LH 직접 시행 추진에…대형 건설사들 "브랜드 아파트 대규모 공급 어려워"

정부 "도급형 민간참여사업 확대"
LH는 땅 제공하고 민간이 시공
대형 건설사들 짠물 사업비 예상
"유명 아파트 대규모 건설 어려워"

이재명 정부가 첫 주택 공급 대책을 발표한 7일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 뉴시스

정부가 부동산 공급 대책으로 '한국토지주택공사(LH) 직접 시행'을 전면 추진한다고 밝히면서 그 명분으로 공공 개발이익 환수를 내세웠지만 정작 LH는 내부적으로 민간과 분양 수익·손실 공유를 확대하는 방안을 검토한 것으로 확인됐다.

8일 한국일보 취재를 종합하면 LH는 올해 연말까지 '민간참여사업(민참) 확대에 따른 제도개선방안' 연구 용역을 진행 중이다. 민참 증가에 따라 적정 사업비 산출 방식을 마련하는 연구인데 여기에 '손익 공유 촉진 방안 도출'이 주요 과제로 포함됐다. 민참은 LH가 토지를 제공하고 건설사는 자금 조달과 설계, 시공, 분양 등을 담당하는 사업 방식으로, 국토부는 전날 부동산 공급 대책으로 LH 직접 시행을 현실화할 수단이 도급형 민참이라고 밝혔다.

LH가 굳이 민간과 손익을 공유하려는 이유는 재무 부담을 줄이기 위해서다. 민참 사업비 정산 방식은 크게 △직접 정산 △손익 공유로 나뉘는데 건설사와 손익을 공유하는 후자가 민간 자본을 활용하기 편하다. 지분율에 따라 손익을 나누는 방식으로 제세공과금과 취득세, 토지 재산세, 학교용지부담금, 도시가스분담금, 상하수도와 지역난방 부·분담금 등 각종 비용도 공동 부담한다. 반면 직접 정산은 사업 종료 시 LH가 일정한 사업비만 민간에 지급하고 각종 세금도 LH 몫이다.

문제는 이 시도가 국토교통부 정책 기조와 엇박자를 내는 점이다. 국토부는 9·7 부동산 대책을 발표하며 도급형 민참은 사업비만 건설사에 지급하는 방식이라고 밝혔다. 수익을 건설사와 나누지 않는다는 것이다. 민참 손익 공유 방식이 분양가를 인상시킨다는 사회적 비판을 고려한 것으로 풀이된다.

업계에서는 LH가 고품질 아파트를 저렴한 비용으로 건설해야 하는 난관에 봉착할 것이라는 전망이 나온다. '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이라는 신조어가 생길 정도로 신축 아파트에 대한 수요자의 기대가 높아졌는데 LH가 사업비를 조달하기는 더 어려워진다는 얘기다. 국토부는 전날 언론 설명회에서 LH 재무 부담 대책에 대해 구체적 설명을 내놓지 않았다. 기존 택지 매각 수입과 앞으로 발생할 분양 수익, 채권 발행 등으로 사업비를 충당한다고만 밝혔을 뿐이다.

무엇보다 도급형 민참으로는 수요자들이 선망하는 브랜드(유명 상표) 아파트를 대규모로 공급하기는 어렵다는 의견이 지배적이다. LH가 이른바 '1군 건설사' 이름값이나 수익률 기대치에 걸맞은 사업비를 책정하기 힘들다는 것이다. 1군 건설사 일부는 과거 경기가 좋을 때 분양 수익 공유를 기대하고 민참에 많이 참여했지만 현재는 수주에 적극적이지 않은 것으로 알려졌다.

시공능력평가 최상위권 건설사 관계자는 "LH 도급 사업 수익률이 3% 정도인데 1군 건설사들 기대에 한참 못 미친다"며 "대형사들이 정비사업으로 눈을 돌리는 이유가 있다"고 설명했다. 또 다른 1군 건설사 관계자 역시 "LH가 사업비를 저렴하게 책정할 가능성이 높은데 품질이 상대적으로 낮은 아파트에 유명 상표를 붙이기가 어렵다"며 "LH 사업을 수행하다 공사비 상승을 두고 진통을 겪은 만큼, 시장 상황이 크게 악화하지 않는 한 적극적으로 수주하기 힘들다"고 꼬집었다. LH 직접 시행을 실현하려면 사업·재무 구조부터 꼼꼼하게 짜야 한다는 지적이다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com