기업형 임대주택 추진하는 국토장관 “세입자가 위험 떠안는 구도 바꿔야”

박상우 국토교통부 장관이 17일 서울 여의도 국회의원회관에서 김정재 국민의힘 의원실의 주재로 열린 ‘신유형 장기임대주택 도입 필요성과 추진방향’ 간담회에서 발언하고 있다. /국토교통부 제공

“임대 시장에서 전세라는 이름 하에 대부분이 KB국민은행이나 신한은행이 집주인이죠. 전세에 들어간 임차인은 전세사기 리스크를 안고 있습니다. 이 구도를 바꿔주는 것이 필요합니다. 지금까지 임대주택은 개인 집주인이 내놓는 구조였는데 이를 기업화해 주택을 안정적으로 공급할 수 있도록 하겠습니다. 전세금 마련이 결혼의 필수 조건이 되는 현실을 개선해야 합니다. 신유형 장기임대주택 법안이 통과된다면 주택 정책의 획기적인 변화를 가져올 것입니다.
”

박상우 국토교통부 장관이 17일 서울 여의도 국회의원회관에서 김정재 국민의힘 의원실이 주최한 ‘신유형 장기임대주택 도입 필요성과 추진방향’ 간담회에서 이같이 말했다.

신유형 장기민간임대주택은 기업형 임대사업자가 100가구 이상의 주택을 20년 이상 장기간 임대 운영하도록 한 주택이다. 규제 적용 수준에 따라 ▲자율형 ▲준자율형 ▲지원형으로 나뉜다. 일명 기업형 장기임대주택 제도를 도입하려면 민간임대주택법 개정이 필요한데, 이는 이달 말 국회에서 논의될 예정이다.

박 장관은 “임대주택 시장의 20%만 공공에서 공급하고, 나머지 80%는 개인이 하고 있다”며 “임대주택 중 전문화되고 기업화된 것이 없는 상황”이라고 했다. 갭투자 등을 통해 빚더미에 앉은 집의 위험을 임차인이 떠안고 있지만 임차인이 다른 집에 들어갈 선택권이 많지 않다는 상황을 짚은 것이다.

그러면서 박 장관은 신유형 장기민간임대주택을 통한 기업형 민간임대주택을 활성화할 경우 국민들의 선택지가 늘어날 것이라고 전망했다. 박 장관은 “기업이 집만 공급하는 것이 아닌 주거 서비스업까지 연계해서 결혼이나 은퇴를 앞두고 있는 변곡점에 있는 국민들에게 새로운 선택지를 제공할 수 있다고 생각한다”고 했다.

그래픽=손민균

이날 간담회에서는 기업이 집주인이 되는 신유형 장기민간임대주택 제도가 도입되면 전세에 과도하게 의존하고 있는 국내 주택시장의 문제를 해결할 수 있다는 의견이 나왔다. 20년 이상 안정적으로 거주할 수 있는 안정적 환경을 제공할 수 있어 지금처럼 집주인의 퇴거 요청을 받고 급하게 다른 집을 구하지 않아도 된다는 것이다. 또 ‘전세사기’ 사태처럼 집주인으로부터 거액의 보증금을 돌려받지 못할 위험도 줄어든다.

지규현 한양사이버대학교 교수는 “국내 임대시장은 후진적 수준”이라며 “현재 국내 주택시장은 전세를 이용한 갭투자 가능성을 가지게 되는 구조라는 문제가 있고, 또 선분양에 의존한 주택개발사업으로 반복적인 프로젝트파이낸싱(PF) 위기를 초래하고 있다”고 진단했다. 이어 지 교수는 “기업형 장기임대주택 유형의 주택 공급 부족한 상황”이라며 “기업형 장기임대주택이 도입되면 전세와 선분양에 대한 의존도가 줄어 전세로 인한 위험과 선분양에 따른 건설사의 위기 등의 문제가 완화될 수 있다”고 덧붙였다.

신유형 장기민간임대주택이 중산층을 위한 선택권을 확대할 수 있는 계기가 될 수 있다는 시각도 있다. 신유형 장기민간임대주택은 청년·신혼부부·고령자 등 특화서비스를 결합하는 것을 허용하고 서비스 이용료를 청구할 수 있다. 지 교수는 “주택 관련 정책들은 공공임대라고 생각하는 경우 많다”며 “실제 중산층을 대상으로 한 정책들이 많이 비어있는 부분이 많다. 장기민간임대주택은 중산층의 반복되는 주거불안 문제를 완화하는 데 의미가 있다”고 했다.

기업이 집주인이 되면 임대료가 큰 폭으로 상승할 것이라는 우려에 대해 지 교수는 “중산층 임차 수요자가 지불 가능한 현재 시장 임대료 수준을 장기적으로 예측 가능하게 실현하는 것이 중요하다”고 했다.

김정재 국민의힘 의원실이 17일 서울 여의도 국회의원회관에서 ‘신유형 장기임대주택 도입 필요성과 추진방향’ 간담회를 주최했다. /국토교통부 제공

국토부는 기업의 신유형 장기민간임대주택 시장의 참여도를 높이기 위해 각종 불합리한 제도 개선에 나선 상황이다. 현재 국토부는 신유형 장기민간임대주택 도입을 위해 기존 공공지원 민간임대주택의 10년 임대료 규제를 완화한다. 법인의 취득세 중과 및 종합부동산세 합산 배제, 법인세 추가과세 배제 등 세제 감면 조치도 실시한다.

임대료의 경우 자율형과 준자율형의 경우 민간임대법상 초기임대료 규제(시세의 95%)가 제외된다. 세입자 변경 시 주변 시세대로 임대료를 올릴 수 있도록 상승률 제한 규제도 적용하지 않기로 헀다. 다만, 자율형과 준자율형, 지원형 모두 주택임대차보호법상 임대차 기간 2+2년, 임대료 상승률 5% 상한은 적용된다.

기업들은 장기임대주택 시장에 진출하기 위해서는 추가적인 규제 완화가 필요하다고 주장했다. 신동수 한국리츠협회 연구원은 “기존 10년 공공지원 민간임대주택처럼 신유형 장기임대주택도 리츠(REITs)를 활용해 장기 보유 구조를 만들어야 한다”며 “프로젝트 리츠부터 도입해 개발 단계부터 리츠가 적극 참여해야 한다”고 말했다.

정현정 D&D 인베스트먼트 본부장은 “최근 연기금을 포함해 일부 투자자들이 국내 임대주택 시장에 관심을 가지고 있고 투자를 실행하기도 했지만 아직 (투자가) 쉽지 않은 게 현실”이라면서 “민간임대주택사업자는 임대인상률 제한이 있는데 물가인상률 수준에도 못 따라간다는 인식이 있는 상황에서 투자자 입장에서는 수익이 나지 않아 주거 보수 측면에서도 인색하고, 당연히 의무 임대기간이 끝나면 분양해 버리게 된다”고 했다.

이어 정 본부장은 “주택담보인정비율(LTV) 규제가 금융 조달을 어렵게 하고, ‘방공제’로 불리는 과도한 보증금 최우선 변제 기준이 대출 여력을 감소시키고 있어 개선이 필요하다”며 “LTV는 주택 투기세력이나 다주택자를 견제하기 위한 건데 사업의 주체·성격과 관계 없이 일률적으로 적용돼 사업을 진행하기가 매우 힘든 상황”이라고 설명했다.

김유진 기자(bridge@chosunbiz.com)

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