'토허제 해제' 열풍에 달궈진 서울 부동산, 서울시는 왜 풀었을까

[MT리포트]고삐풀린 잠삼대청②

[편집자주] 서울 금싸라기 '잠삼대청' 아파트 거래량이 급증했다. 4년여 이곳을 묶어뒀던 '토지거래허가제' 족쇄가 풀리면서다. 대한민국 부동산 '최상급지'로 꼽히는 잠삼대청은 언제까지 달릴까. 파급력은 어느 지역까지 미칠까. 토허구역 해제 한 달, 시장에 나타난 효과를 살펴보고 향후 이어질 영향을 분석했다.

[서울=뉴시스] 박주성 기자 = 서울시가 지난달 2020년 토지거래허가구역 규제를 최초 지정 이후 5년만에 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실에 대한 규제를 해제한 가운데 오세훈 서울시장이 토지거래허가구역 해제 뒤 집값 상승 논란이 이어지자 “규제를 풀고 처음에 약간의 가격 상승은 예상했다”며 “비정상적일 정도로 과도하면 다시 규제하는 것도 검토할 것”이라고 말했다. 사진은 12일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 잠실동 아파트 모습. 2025.03.12. park7691@newsis.com /사진=

서울시는 지난 2월12일 송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담·대치동 일대 토지거래허가구역 지정을 해제했다. 5년 가까이 묵은 규제가 풀리자 '재산권 행사의 자유'를 외치던 해당 지역 집주인들은 환호했다. 약 한 달이 지났다. '토허제 해제'는 열풍처럼 강남권 부동산을 뒤덮었고, 신고가가 속출했다. 열기는 강남 옆 광진·동작구는 물론 마포·용산·성동구까지 확산됐다.

해제 후 호가만 올랐지 실거래가는 그다지 오르지 않았다는 서울시의 '바람(?)'과 달리, 토허제 해제는 서울 집값 반등의 트리거가 됐다. 집값이 오를만한 다른 요인들도 있었지만, 토허제 해제가 최소한 '불쏘시개' 역할을 했다는 게 전문가들 의견이다. 실거래가만 따져봐도 거래량은 50% 이상 늘었고, 가격도 '급등' 수준으로 올랐다. 규제에 눌려왔던 매수심리가 폭발한 것이다.

서울시는 토허구역 해제를 발표하면서 규제의 실효성이 부족했다는 이유를 들었다. 토허제는 실수요자를 보호하기 위한 제도였지만, 정작 실수요자들이 가장 불편함을 느꼈다. 허가 절차가 복잡해 거래 기간이 길어지고, 대출이 까다로워 자금 계획에 차질이 생겼다. 반면 법인이나 임대사업자들은 허가를 더 쉽게 받는 구조라, 오히려 특정 계층에게만 유리한 정책이라는 비판도 나왔다.

토허제가 적용된 지역에서는 일정 규모 이상의 부동산을 매입할 경우 실거주 및 실사용 목적을 증명해야 한다. 허가없이 계약을 체결하면 해당 거래는 무효로 간주된다. 여러모로 거래 당사자들에게 '불편한' 제도다.

서울시는 "다주택자와 투기 세력의 진입을 차단하는 효과가 있다"던 주장을 접었다. 서울시 관계자는 "가격을 누르는 것도 1~2년이지 그 이상은 제도를 유지하는 의미가 없다"고 말했다.

서울시 입장에선 효과가 없는 규제를 기약없이 끌고갈 수는 없었다. 어차피 5년을 채우면 추가로 토허구역 지정을 연장하는 게 불가능하기도 했다. 서울시가 선제적이고 주체적으로 "해제"를 외친 배경이다.

반년전부터 준비한 일이다. 서울시는 지난해 8월부터 토지거래허가구역 지정 제도의 효과 검증을 위해 실시한 연구 용역을 실시했다. 그 결과 단기적으로는 부동산 거래량이 줄고 가격이 안정화하는 효과가 있었지만, 시간이 흐르면서 효과가 감소한 것으로 나타났다.

정치적인 요인도 간과할 수 없다. 토허제로 거래가 불편해진 송파구, 강남구, 양천구 등 주민들과 자치단체의 반발이 거셌기 때문이다. 재산권을 침해한다는 불만이었다. 강남권 주민들은 바로 옆이지만 토허구역으로 지정되지 않은 서초구 반포동 집값이 '풍선효과'로 튀어오르는걸 배아파할 수밖에 없었다.

토허제 해제 여파가 당분간은 이어질 것으로 보인다. 먼저 오른 반포동 등 인근지역과 '키맞추기'로 가격이 수렴할 전망이다. 강남 인근 지역을 중심으로 온기가 점차 확산될 가능성도 높다. 규제 해제로 '갭투자' 등 투자 수요가 유입될 수 있게 된 것도 추가 상승요인이다.

업계 관계자는 "토허제는 임시적인 정책인데 사실 너무 오랜 기간 끌어온 측면이 있다"며 "해제 효과를 장기적으로 보면 시장 안정화와 전세 물량 증가 등 긍정적인 측면도 있다"고 말했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr

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