수도권 재건축 최대어…대지지분 매력? [감평사의 부동산 현장진단]

대지면적 12만㎡ 넘는 은행주공

서울 지하철 8호선 남한산성입구역 1번 출구로 나와 약 20분쯤 걸었을까. 왼쪽에 작은 대학교 캠퍼스가 나온다. 을지대 성남캠퍼스다. 남한산성입구역을 등지고 을지대 성남캠퍼스 대로 맞은편 골목안(산성대로552번길)으로 들어가니 앙상한 나무로 둘러싸인 대규모 아파트 단지가 눈에 들어온다. 바로 은행주공아파트(이하 은행주공)다.

은행주공은 경기도 성남시 중원구 은행동 550번지 일대에 조성된 아파트로 재건축 사업을 통해 지하 6층~지상 30층, 39개동, 총 3198가구로 재탄생한다. 조합원은 약 2100명. 일반분양이 1000가구가 넘는다. 사업비 2조원에 공사비는 약 1조2000억원으로 예상된다.

이 단지 재건축 조합은 이르면 올해 상반기 내로 관리처분인가를 얻기 위한 총회를 개최하고 사업에 더욱 속도를 낸다는 계획이다.

경기 성남시 중원구 은행동 ‘은행주공아파트’ 단지 전경. (윤관식 기자)

시공사 다시 선정한 은행주공

본격적인 재건축 사업 돌입

은행주공 대지면적은 15만1812㎡로 경기도에서 재건축을 추진하는 단지 중 최대 규모다. 은행주공의 가장 큰 장점 역시 거대한 대지면적으로부터 파생되는 가구당 대지지분이다.

통상적으로 재건축 단지 사업성을 측정할 때 가장 중요한 부분이 가구당 대지지분(아파트 전체 단지의 대지면적을 가구 수로 나눈 값)이다. 업계에서는 가구당 대지지분이 평균 15평 미만인 단지는 재건축 사업이 쉽지 않다고 얘기한다. 사업성이 좋지 않기 때문이다. 소형면적이 많은 대단지 아파트가 재건축 사업이 어려운 이유다.

은행주공은 소형면적이 많은 편이다. 전용 29㎡나 전용 39㎡도 상당수다. 하지만 은행주공 가구당 평균 대지지분은 69.96㎡(약 21평)나 된다. 전용 39㎡ 대지지분은 약 37.6㎡, 전용 54.9㎡ 대지지분은 약 63.7㎡, 전용 66㎡ 대지지분은 약 78㎡다. 소형면적 비중이 적지 않은데 가구당 대지지분이 이렇게 높은 단지는 흔치 않다. 그만큼 은행주공 사업성은 수도권 전체 재건축 단지를 둘러봐도 상당히 좋은 편이다.

단지 주변으로 은행초와 은행중을 품고 있는 학세권 단지란 점도 매력적인 요인이다. 단지 왼쪽으로는 거대한 남한산성이 자리 잡고 있어 요즘 추구하는 숲세권 단지기도 하다.

반면 단점도 명확하다. 부지 모양이 반듯하지 않고 아파트 주변이 다소 완경사 지대다. 지하철역에서 거리가 있어 역세권 단지로 보긴 어렵다는 점은 아쉬운 대목이다. 가장 가까운 남한산성입구역까지 도보로 최소 20분 이상 소요된다. 성남 구도심 중심인 산성역 인근이나 단대오거리 주변과 거리가 있다는 점 역시 단점으로 꼽힌다.

몇 가지 단점에도 불구하고 높은 사업성과 거대한 단지 규모, 성남 구도심 내 상징성 등 여러 이유로 은행주공은 그동안 수도권에서 많은 주목을 받았다.

은행주공 재건축 사업이 성공적으로 마무리되면 현재 성남 구도심 랜드마크 단지인 산성역포레스티아와 비교가 될 것으로 보인다.

입지만 보면 지하철 8호선 산성역 초역세권 단지인 산성역포레스티아가 낫다는 평가가 많다. 하지만 은행주공은 고급화와 준공연도 차이 등으로 승부를 걸 것으로 보인다. 커뮤니티면적이 약 1만5000㎡고, 가구당 주차대수 또한 1.62대다. 산성역포레스티아(가구당 1.22대) 대비 주차 공간이 넓다.

종합적으로 고려하면 은행주공 재건축 사업이 완료될 경우 산성역포레스티아와 거의 비슷하거나 조금 낮게 시세가 형성될 것으로 보인다. 산성역포레스티아는 올해 1월 전용 84㎡가 12억4000만원에 거래됐다. 한때 14억원을 넘어섰지만 지금은 전고점 대비 약 10% 떨어진 상태다. 전용 59㎡의 경우 올해 1월 9억9500만원, 10억3000만원에 거래됐다.

투자 가치는 어떨까

공사비 인상 없다면 괜찮은데…

일반적인 시장에서 재개발 재건축 단지 내 매물은 웃돈이 많이 붙는다. 조합원 권리가액이 5억원이고 매매 가격이 8억원이면 웃돈은 3억원이다.

하지만 은행주공은 마이너스 웃돈이 형성됐다. 은행주공 전용 82㎡ 종전자산평가 금액은 약 8억9000만원으로 책정됐다. 비례율은 약 100%다. 전용 82㎡ 소유자 권리가액은 비례율 100% 기준으로 약 8억9000만원(8억9000만원×100%)으로 산정된다.

반면 현재 전용 82㎡ 매물은 8억원 전후로 거래된다. 매매 가격(약 8억원)이 권리가액(8억9000만원)보다 낮아 마이너스 웃돈 형태로 거래되고 있다.

하지만 ‘마이너스 웃돈’이란 말에 큰 의미를 부여할 필요는 없어 보인다. 마이너스 웃돈이란 말 자체가 ‘투자 가치가 낮다’거나 반대로 ‘저평가됐다’를 판단하는 기준이 아니기 때문이다. 권리가액이나 매매 가격 못지않게 조합원 분양가를 반영한 실제 ‘순투자금액’을 따져보는 것이 중요하다.

순투자금액은 ‘매매 가격±추가 분담금(혹은 환급액)’으로 결정된다. 은행주공은 다른 재개발 구역과 달리 마이너스 웃돈이 형성됐지만 그만큼 조합원 분양 가격이 높다. 현재 기준으로 산정된 전용 84㎡ 조합원 분양가는 약 9억6000만원이다. 인근에 2027년 12월 입주 예정인 산성역헤리스톤(산성구역)의 경우 전용 84㎡ 조합원 분양가는 약 6억원이다.

은행주공 전용 82㎡ 권리가액은 8억9000만원, 전용 84㎡ 조합원 분양가는 9억6000만원이다. 해당 물건 소유자가 전용 84㎡를 얻기 위해선 약 7000만원 추가 분담금을 내야 된다. 올해 1월 은행주공 전용 82㎡는 7억8500만원에 거래됐다. 요즘 나온 매물은 대부분 8억원 중반대다. 추가 분담금과 매매 금액을 합쳐 약 9억원 초반대를 투자하면 은행주공 전용 84㎡를 얻을 수 있다는 결론이 나온다.

일반분양과 달리 조합원 매물은 지금 매수 시기에 당장 목돈이 필요하다는 단점이 있다. 초기 자금이 부담되면 소형 면적을 노려볼 수 있다는 것도 은행주공이 가진 장점이다. 은행주공 전용 39㎡는 올해 1월 4억6000만원에 거래됐다. 전용 39㎡ 종전자산평가 금액은 약 4억7000만원으로 매매 시세와 거의 비슷하다.

전용 39㎡의 경우 조합원이 어떤 물건을 신청했느냐에 따라 호가가 다르다. 전용 59㎡를 신청한 매물은 대체로 4억원 중후반대, 전용 39㎡를 신청한 매물은 4억원 전후로 호가가 형성됐다. 전용 39㎡ 소유자가 전용 59㎡를 신청할 경우 약 2억원 안팎 추가 분담금을 납부하면 전용 59㎡(조합원 분양가 약 6억5000만원)를 얻을 수 있다. 순투자금액은 6억원 중후반대다. 즉, 전용 84㎡는 약 9억원 초반, 전용 59㎡는 약 7억원 안팎을 투자하면 새 아파트를 얻을 수 있다는 결론이 나온다.

굳이 마이너스 웃돈이란 단어를 거론하지 않더라도 은행주공 순투자금액은 인근 시세 대비 저렴한 편이다. 성남 구도심 내 위치한 신축 아파트는 산성역 포레스티아를 중심으로 전용 59㎡는 9억~10억원, 전용 84㎡는 11억~12억원에 거래된다. 은행주공 입지가 다른 신축 아파트와 비교해 지하철역에서 멀다는 아쉬움은 있지만 지금 당장 가격적인 측면에서 분명 이점이 있다.

다만 큰 변수가 있다. 지금까지 산정된 계산은 시공사 재선정 이전 조합원 분양가를 기준으로 산정됐다는 점이다. 조합 측은 이르면 올해 5~6월 관리처분인가를 위한 총회를 열 예정이다. 사업 진행 과정에서 공사비 인상이나 예상 일반분양 가격 등에 따라 조합원 분양 가격이 달라질 가능성도 배제할 수 없다. 조합원 분양 가격이 달라지면 순투자금액은 당연히 바뀐다.

은행주공 시공사 입찰에 참여한 건설사들은 3.3㎡당 공사비용을 600만원대로 산정했다. 하지만 추가 금융비용 등을 감안하면 실질적인 공사비용은 700만~800만원대를 넘어설 것이란 분석도 나온다.

여러 이유로 청약 가점을 어느 정도 확보했고 초기 자금이 부족한 사람이라면 조합원 물건보다 일반분양이 낫다는 주장도 나오는 배경이다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2297호 (2025.02.19~2025.02.25일자) 기사입니다]

[Copyright ⓒ 매경이코노미. All rights reserved. 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지.]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지]