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반면 전세가격이 매매가격과 다르게 움직이고 있어 수요자들은 혼란스러운 상황이다. 수급 불균형, 가격 상승으로 인한 전세시장 불안정은 주택시장 전체에도 부정적으로 작용하고 있다.
전세제도는 세계에서 한국에만 존재하는 독특한 제도다. 전세제도가 형성된 배경에는 임차인과 임대인 양측의 이해관계가 동시에 충족되었기 때문이다. 임차인 입장에서는 주택가격의 일부만 가지고도 주거문제를 해결할 수 있다. 임대인 입장에서는 집을 보유함으로써 생기는 자본이득 발생 기회를 노릴 수 있을 뿐만 아니라 전세보증금을 활용할 수 있다.
최근 전세 가격이 2010년 초반부터 주택 구입 수요를 대신하여 전세 수요가 크게 늘면서 전국뿐만 아니라 수도권 지역 모두 가파른 상승세를 지속하고 있다. 2010년 1월부터 2012년 5월까지 전세 가격 지수는 전국 22.0%, 수도권 18.5%, 서울 18.2% 상승했다. 주택시장에서 차지하는 비중이 큰 아파트의 전세가격 지수는 동일 기간 중 전국 28.5%, 수도권 22.5%, 서울 21.5% 상승했다.
반면 매매가격 지수는 전국 9.4%, 수도권 -2.2%, 서울 -1.7%이고, 아파트 매매가격은 전국 13.0%, 수도권 -3.6%, 서울 -3.9%를 기록했다. 전국적으로는 매매가격의 상승 폭에 비해 전세가격의 상승 폭이 컸다. 수도권과 서울의 경우에는 매매가격이 하락했는데도 전세가격은 오히려 높은 수준의 증가세를 보였다. 다만, 5대광역시는 매매가격이 33.5% 증가하는 동안 전세가격이 36.5% 증가하여 매매와 전세 가격이 유사한 증가율을 보였다.
이러한 전세 가격 상승의 원인은 전세수급 불일치 때문이다. 먼저 전세 수요는 주택 가격 안정 혹은 하락세로 인해 주택매매를 통한 시세 차익 실현이 어려워지고 있어 주택 매매 수요가 전세로 전환되고 있다. 또 주택시장 침체 지속과 보금자리주택 등 저가 주택 공급으로 인한 매매 대기 수요가 증가했고 재개발 및 재건축 사업으로 인한 주택 멸실로 전세 이주 수요가 증가했다.
또 전세 공급 측면에선 주택 임차 구조가 '월세' 및 '전·월세 혼합형'으로 전환돼 전세 공급량이 감소됐다. 국내 금융시장에선 저금리 지속으로 인한 금융권 수익률 저하는 전세에서 월세로 전환되는 요인으로 작용했다. 즉 전세보증금을 기반으로 금융권에서 얻을 수 있는 수익률이 월세 수익률보다 낮아 더 높은 수익을 얻을 수 있는 월세를 선호하게 되었다.
이밖에 전세 전환 비율이 높은 소형 주택인 60㎡의 공급 감소는 전세 물량 감소의 요인으로 작용했다. 소형 주택의 비중이 2009년과 2010년 각각 30%에도 못 미치고 있는 실정이다.
부동산 가격 안정화, 주택시장 구조 변화, 저금리 기조 등으로 인한 주택 수급 불균형이 단기간에 해소되기는 어려울 것으로 보여 전세 가격 상승은 당분간 지속될 가능성이 크다.
전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어졌던 2001년 말 아파트의 전세가격/매매가격 비율이 전국 68.9%, 수도권 66.4%, 서울 63.4%였다. 다만 2012년 5월 현재 전국 61.2%, 수도권 55.4%, 서울 51.9%로 그 당시에 비해 각각 7.7%포인트, 11%포인트, 11.5%포인트 낮은 수준이라 매매가격 상승으로 이어질 가능성은 낮다.
전세 가격의 상승세 둔화를 위해서 민간 임대주택 공급 확대, 소형주택 비중 확대 등 전세시장 안정화를 위한 정부의 계획이 차질 없이 추진돼야 할 것이다.
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임희정현대경제연구원 경제동향실장
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