국토부, 12조원 ‘미래도시펀드’ 본격 조성…1기 신도시 정비 지원

정부가 1기 신도시 등 노후계획도시의 원활한 자금 조달을 지원하기 위한 12조원 규모의 ‘미래도시펀드’를 본격 조성한다. 운용사 선정 과정을 거쳐 내년 3월 모펀드를 결성할 계획이다. 미래도시펀드는 대규모 재원이 소요되는 노후계획도시정비사업의 초기사업비, 공사비 등을 안정적으로 조달하기 위해 조성하는 정책펀드다.

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 미래도시펀드를 조성하기 위한 첫 단계로 1호 모펀드의 운용사를 선정하기 위한 공고문을 오는 30일부터 공개한다고 29일 밝혔다. 정부는 다음 달 13일부터 11월 23일까지 본 입찰공고를 진행하고 12월경 우선협상대상자를 결정한다. 이후 내년 3월 중 1호 모펀드를 결성할 예정이다.

미래도시펀드의 기본 구조도. /국토교통부 제공

미래도시펀드는 노후계획도시 정비사업의 시행자에게 사업비 대출을 시행하는 대출형 펀드로 구성된다. AAA등급의 HUG 보증을 바탕으로 이자수익을 보장해 적극적인 민간투자 유치를 추진한다. HUG가 대출을 보증하고, 전체 자금흐름을 관리하는 모펀드와 사업지구에 대출하는 자펀드를 별도 조성해 사업 안정성을 높이는 구조다.

미래도시펀드는 모펀드가 직접 초기사업비를 최대 200억원까지 대출할 수 있고, 향후 결성될 사업장별 자펀드 자금 모집의 마중물 역할(수익증권 10~20% 매입)도 수행한다.

이번에 선정할 운용사는 미래도시펀드 1호 모펀드 결성을 위해 투자를 유치하고 자펀드 자금의 안정적 운용을 위한 가이드라인을 마련하는 등 미래도시펀드를 총괄 관리하는 역할을 한다. 운용 대상은 미래도시펀드 1호 모펀드(6000억원 규모)다. 정비구역 지정 후 시공사를 선정한 사업장에 초기사업비를 직접 융자하고 HUG 보증부 대출을 시행하는 사업지구별 자펀드의 수익증권을 매입한다.

참가 자격은 ‘자본시장법’에 따른 일반사모집합투자기구를 운용 가능한 집합투자업자다.

국토부와 HUG는 미래도시펀드가 공공이 보증하는 투자처에 투자할 자금을 유치하기 위해 조성하는 펀드인 만큼 운용사 선정 시 안정성·운용실적과 함께 운용사의 자금 모집 역량 부문을 집중 평가할 예정이다.

정량적으로는 운용사의 자산운용규모를 평가해 지난 3년 간 운용사 전체 순자산총액 평균이 6조원 이상, 부동산 순자산총액 평균이 1조원 이상인 경우 추가 점수를 부여한다. 또한, 미래도시펀드 운용사 선정에 참여하고자 하는 운용사는 총 합계 6000억원 이상의 투자의향서(LOI)를 제출해야 한다. 구속력 있는 투자확약서(LOC)를 제출할 수 있는 경우 확약하는 금액에 따라 가산점을 부여한다.

미래도시펀드가 운영되면 시행자의 안정적 자금 지원으로 금융조달 리스크를 저감할 수 있고 시공사에 대한 공사비 협상력을 제고해 노후계획도시 정비 사업의 사업성이 개선될 것으로 기대된다.

현재 1기 신도시 선도지구는 상당수 단지가 특별정비계획안을 지자체 자문위에 상정하는 등 사업을 빠른 속도로 추진 중에 있는 만큼 내년 상반기 중 최초 초기사업비 대출 수요가 발생할 것으로 예상된다.

국토교통부 관계자는 “내년 1분기 중 미래도시펀드 1호 모펀드를 결성함으로써 금융지원이 적기에 이루어질 수 있도록 관련 절차를 차질 없이 이행해 나갈 계획”이라며 “아울러 노후계획도시 정비사업에 대한 행정·금융 지원을 지속함으로써 9·7 대책에 포함된 주민 제안 방식을 신속하게 이행하고 2030년까지 계획했던 6만3000가구의 차질없는 착공을 진행해 나갈 예정”이라고 했다.

김유진 기자(bridge@chosunbiz.com)

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