차관을 사퇴시킨 것은, 이 차관을 두고서는 부동산 대책 전반의 신뢰를 얻기 힘들다는 판단 때문으로 보여지며, 불가피했다고 생각합니다.

3. 이후 난타전

- 국민의힘의 공세가 이어지는 와중에, ‘장동혁 대표 집 6채 보유’, 송언석 원내대표의 ‘재개발 지역 50억 아파트 보유’ 등의 보도가 잇따라 나왔습니다.

- 장동혁 대표의 6채는 어머니와 장모가 살고 있는 3채를 제외하면, 실제로는 3채인데, 구로동 한신아파트(30평대), 여의도 오피스텔, 지역구인 보령·서천 지역 아파트 등입니다. “다 합쳐도 8억5천만원 정도”라며 “제가 가진 주택과 토지까지 모두 다 김병기 원내대표의 장미 아파트나 이재명 대통령의 분당 아파트와 바꿀 용의가 있다”고 받아쳤습니다. 장 대표가 보유한 주택들이 고가의 아파트들은 아니어서 장 대표가 부동산 투기를 했다고 몰아세우긴 힘들 것 같습니다. 다만, 정치적인 비판이 일 수 밖에 없는데, 굳이 이렇게 많은 아파트를 보유할 필요가 있었을까 싶긴 합니다.

- 송언석 원내대표는 10.15 대책에 대해 “서울 무주택 서민에게 서울 추방명령을 내린 정책”이라며 강하게 비판했습니다. 또 이상경 차관을 향해 “집값 떨어지면 사라는 차관, 56억 자산가”라고 공격했습니다. 그런데 송 원내대표는 강남구 대치동에 미도아파트(39평)를 보유하고 있습니다. 최근 오세훈 서울시장의 발표로 재개발 예상 지역에 속해 현재 호가가 50억에 이른다고 합니다. 송 원내대표가 욕한 이 차관 판교 아파트보다 송 원내대표의 강남 아파트가 더 비쌉니다. 송 원내대표의 지역구는 김천입니다.

- 장동혁 송원석의 아파트 보유가 10·15 대책과 직접적인 관련은 없으나, 여야 난타전 중간중간 삐져나오는 이런 소식들은 씁쓸하기만 합니다.

4. 근본 대책은 뭔가?

1) 공급 일변도로 해결되지 않아

- 국민의힘의 대책은 사실상 한 가지입니다. ‘공급을 많이 하라’는 것입니다. 그리고 이를 위해 재건축 규제도 풀고, 재건축초과이익환수제도 풀고, 세금도 낮추고, 그냥 공급만 많이 하라는 것입니다.

- 재건축초과이익환수제를 풀면, 재건축이 활발하게 되고, 그렇게 되면 살고싶은 지역(강남)에 공급이 많이 돼서, 집값이 안정된다는 주장도 폅니다. 서울에 지역구를 둔 일부 민주당 의원들도 잠깐 흔들리기도 했습니다.

- 강남 재건축 규제를 완화해 집값이 안정된 것을 본 적이 없고, 그리고 아마 국민의힘 의원들도 이를 믿지 않을 것입니다. 그렇다면 송언석 원내대표는 ‘재건축초과이익환수제 통과되면, 나는 곧바로 집을 팔겠다’는 정치적 선언이라도 해야합니다.

- 강남의 집값이 오른데에는 강남 주인들이 투자를 잘 해서가 아니라, 강남에 민간 외에 각종 공공 인프라 등이 구축된 영향도 큽니다. 그런데 재건축초과이익환수제를 폐지하면, 심하게 표현하면, 국민들이 세금 걷어서 강남 부자들에게 갖다바친 것이나 마찬가지가 됩니다.

- 그리고 서울 중심에는 이제 더 이상 대규모 택지를 지을 곳이 마땅찮습니다. 남은 곳은 그린벨트 해제, 군사지역 및 관공서 이전 등의 경우나 가능할 것입니다.

- 또 ‘똘똘한 한 채’ 정책으로 인해, 지방에서도 강남 대기수요가 상존하고 있습니다. 아무리 강남에 주택을 공급해도 공급만으로는 가격이 안정되지 않을 것입니다. 그리고 이걸 이젠 모든 사람이 다 알고 있습니다.

- 문제는 미국과 달리, 우리는 서울 한 곳에 인접해서 부대끼며 살기에, 강남의 집값이 곧바로 인근 지역으로 확산되는 경향이 강합니다. ‘강남 집값은 내버려두고, 서민 주거지역의 집값만 안정시키면 된다’는 논리가 잘 성립하지 않는 이유입니다.

2) 지방 균형, 수도권 균형

- 서울 집값을 획기적으로 잡는 방안은 수도 이전이 될 것입니다. 실제로 노무현 대통령이 이를 추진하다 좌절됐습니다.

- 공공기관 지방이전이 해당 지역에는 일부 도움이 될 지는 모르겠으나, 그런 정도로는 균형발전에 이르기까진 힘들고, 오히려 지방이전 기관의 인프라 부족과 비효율성만 도드라지는 형국이긴 합니다.

- 순전히 제 개인 생각은, 우리나라처럼 좁은 국토에서 전국 각 지역 모두의 균형발전이 가능할 것인가 하는 의문은 있습니다. 논리적으로만 따지면, 서울에서 가장 먼 부산을 사실상 제2의 수도처럼 크게 키워, 전국민이 서울과 부산 2가지 가운데 하나를 선택할 수 있도록 하는 것이, 수도권 분산만 따지자면 더 효과적인 방안이 아닐까 하는 생각을 하게 되기도 합니다. 그렇다면, 가족들은 서울에 살고 주말만 되면 서울로 올라와 주말 공동화 현상이 빚어지는, 공공기관 이전 지방도시 상황이 재연되진 않겠다는 생각이 들기도 합니다. 다만 그 경우에도 다른 지역의 공동화 등 여러가지 다른 파생 부작용이 있겠지요.

- 또 균형발전이 수도권과 지방으로만 나뉘어져 있는데, 수도권 내부 균형발전도 같이 추진해야 하는 것 아닌가 싶기도 합니다. 판교와 일산의 성장을 비교하면, 판교는 직주 근접이 가능하고, 일산은 베드타운이라는 차이가 있습니다. 서울 중심가의 주요 기업이나 공공기관을 지방 외에 수도권 외곽으로 이주시키는 것도 교통혼잡을 막고, 집값 불균형, 그리고 실제 시민들의 삶의질 향상 등에 기여하리라 봅니다.

3) 세제 정상화(?) 해야

- 보유세 논란이 입니다. 그러나 민주당은 보유세를 올리지 못할 것입니다. 보유세를 올리면, 내년 서울시장 선거에서 패할 것입니다.

- 집값을 떨어뜨리는 가장 확실한 방법은 종부세를 계속 올리고, 양도세를 낮추는 것입니다. 우리나라는 다른 나라에 비해 보유세는 낮고, 거래세는 높습니다. 그런데 정부도 여야 모두, 집값 안정을 얘기할 뿐, 집값이 떨어지는 것을 원치 않습니다. 정치적으로 큰 패착이 되고, 금융적으로도 큰 위기가 닥칠 수 있다고 보기 때문입니다.

- 한국의 부동산 보유세 실효세율은 2023년 기준 약 0.15%로 OECD 평균(0.33%)의 절반에도 못 미칩니다.

- 미국은 주마다 차이가 있지만, 대체로 평균 1% 수준입니다. 뉴욕 인근의 뉴저지주는 평균 실효세율이 2.46%나 됩니다. 뉴저지 실효세율을 그대로 적용해 본다면, 강남 50억 아파트라면 매년 1억2300만원을 보유세로 내는 것입니다. 사실상 1000만원 월세를 사는 것이나 마찬가지가 될 것입니다. 이렇게 하면, 집값 떨어집니다. 폭락할 것입니다.

- 물론 디테일에 들어가면, 매우 복잡하고, 미국과 한국의 상황도 많이 다릅니다.

- 그러나 집값을 잡기 위한 수단으로 ‘보유세’를 꺼내들 게 아니라, 조세정의 차원에서, 보유세 문제를 이대로 둬선 안 된다고 봅니다.

- 이럴 때마다 늘 등장하는 논리가 ‘집 한채 갖고 그냥 살았는데, 집값 올랐는데, 어쩌란 말이냐’고 합니다. 집값이 올라 부담이 되는 분들에게는 ‘이연과세’ 제도를 적용할 수 있다고 봅니다. 그대로 계속 살면서, 내지 못하는 보유세는 계속 쌓아뒀다가, 나중에 외곽으로 나갈 필요가 생겼거나, 상속할 때 처리하는 방법입니다. 자동차 벌금을 안 내면, 이렇게 합니다. 이연과세에는 은행이자 이상의 이자가 붙는 것은 당연합니다. 이렇게 되면, 오히려 이연과세가 아니라 세금을 내는 쪽을 택할 것입니다. 물론 이연과세 제도도 막상 실시하려면, 많은 어려움이 따를 것입니다.

- 그러나 집값과 상관없이 보유세는 장기적 관점에서 해결해야 합니다. 그렇게 되지 않으면, 소득세처럼 계속 낮아지거나, 현 수준을 유지하게 될 것입니다. 서울에 우리 국민 절반이 몰려사는 구조 때문에, 선거에 미치는 영향이 지대하기 때문입니다.

- 보유세는 당장 급격하게 올릴 수는 없지만, 서서히 점진적으로, 그리고 장기적으로 어느 수준까지는, 집값 여부와 상관없이 계속 올려야 한다고 봅니다. 보유세는 집값을 잡기 위해 올리자는 것이 아닙니다.

4) 지속성이 생명

- 지금까지 부동산 대책이 통하지 않은 이유는 ‘정권 바뀌면 달라질 것’이라는 믿음 때문입니다. 실제로 그렇게 됐습니다.

- 만일 10.15 대책이 수십년간 계속 이어진다고 가정한다면, 지금 시장참가자들이 어떤 결정을 하게 되겠습니까.

- 정권 바뀌면 달라진다, 여론 나빠지면 달라진다, 는 경험적 믿음이 시장참가자들 사이에 굳건합니다. 그래서 유주택자는 기다리고, 무주택자는 기대하지 않게 되는 것입니다.

- 여야는 지금 서로 ‘니가 부동산 더 많다’고 다툴 게 아니라, 여야가 합의할 수 있는 부동산대책의 교집합 부분을 늘려, 이를 정권 교체와 상관없이 꾸준히 밀고 나간다는 협약이라도 맺어야 합니다. 그래야 시장이 움직입니다.

- 말은 이렇게 합니다만, 지금 여야 상황을 보면, 요원한 일이기는 합니다.

- 그러나 집값을 잡지 못한다면, 우리 사회 전체 구성원의 행복도는 계속 낮아지고, 집을 지닌 사람도 모두 불안하고, 뭔가에 쫓기는 듯한 삶을 계속 살아가게 될 것입니다.

5. 사설

한겨레 = 여야, 부동산 이전투구 관두고 장기 대책에 힘모아야
경향 = 12년간 커진 자산 불평등, 문제의 근원은 부동산
한국 = 실언, 번복, 오류, 혼선… 성난 부동산 민심 세심히 살펴야
조선 = '성난 부동산 민심'에 마구 던지는 '땜질 처방'으론 안 된다

② Now and Then

오늘은 가수 신해철의 11주기입니다. 대개 기념일이나 주기는 10주년, 20주년 등 꺾어지는 기점에서 크게 기리는 경향이 있어, 지난해와 달리 올해는 상대적으로 조용한 편입니다.

그러나 어제(26일) 방송된 ‘대학가요제’(MBC)에서 고 신해철의 아들과 딸이 37년 전 아버지가 섰던 그 무대에 올라 그때 아버지가 불렀던 ‘그대에게’(1988)를 불렀습니다. 1977년 시작된 ‘MBC 대학가요제’가 올해 13년 만에 부활한 것입니다. 1988년 가장 마지막 순서로 무대에 올랐던 무한궤도의 ‘그대에게’(신해철 작곡)는 전주가 시작되자 곧바로 많은 이들이 노래를 듣기도 전에 ‘대상곡’임을 예감했다는 말이 많습니다. 지금도 여러 대학에서 응원가로 쓰여지고 있는 ‘그대에게’는 지금까지처럼 앞으로도 오랫동안 청춘의 송가로 자리잡을 것입니다.

이재명 대통령도 11주기를 하루 앞둔 어제 자신의 페이스북에 “시대의 음악인이자 양심이었던 고 신해철님은 청년들에게는 '생각하는 힘'을, 기성세대에는 '성찰할 용기'를 일깨워 준 상징적 존재”라고 평가하며, “그가 꿈꾸던 자유롭고 정의로운 세상, 누구도 소외되지 않는 공동체는 여전히 우리 앞에 놓인 과제”라며 그를 추모했습니다.

위 영상은 1988년 대학가요제에서 대상을 받은 직후 앵콜 공연 장면입니다.

(*일부 포털에서는 유튜브 영상이 열리지 않을 수 있습니다. 유튜브 영상을 보시려면, 한겨레 홈페이지로 오시기를 권합니다. 기사 제목 아래 ‘기사 원문’을 클릭하시면 됩니다.) (끝)

https://www.youtube.com/watch?v=y8djwNZv52c&list=RDbIEpNx38JuQ&index=2

​​권태호 기자 ho@hani.co.kr

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