등기부등본 꼼꼼히 분석 법원갈 땐 보증금 챙겨야

부동산 경매 절차가 어려워 일반인들이 선뜻 나서지 못하는 부분이 많다. 실제 입찰 단계별로 어떻게 행동해야 하는지 자세하게 정리해 봤다.

첫 번째 단계, 경매 물건 검색

법원경매정보 사이트에 들어가는 게 첫 단계다. '경매 물건→부동산'을 누르면 용도·지역별로 물건을 볼 수 있다.

두 번째 단계, 권리 분석하기

물건에 대한 법적 권리를 따지는 절차다. 우선 등기부등본 갑구와 을구를 꼼꼼히 살핀다. 저당권, 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권이란 단어가 있는지 찾아야 한다. 그중 날짜가 가장 빠른 것이 기준이 된다. 이 기준을 '말소기준등기'라고 하는데, 경매가 이뤄지면 말소기준등기 이후에 올라온 권리는 소멸하니 이것만 확인하자.

세 번째 단계, 물건 현황 파악하기

적정한 입찰가를 쓰기 위해 주변 시세를 따져봐야 한다. 국토교통부의 실거래가 공개시스템에 들어가 해당 물건과 주변의 최근 거래가격을 본다. 호갱노노 등 시중 사이트 호가와 시세를 비교해도 좋다.

네 번째 단계, 매각 날짜에 입찰하기

법원 사이트엔 경매가 진행되는 입찰기일이 나온다. 당일 법원에 가서 실제 입찰에 참여한다. 경매법정에 도착했다면 가장 먼저 할 일은 게시판에 붙은 그날의 물건 목록을 살피는 일이다. 준비물은 신분증, 도장, 입찰 보증금이다. 입찰 보증금은 대개 최저 매각금액의 10~20%를 수표나 현금으로 준비한다. 다음엔 법정 안에 있는 입찰표와 입찰 봉투, 보증금 봉투를 집어 칸막이에 들어가 입찰표를 작성한다.

다섯 번째 단계, 낙찰 및 잔금 납부

만일 본인이 낙찰자가 됐다면 보증금을 제외한 잔금을 치러야 한다. 낙찰 뒤 법원이 낙찰 과정에 문제가 없는지 확인하고(1주), 채무자 등이 항고할 수 있는 시간(1주)이 지나면 한 달 내 잔금을 내야 한다.

여섯 번째 단계, 점유자 명도

마지막 단계는 낙찰받은 곳에 사는 사람을 내보내는 '명도' 절차다. 이사비를 줘서 나가게끔 합의하는 게 관행이다. 이후 소유권 이전등기까지 하면 경매 절차는 마무리된다.

[손동우 기자]

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