[뉴스외전 경제 '쏙'] '역전세난'‥집값 끌어내릴까?

박원갑 KB부동산 수석전문위원

'1·3 대책' 한 달‥주택 매매시장은?

박원갑 "주택 매매시장, 거래 절벽에서 약간 숨통 트인 수준"

"서울 아파트 가격 하락폭 축소‥일부 매물 소화되는 단계"

전셋값 계속 하락‥전월세 물건 증가

박원갑 "서울 전월세 전환율 4.4%‥전세대출 금리보다 낮아"

"'역전세' 심각‥연말까지 전셋값 하락 가능성"

"'역월세' 지불‥내부 수리·가전제품 교체해주기도"

'역전세' 증가‥매매시장 영향은?

박원갑 "매매-전세 시장 서로 맞물려‥집값 회복돼야 역전세난 진정"

"갭 투자자, 가격 하락 못 버티고 급매물 내놓을 가능성 커"

"여유 자금 중요한 시기‥월급 등 현금 흐름 중요"

내집 마련·이사 등 실수요자 전략은?

박원갑 "타이밍보다 가격 보고 접근‥고점 대비 서울 30%·수도권 40% 떨어진 매물 골라야“

◀ 앵커 ▶

박원갑 KB부동산 수석전문위원과 부동산 시장의 움직임에 대해서 짚어보겠습니다. 위원님, 어서 오세요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

윤석열 정부의 대대적인 부동산 규제 완화책, 1·3 대책이라고 하죠, 이른바. 나온 지 한 달이 다 돼 갑니다. 급격한 하락세는 둔화하고 있다는 분석도 나오고 있는데 하나씩 짚어볼까요? 우선 주택 매매 시장은 어떤 상황입니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금은 온기가 도는 수준은 아니고요. 거래 절벽에서 약간 숨통이 트이는 수준이다. 이렇게 보시면 되고요.

◀ 앵커 ▶

숨통이 트이는 수준.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그러니까 주택 시장이 금리 충격으로부터 약간 벗어나고 있는 이런 모양새라고 보시면 되는데 실제로 한국부동산원, 지난주 조사를 보면 전국 아파트 기준으로 해서 전주 대비 0.42% 하락했습니다. 낙폭이 약간 줄었다고 보시면 되고 아파트 매매 수급 지수도 시장의 또 다른 지표거든요. 이게 66입니다. 그러면 100이 기준이거든요. 여전히 살려는 사람보다 팔려는 사람이 많다, 이렇게 보시면 되고 지금은 어떻게 보면 매물이 약간 소화되려는 초입 단계라고 보시면 됩니다.

◀ 앵커 ▶

초입 단계요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

이게 상승 반전으로 보기에는 집값이 너무 비싸고요. 여전히 금리도 높다. 이렇게 보시면 되겠습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 1·3 대책의 효과가 어느 정도 나오고 있다고 볼 수도 있는 건가요? 아닌가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

일부 영향을 준 것은 맞죠.

◀ 앵커 ▶

대책이 효과를 나타내고 있다?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 낙폭을 약간 줄이는 형태의 연착륙 효과라고 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

알겠습니다. 그런데 전세 시장은 또 그렇지 않은 것 같습니다. 전세 시장은 힘들다고 하는데 원인이.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

전세는 매매보다 더 큰 거래 절벽, 가계 하락이라고 보시면 되는데 아까 주간 단위 전국 아파트 가격 하락률이 0.42%라고 말씀드렸는데 전세는 0.75%입니다. 하락률이 2배 가까이 높고요. 지난해도 그랬습니다. 지난해도 서울 기준으로 따지면 매매 가격이 한 7.7% 빠졌는데 전세는 11%나 빠졌습니다. 왜 이러냐면 전세 가격이 맥을 못 추느냐. 세입자 입장에서 생각을 한번 해보자고요. 지금 전세대출 금리를 받는 것보다 월세로 내는 게 더 낫잖아요. 아까 제가 창구에 물어보니까 전세 대출은 5.7% 정도에 빌려갔더라고요. 그런데 전·월세 전환율이 서울기준으로 해서 4.4%입니다. 훨씬 월세가 유리하죠. 요새 또 빌라, 전세 사기 이런 거 때문에 세입자들이 겁이 나서 집주인을 못 믿겠다는 거죠. 그래서 월세를 더 선택하다 보니까 전세 수요는 더 줄 수밖에 없다. 이렇게 보고 있는 거고요. 입주 물량도 좀 많습니다. 전국 기준으로 보면 올해 아파트 입주 물량이 약 한 35만 가구 정도 되는데 15년 평균으로 보니까 한 13% 정도 많습니다. 거래가 안 되니까 아무래도 전세가 잘 돌지 않는다는 이야기고 그러면 훨씬 더 어떻게 보면 취약한 사금융이라고 할 수 있는 전세 가격이 더 빠진다. 이러다 보니까 역전세난이 더 심화되는 구조다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 전셋값이 지금 하락 추세라고 말씀하셨는데 언제까지 계속될 거라고 보세요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

적어도 연말까지는 하락세 가능성이 있다고 보고요. 그래서 대부분 연구기관들이 올해 전세 가격을 한 작년 말 대비 3, 4% 떨어질 것으로 보고 있고요. 금리하고 맞물려 있거든요. 그래서 다만 상반기 때 전세 가격 하락이 조금 클 것 같고 하반기로 가면 갈수록 조금은 둔화하는 양상은 나타날 수 있다, 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 아까 역전세난까지 말씀을 하셨는데 그런 상황이 지금 지속되고 있다면 이건 갑을 관계가 굉장히 뒤바뀌어 있을 가능성이 큰 거 아닙니까? 실제로 그런 현상이 나타나고 있고요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 요새 세입자들은 아까 말씀드린 것처럼 집주인을 못 믿겠다고 이야기하죠. 그래서 국세나 지방세 완납증명서를 봅시다, 회사 다니시면 재직증명서 봅시다, 이런 이야기를 하는 경우도 있고요. 그리고 집주인은 제발 좀 있어 달라. 그래서 내부 수리나 가전제품을 놔드리겠습니다. 아니면 내린 전세금만큼 월세로 지불하는 역월세도 최근 들어서 많이 나타나고 있는 유행이다. 이렇게 보시면 되겠습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 집주인 입장에서 볼 때는 역전세난이 심각할 정도까지 되면 차라리 이게 매매로 내놓는 게 낫다고 생각하든지 이래서 매매 시장까지 역전세난 같은 현상들이 영향을 미친 거 아닌가.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

일부 영향을 주고 보셔야 할 것 같고요. 서울에서 한때. 전체 거래를 보면 절반 정도가 갭투자였습니다. 그 얘기는 무슨 얘기예요? 갭투자 수요가 줄어들 수 있다는 걸 보여주는 거고 또 하나는 이게 집주인 입장에서는 전셋값이 자꾸 떨어지니까 어떻게 보면 새로운 차입자거든요. 세입자를 구하기가 어려워질 수 있고 그리고 특히 무서운 것은 계약갱신청구권을 썼던 세입자 입장에서 보면 이게 묵시적 갱신과 비슷한 겁니다. 그러니까 내가 나가겠다. 그러면 3개월 안에 보증금을 집주인이 빼줘야 해요. 안 빼주면 자칫 이게 경매 신청을 할 수 있는 겁니다. 이러다 보니까 아예 싸게 팔아버리자, 이런 생각을 갖는 집주인들이 있다는 거죠. 그래서 지금 매매하고 전세 시장은 서로 따로 있는 게 아니라 서로 맞물려 있는 거거든요. 그래서 아마 집값이 약간이라도 회복되기 위해서 역전세난이 어느 정도 진정이 돼야 하지 않겠느냐, 이렇게도 보고 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 뭐라고 해야 할까요? 약간 논리의 충돌이 있는 게 매매 시장 같은 경우에는 둔화 폭이, 낙폭이 둔화됐고 어느 정도 부동산 대책이 효과를 보고 있다고 말씀하셨는데. 역전세난이 심하다면 이게 부동산 매매시장까지 연결이 될 수 있다면 또 계속 떨어져야 하는데 어쨌든 결과만 놓고 보면 낙폭이 둔화해서 매매 시장은 그나마 나아지는 느낌이 든다는 말이죠. 이게 어쩌면 논리의 충돌인 것 같은데.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇지는 않고요. 어차피 지금은 다 떨어지고 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

다 떨어지긴 한다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

매매는 약간 제가 봤을 때는 낙폭이 심하다, 이걸 모험적 투자자라고 하거든요. 이런 분들이 일부 진입하면서 낙폭이 약간 둔화하는 거고 전세는 미래를 내다보지 않고 당장 수급만 반영합니다. 그러다 보니까 전세 가격 하락이 조금 더 심하게 나타난다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 언젠가는 결국은 이게 아마 같이 보조를 맞춰서 갈 건데 단기적으로 보면 약간 시차는 있다고 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

알겠습니다. 말씀하신 모험적 투자자라는 게 갭투자자들이 모험적 투자자들 아니겠습니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 그렇게 볼 수 있죠. 그러니까 전세를 끼고 일부 입주하는 분도 있고 또 아니면 아예 영끌, 요새 자가라고 얘기하는데 대출을 많이 내서 일부 또 들어오려는 수요도 있을 수 있죠. 그런데 우선적으로 움직이는 수요는 바로 실수요보다 투자 수요잖아요. 갭투자가 본질적으로 투자 수요니까 그 수요가 먼저 유입될 수 있는데 아직은 시장에 큰 변화라고 하기에는 이르다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

몇 년 전에 전세를 끼고 집을 샀던 갭투자자가 많다고 말씀해 주셨는데 그러면 지금 상황이 조금 더 길어지면 그분들부터 굉장한 타격을 입을 거 아니겠습니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다. 영끌 자가보다 갭투자 한 분들이 훨씬 더 어렵다, 이렇게 말씀을 드리는데.

◀ 앵커 ▶

이분들이 버텨낼 수 있을까요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

일부 버티지 못한 분들은 경매 매물로 나올 수 있고요.

◀ 앵커 ▶

있고요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그러니까 전세 가격을 잘 보셔야 하는데 전세 가격이 피크가 대체적으로 지금으로부터 2년 이전입니다. 2021년 한 2, 3분기 정도예요. 이때가 가장 높았는데 이게 만기가 되돌아오잖아요. 그렇게 되면 어떻게 보면 빚 돌려막기를 해야 하는데 이게 여의치 않아서 약간 문제가 되고 있는 건데. 만약에 내가 내 집에 그냥 대출을 많이 내서 산다면 오늘부터 특례보금자리론이 시행이 되잖아요. 그러면 주택 가격 9억이고 5억까지 빌릴 수 있는데 물론 집 한 채만 갖고 이렇게 갭투자를 한 분들은 일부 생활안정자금대출이라든지 특례보금자리론을 일부 빌릴 수 있어요. 그런데 문제는 집을 여러 채 갭투자한 경우에는 이게 쉽지 않은 문제라는 거예요. 왜냐하면 대출이 특례보금자리론도 1주택자만 가능하거든요. 다주택자는 현실적으로 대출을 내기가 현실적으로 어렵기 때문에 아마도 이번에 가장 크게 어려움을 겪는 사람이 어떻게 보면 여러 채를 사놓은 갭투자자가 아닌가, 이렇게 보고 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

갭투자라는 것에 대해서 얼마나 위험한 건지, 어떤 상황에서 특히 위험한지. 이런 것들을 알려주시죠.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

투기적 우상향 기우제라도 표현하거든요. 그러니까 결국은 갭투자는 내 돈이 아니라 세입자 돈을 꿔서 집을 산 거잖아요. 그러면 내가 채무를 상환하지 못하면 전세 만기가 됐는데 그걸 못 갚으면 결국 내가 채무 불이행자가 되는 건데 이렇게 되면 나뿐만 아니라 세입자까지도 불행에 빠뜨릴 수 있는 점이 많단 말이에요. 요새 전세 중에서도 특히 빌라 전세 사기 이야기 많이 하시잖아요. 그다음에 결국은 이게 현금이라든지 여유 자금이 조금 소중하다는 걸 느끼는 겁니다. 그러니까 세상 일은 어떻게 될지 알 수 없잖아요. 그러니까 모든 돈을 끌어다 올 배팅하는 것은 결국 최악의 경우에는 벼랑 끝으로 내몰릴 수 있는데 어떻게 보면 버프라고 하죠. 완충 장치, 말하자면 여유 자금이 있어야 한다는 거고 이번에 월급이라든지 현금 흐름이 중요하다는 걸 또 깨닫게 됩니다. 내가 만약에 갭투자를 했는데 세입자가 나간다고 해요. 그러면 내가 월급이 있으면 내 월급에서 일부 떼서 역월세를 제의하면 되잖아요. 그러면 내가 버틸 수 있다는 말이에요. 그렇지 않고 만약에 그런 여유 자금이라든지 아니면 월급이라도 없으면 굉장히 말하자면 어려운 상황으로 갈 수 있다는 생각이 드는데.

◀ 앵커 ▶

갑자기 목돈을 구하기가 힘드니까 말씀하시는 거죠.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그래서 요새 집 10채 사 놓고 있잖아요. 자기가 파이어족이라고 했던 분들이 요새 알바 하거나 아니면 재취업하는 경우가 많이 생기고 있잖아요. 그런 데서 어떻게 보면 이번에 우리가 배울 수 있는 교훈은 우상향 기우제가 위험할 수 있다. 그리고 무엇보다 캐시와 어떻게 보면 여유 자금이 나를 나락으로 떨어뜨리는 걸 막는 방파제 역할을 한다, 이렇게 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

어쩌면 목돈을 들여서 부동산을 매매할 경우에는 모든 자기가 가진 자산을 거기에 쏟아붓지 말고 어느 정도의 여유 자금이라고 생각할 때 투자를 해라, 이런 말씀으로.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

대출을 많이 내서 내 집에 사는 경우는 남한테 어떻게 보면 해를 가하지도 않잖아요. 나만 고통스러우면 되는 건데 갭투자는 전혀 상관없는 세입자까지도 고통에 빠뜨릴 수 있기 때문에 이에 대한 경각심을 가져야 한다는 말씀을 드리는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그렇죠. 알겠습니다. 주택 시장이 얼어붙고 있는 상황에서도 이사를 해야 하는 사람들도 있습니다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

내 집 마련을 어쩔 수 없이 해야 하는 사람들도 있고요. 이런 분들은 하락세가 어느 정도까지 지속 된다고 하면 이걸 기다렸다가 사야 하는가. 그러면 어느 정도까지 기다려야 하나. 내가 전세로 들어간다고 해도 전셋값이 또 내릴 건데 그럼 언제까지 기다렸다가 전세를 구해야 할까. 기한에 대해서 또 궁금해하시는 분들도 많거든요. 어떤 전략으로.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

시장을 나눠서 말씀드릴게요. 일단 아까 말씀하신 것처럼 급하다. 그런 경우에는 너무 타이밍, 타이밍을 논하지 마시고 가격이 어느 정도 싼지를 보고 접근하시면 된다고 봐요. 그래서 고점 대비해서 서울은 적어도 30% 정도 떨어져야 하고 수도권은 40% 정도 떨어진 매물에 가서 베이스캠프를 쳐라, 이런 말씀을 드리거든요. 그것은 조금 더 골라보시라는 말씀을 드리고.

◀ 앵커 ▶

계속 주목해서 보고 있으라는 말씀이신 거죠.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그다음에 분양이나 경매도 괜찮고요. 다만 급할 거 없다, 보수적으로 생각하시는 분들은 과거 사례를 말씀드릴게요. 2008년 리먼사태가 터졌잖아요. 그런데 2009년에 올랐어요, 서울 기준으로 보면. 그러고 나서 4년 동안 빠졌단 말이에요. 그러니까 지금은 집값이 너무 비싸고 곧바로 저금리로 넘어가기 힘들거든요. 그래서 여유를 가지고 내 집 마련을 해도 그렇게 나쁠 것은 없다는 이런 말씀은 드려요. 꼭 올해 사고 싶다면 무조건 싸게 사라. 싸게 사는 게 어떻게 보면 가장 큰 내 집 마련의 지름길이다.

◀ 앵커 ▶

알겠습니다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그게 더 중요하지 않은가.

◀ 앵커 ▶

마음에 드는 지역 같은 걸 지켜보고 있다가 싸게 나온 매물을 선택해라, 이렇게 말씀하신 것으로 알겠습니다. 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

고맙습니다.

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