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02.16 (일)

"9억 아파트가 3억에"…경매 나온 서울 '국평', 싼 이유 있었다[부릿지]

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부동산 시장이 얼어붙으면서 경매시장도 침체가 길어지고 있다. 집값 폭등기 무리한 대출로 주택을 마련했다가 대출금을 갚지 못해 경매로 넘어간 이른바 '영끌족'들의 매물이 쌓이면서 지난해 12월 전국 아파트 경매 물건은 4년 만에 최대를 기록했다. 여기에 정국 불확실성까지 더해져 평균 경쟁률이 5대1에 머무는 등 매수세도 위축된 상황이다. 그나마 낙찰가율을 방어하던 서울 강남권에서도 유찰되는 매물이 나오면서 서울 낙찰가율이 80%대로 떨어질 것이란 전망도 나온다. 하지만 시장이 어려울 수록 경매로 내 집 마련을 고민하는 수요자들에게는 기회가 될 수도 있다고 하는데, ☞머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'가 부릿지가 이주현 지지옥션 선임연구원과 경매시장 동향 및 경매 주의점을 살펴봤다.

▶김효정 기자

안녕하세요, 부릿지 김효정입니다. 새해를 맞아 지난해 경매시장 분위기를 돌아보고 올해 시장 전망 함께 들어보겠습니다. 먼저 지난해 경매시장 어떤 흐름을 보였는지 설명 부탁 드릴게요.

▶이주현 지지옥션 선임연구원

지난해 경매 시장 분위기를 단 두 마디로 표현하자면 '적체 현상'과 '가격 하락' 딱 이렇게 두 가지로 요약할 수가 있거든요. 주거시설, 상업시설, 토지 다 합쳐서 작년 11월부터 2만건(월)을 넘어가기 시작했어요. 작년 12월에 2만584건을 기록을 했거든요.이게 얼마나 많은 수치냐 하면 2012년 11월 이후 12년 만에 최다입니다. 전반적으로 다 경매 물건이 지금 많이 증가를 하고 있다.

▶김효정 기자

저희가 제일 관심 있는 건 아파트잖아요. 지난해 12월 전국 아파트 경매 건수가 최다였다는 기사들이 나왔는데 2020년 11월 이후 49개월 만이라고 하더라고요. 그 배경이 뭘까요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원

4년 만에 최다였죠. 정확하게 말씀드리면 3510건이었습니다. 원인은 여러 가지가 있겠지만 가장 중요한 건 금리가 많은 영향을 차지하고 있고. 2022년도에 본격적으로 금리가 많이 올라갔잖아요. 2023년도 상반기까지는 2000건이 넘어섰어요. 2024년도 하반기에는 3000건을 넘어서기 시작을 했고요. 보통 금리가 많이 올라가면 올라갈수록 아파트 경매 물건은 많아질 수밖에 없는 상황이거든요. 지난해 12월까지만 해도 임의경매 신청 건수가 계속적으로 늘어나고 있었습니다. 임의경매 신청을 하는 주체들을 보면 은행이 대부분이거든요. 은행이 많다는 건 주택 담보 대출에 대한 원리금을 갚지 못한 것들이 굉장히 많다라는 뜻이고 12월까지 신청된 것들을 보면은 보통 경매 시장에 본격적으로 진입하기까지는 6개월에서 1년이 걸려요. 그러면 올해 하반기까지는 계속적으로 아파트 경매 물건이 늘어날 수밖에 없는 상황이라고 볼 수 있습니다.

▶김효정 기자

올해 금리 인하에 대한 기대감이 있는데 그렇더라도 영향을 주지 않을 것이다.

▶이주현 지지옥션 선임연구원

맞습니다. 올해는 금리가 천천히라도 내려갈 거라고 사람들이 다 기대를 하고 있잖아요. 하지만 이미 경매 신청된 것들은 금리가 내려간다 하더라도 이미 기한의 이익을 상실했기 때문에 매매 시장에서 소화되기는 굉장히 어렵습니다. 그래서 올해 하반기까지는 계속 증가하지 않을까.

또 낙찰가율을 말씀드리면 일단 작년 상반기에는 전국 아파트 기준으로 80% 초반대에 머무르고 있다가 꾸준히 약간 상승을 했었어요. 여름에는 87%까지 올라갔었거든요. 점점 낙찰가율이 올라가니까 전국적으로 아파트 시장이 좀 회복되는 게 아니냐 이렇게 생각을 하던 찰나에 9월부터 스트레스 DSR 2단계, 그 다음에 또 은행 자체적으로 대출 한도를 굉장히 줄였잖아요. 그러면서 다시 꺾이기 시작했습니다. 그래서 12월 전국 아파트 기준 평균 낙찰가율은 다시 80% 초반대로 떨어졌다. 서울 아파트 시장을 또 따로 보면 아무래도 다른 지역에 비해서는 수요가 많은 지역이긴 하잖아요. 그러다 보니까 낙찰가율은 상대적으로 높긴 합니다. 강남권에 있는 아파트들은 계속 100%를 넘어갔었는데 데 지금 상황에서 약간 금리도 계속 높은 수준을 유지하고 있고 대출 규제도 계속 지속되고 있고 최근에 정치적인 불확실성까지 더해지면서 강남권 아파트도 살짝 주춤하기 시작했습니다. 그래서 서울 아파트 낙찰가율이 12월에는 91.8%를 기록을 했는데 좀 더 지켜봐야 하겠지만 80%대까지 떨어질 가능성도 충분히 있다라고 볼 수가 있겠습니다.

▶김효정 기자

매물이 계속 쌓이고 또 낙찰률이 떨어진다는 건 그만큼 시장에 나와 있는 물건이 많기 때문에 유찰된 매물을 또 저렴하게 살 수 있는 기회가 될 수도 있잖아요. 올해 경매로 내 집 마련에 도전해 보는 거 괜찮을까요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원

경매 시장에서 내가 얼마나 매매 시장보다 할인된 가격으로 살 수가 있느냐 그게 가장 이제 중요할 것 같습니다. 일단 신축 아파트와 구축 아파트를 약간 다르게 봐야 할 것 같긴 하거든요. 아직은 신축 아파트 선호 현상이 있고 분양가도 워낙 높다 보니까 신축 아파트는 수차례 유찰되거나 그런 경우는 거의 없습니다. 그렇기 때문에 내가 신축 아파트에 대한 수요자라면 경매 시장에서 한 번 정도 유찰된 것들을 노려보는 것도 나쁘지 않을 것 같다라고 말씀을 드리고요. 구축 아파트의 경우에는 할인율이 상대적으로 좀 높긴 하거든요. 서울은 지금 공급 부족 현상이 계속 나오고 있습니다. 그럴 때에는 구축 아파트도 충분히 또 반등할 여지도 있기 때문에 내가 실수요자 입장에서 지금 내 집 마련해서 나중에 다른 곳으로 갈아탈 전략이라고 하면 좀 더 지금 할인율이 높은 이 시점에 구축 아파트를 내 집 마련을 하는 것도 나쁘지 않다라고 말씀을 드리고 싶습니다.

▶김효정 기자

네. 지금 경매시장을 기회로 삼아서 어떤 물건들을 보면 좋을지 미리 연구원님께 부탁을 드렸거든요. 그래서 준비해 주신 물건들이 있는데 한번 같이 보면서 또 얘기 나눠보도록 하겠습니다.

▶이주현 지지옥션 선임연구원

관악구 봉천동 보라매 삼성 아파트입니다. 이게 약간 특이점이 좀 있어서 제가 한번 소개를 시켜 드리고자 가져 왔는데요. 감정 가격은 9억 2000만 원인데 지금 최저 가격 보이시죠?

▶김효정 기자

3억. 맞나요? 제가 제대로 읽은 거죠.

▶이주현 지지옥션 선임연구원

정확하게 3억146만6000원. 감정가 대비 33%입니다. 구축 아파트이긴 한데 서울에서 30평대 아파트가 3억원까지 떨어졌다면 뭔가 문제가 있기 때문에. 무조건 싸다고 해서 '나 이거 3억원에 살 거야' 이렇게 생각하시면 안 되고 철저한 검증을 또 해보셔야 한다는 얘기입니다. 어떤 히스토리가 있냐면 그 전에 어떤 분이 7억1800만원에 낙찰을 받으셨어요. 최저 가격이 5억8800만 원일 때 낙찰을 받으셨는데 지금 잔금을 미납한 상황입니다. 잔금을 미납했다는 것은 내가 입찰할 때 제출했던 최저가격의 10%인 입찰 보증금 약 5800만 원을 날린 상황이다라고 볼 수가 있습니다.

등기부등본에 나와 있는 권리들을 쭉 보시면 근저당권, 가압류 이렇게 나와 있지만 이런 것들은 다 말소가 되기 때문에 뭐 특별히 문제되는 사항은 아니거든요. 근데 중요한 거는 여기 세입자분이 계시는데 세입자의 전입일자가 2018년 9월 6일입니다. 대항력 있는 임차인이 살고 있다라고 보시면 되고요. 대항력이 있다는 것은 낙찰자에게도 그 보증금을 주장할 수 있다는 얘기입니다.그런데 이분이 확정일자도 갖추고 정상적으로 보증금을 다 회수한다면 낙찰자가 물어줄 돈은 없거든요. 근데 굉장히 주의해야 할 부분이 있습니다.이 세입자가 배당 요구를 신청한 날이 중요합니다. 배당 요구 신청한 날이 2023년 9월 15일입니다. 근데 세입자들이 경매 절차에서 배당 요구할 수 있는 날은 정해져 있어요. 그 안에 배당 요구를 해야만 세입자한테 배당을 해 줄 수가 있고 만약 그 기일이 지나서 배당 요구를 하면 배당에 참여를 못하게 됩니다. 결국은 낙찰자가 보증금 전액을 돌려줘야 한다는 뜻이거든요. 배당 요구 종기일은 2023년 7월3일까지였습니다. 7월 3일이었는데 배당 신청을 한 날은 9월15일이었다는 거죠. 이런 부분을 간과하고 이 분은 대항력이 있으니까 배당 받을 수 있겠구나라고 생각하고 들어가신 거예요. 그래서 5천만 원 이상의 돈을 지금 날린 상황이고요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

머니투데이

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김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 백정하 PD damha135@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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