서울 아파트값 파죽지세…"추석 이후 더 오른다"

가을 이사철·금리 인하·FOMO 심리 겹쳐
한강벨트·과천·분당 등으로 규제 지역 추가 가능성
"수요 억제는 한계…도심 공급·서울 분산 정책 필요"

[이데일리 최정희 기자] 추석 연휴 이후 서울 등 수도권 집값이 더 오를 것이란 전망이 나왔다. 정부가 집값 안정책을 추가 검토하면서 ‘규제 전 사자’라는 포모(FOMO·Fear Of Missing Out, 상승장 소외 공포) 심리가 커지고 있다. 추석 연휴 이후 마포·성동구 등 한강벨트를 비롯해 과천·분당 일대를 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역으로 지정하는 등 집값 안정 종합대책이 추가로 나올 가능성이 거론된다.

서울 성동·마포·광진·송파·강동·용산구 등 이른바 ‘한강 벨트’를 중심으로 아파트값이 들썩이고 있다. (사진= 연합뉴스)

출처: 한국부동산원

◇ 6.27 약발 뚝…서울 아파트 4주 연속 상승 확대

이데일리가 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 송승현 도시와경제 대표, 심형석 우대빵연구소장·미IAU 교수, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 등 4명의 부동산 전문가를 설문조사한 결과 이들 모두 추석 연휴 이후 집값이 추가 상승할 것이라고 전망했다.

정부가 6.27 가계대출 규제에 이어 9.7 주택 공급 확대 방안을 내놨지만 서울 등 수도권 일부 지역을 중심으로 아파트 가격이 더 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 9월 다섯 째주(9월 23~29일) 서울 아파트 가격은 일주일 새 0.27% 올라 7월 첫째 주(0.29%) 이후 12주 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 4주 연속 상승폭이 확대된 것이다. 서울 성동구는 0.78%, 마포구와 송파구는 각각 0.69%, 0.49% 올랐고, 과천은 0.54%, 분당은 0.97% 급등했다. 6.27 대출 규제 효과가 덜 반영됐던 6월 마지막 주 이후 최대 상승세다.

시장엔 포모 심리가 팽배한 상황이다. 심형석 소장은 “주택 수요가 서울로 집중되고 추가 규제가 나올 것으로 예고된 상황에서 ‘규제 전 매입하라’는 심리가 수요를 더 끌어올릴 것”이라고 밝혔다. 가을 이사철에 전세 매물이 부족한 데다 한국은행의 기준금리 인하 기대감까지 반영되면서 주택 매수 심리가 살아나고 있다. 한은이 발표한 9월 주택가격전망지수는 112로 두 달 연속 상승했다.

마포·성동구 등 한강벨트 등 중심으로 집값 상승세가 이어질 것이란 전망이 주를 이뤘다. 송승현 도시와경제 대표는 “강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구, 마포·성동구 등 한강변 인기 지역과 GTX·재개발 호재가 있는 수도권 핵심지를 중심으로 집값이 오를 것”이라고 밝혔다. 상급지 갈아타기보다 지방으로 갭메우기가 진행될 것이란 전망도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “하반기는 ‘갭 메우기 순환매 장세’”라며 “부산 실거래가가 2개월 연속 상승하는 등 지방도 일부 오르고 있다”고 설명했다.

규제지역 지정·대출·세제 총망라한 수요 억제책 나올 것

이에 따라 추석 연휴 이후 정부가 추가로 집값 안정책을 내놓을 가능성이 커지고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 달 29일 기자간담회에서 “현재 시장 상황을 매우 심각하게 바라보고 있다”며 “추가 대책이 필요하면 하겠다. 단발적 대응이 아니라 종합 대책으로 접근하겠다”고 밝혔다.

부동산 전문가들은 현재 강남3구·용산구에 적용되는 투기과열지구·조정대상지역을 한강벨트, 과천·분당 등으로 확대 지정할 가능성을 거론한다. 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되면 분양권 전매제한, 청약 조건 강화, 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화, 다주택자 취득세·양도소득세 강화 등의 규제가 적용된다. 국토부 장관도 토지거래허가구역을 지정할 수 있도록 부동산거래신고법 개정이 추진되고 있으나 연말께나 개정이 완료될 것으로 보여 투기과열·조정지역 지정을 먼저 할 것이란 전망이다. 토허구역 지정 권한이 있는 오세훈 서울시장은 최근 “토허구역을 추가 지정할 계획이 없다”고 밝혔기 때문이다.

국토부가 종합대책을 예고한 만큼 수요 억제책이 발표된다면 규제지역 지정 외에 대출·세금 규제가 한꺼번에 나올 가능성도 배제할 수 없다. 함영진 랩장은 “내년 가계대출총량 규제 강화, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)에 전세대출 포함, 수도권 대출한도 6억원 하향 조정 등이 나올 가능성도 있다”고 밝혔다. 박 수석 전문위원은 “집값이 15억원 넘으면 취득세를 8% 매겨서 매수 시장의 진입 장벽을 높이는 것도 방안”이라고 짚었다. 종합부동산세 공정시장가액 비율을 60%에서 80%로 상향 조정하는 등 보유세를 강화하는 방안도 거론된다.

정부가 추가 대책을 내더라도 집값 안정 효과는 일시적일 것이란 의견이 많다. 송 대표는 “핵심 입지 수요는 여전히 탄탄하기 때문에 대출 규제·토허구역·보유세 강화는 시장을 눌러놓는 효과에 불과하다”며 “신속한 정비사업 인·허가, 공공·민간 공급 확대가 병행돼야 한다”고 설명했다. 심 소장은 “서울로 몰리는 주택 수요를 분산할 수 있는 정책이 나오거나 지방 주택 매입에 실질적인 혜택을 줘야 한다”고 밝혔다. 이어 “(수요 억제책만으론) 3개월 넘게 집값 안정 효과를 보기 어려울 것”이라며 “학습효과로 (이재명 정부가 집권하는) 5년 내내 오를 것”이라고 전망했다.