신도시만으론서울 집값 못 잡아···'콤팩트시티'로 고밀 개발해야

[주택 정책 이대론 안된다]
<5·끝> 도심공급 확대가 해법
'전가의 보도' 신도시 개발에도
서울 연간 2만가구 주택 부족
정비사업 용적률 높여 고밀 개발
재초환·공공기여 완화 등도 절실

올해 초 발표된 서울의 주택 보급률은 93.6%로 전국 광역자치단체 중 최하위다. 서울 진입 수요는 해마다 늘어나고 있는데 공급할 수 있는 신규 택지는 적고 공사비 상승과 각종 규제로 정비사업이 원활하게 돌아가지 못한 결과다. 하지만 정부는 서울 지역의 공급 확대 대신 경기도와 인천시 등에서 신도시와 택지를 개발해 서울 수요를 분산하는 데 급급했다. 이로 인해 경기도와 인천시의 주택 보급률은 각각 99.3%와 99.1%로 100%에 육박하고 있는 상황이다. 심지어 서울 외곽의 주택 수를 늘린 결과 경기도의 올해 미분양 아파트는 1만 3950가구로 전국 1위를 기록했다. 전문가들은 틀에 박힌 용적률 규제에서 벗어나 고밀 개발을 통해 늘어나는 서울의 주택 수요에 맞는 공급이 이뤄져야 한다고 강조했다.

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서울은 여전히 주택 부족…'콤팩트 시티'가 대안

역대 정부는 서울 아파트 가격을 제어하기 위해 신도시 카드를 전가의 보도처럼 꺼내 들었다. 문재인 정부는 3기 신도시를 발표했고 이재명 정부는 3기 신도시의 공급 규모 확대를 검토하고 있다. 하지만 경기도와 인천에 구축되는 신도시로 늘어나는 서울 주택 수요를 잡을 수 없다는 게 통계로도 드러났다. 31일 부동산R114가 통계청이 발표하는 주택보급률 데이터를 분석한 결과에 따르면 서울 가구 수는 최근 3년 간 매년 5만 3000가구씩 증가했다. 이에 반해 주택 수 증가량은 3만 3000가구에 그쳤다. 연간 2만가구의 주택 초과 수요가 발생하는 셈이다.

전문가들은 서울 거주 수요 분산 효과가 제한적인 신도시 개발 대신 서울을 고밀 개발 해 수급 불균형을 해소해야 한다고 강조했다. 역세권 등 교통 시설이 용이한 지역에 용적률을 높여 정비 사업 등을 통해 주택 가구수를 늘리는 ‘콤팩트 시티’ 방식의 개발이 필요하다는 것이다. 실제로 서울의 경우 평균 용적률은 145% 수준에 불과하다. 반면 일본은 용적률 규제 완화를 통해 도쿄를 대대적으로 개발한 지 오래다. ‘아자부다이힐스’가 대표적이다. 일본 정부는 지난 2014년 도시 개발을 가로막는 각종 규제를 철폐한 ‘국가 전략 특구’ 제도를 마련해 압축적 도시 개발을 장려했다. 아자부다이힐스는 2017년 특구로 지정돼 용적률이 당초 350%에서 990%까지 올라갔다. 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “도심 콤팩트시티 같은 고밀개발 방식이 서울의 경쟁력을 높이는 데 바람직하다”며 ”서울에서 부족한 신규 주택 수요는 결국 서울 안에서 해결해야 한다"고 설명했다.

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재초환 등 규제 문턱 여전

개발 가능한 대규모 부지가 부족한 서울의 특성상 재건축·재개발 등 정비사업을 통한 주택 공급이 사실상 남아있는 유일한 해법이다. 서울 공급 물량의 정비사업 비중은 최근 10년간 80~90% 수준이다. 하지만 공사비 상승에 더해 재건축초과이익환수제와 같은 각종 규제로 인해 멈춰있는 정비 사업 현장이 부지기수다. 전문가들은 재건축초과이익환수제(재초환), 공공기여 등에 대한 각종 규제 완화가 절실하다고 분석했다. 재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 가구당 8000만 원을 넘으면 초과금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 국토교통부에 의하면 재초환 대상 재건축 단지(올해 6월 기준)는 수도권에만 41곳 등 전국적으로 58곳에 달한다.

늘어나는 용적률에 비례해 부과되는 공공기여 역시 정비사업을 가로막는 요인이다. 주택산업연구원 관계자는 “도시정비사업 활성화를 위해서는 규제 완화가 핵심”이라며 “사업성을 올리기 위해 건설 규제에 대한 전면적인 개편이 필요하다"고 주장했다.

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무분별한 신도시 건설 보다 고밀개발이 경제성 높아

서울의 고밀개발은 기존 기반 시설을 효율적으로 이용하면서 가구 수만 늘리는 방식인 만큼 교통 혼잡, 에너지 낭비 역시 줄어든다. 아울러 무분별한 신도시 구축 등을 막아 자연 녹지 훼손을 최소화 할 수 있어 친환경 개발로까지 재평가 되고 있다. 실제 2기 신도시 구축을 위해 약 20조 원의 광역교통부담금이 징수되기도 했다. 하지만 공사비가 증가하며 교통 인브라 구축 비용도 천정 부지로 올라가는 탓에 3기 신도시를 위한 수도권광역급행철도(GTX)의 경우 첫 삽도 뜨지 못한 노선이 대다수다. 서울에서 먼 지역에 신도시가 공급된다 하더라도 이들은 다시 서울로 출퇴근 하기 위해 편도만 한 시간이 넘는 출퇴근 열차에 몸을 실어야 한다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “2기 신도시의 경우 주민들이 출퇴근하는데 1시간 이상의 시간이 소요된다. 새로운 사회적 비용이 발생한 것”이라고 말했다.

박형윤 기자 manis@sedaily.com
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