“집 사면 평균 10.6년 살아…내 집마련, 타이밍보다 입지”[부동산360]

2025 부동산 시장 전망· 투자 전략 방향 인터뷰

12일 인터뷰 진행 중인 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원. [정주원 기자]

[헤럴드경제=정주원 기자] “내년은 올 하반기의 연장선이라고 볼 수 있어요. 대출 규제로 인해 서울과 수도권의 주거용 아파트 시장은 입주량·거래량이 현저히 떨어지고, 사람들은 시장 관망에 들어간 상황입니다. 하지만 단기적으로 매매가 소강상태로 보이더라도, 임차가 쌓이다 보면 전세 수요가 늘고 가격을 상승시켜 매매시장까지 급등하는 올해 여름과 같은 현상이 나타날 수도 있어요.”

서울 여의도 TP타워에서 지난 12일 만난 부동산·세무 전문가 우병탁 ‘신한 프리미어 패스파인더’ 전문위원은 이같이 말했다. 우 위원은 금융·증권과 달리 대외적 변수에 비교적 둔감한 부동산 시장의 박스권 변화에 대해 다음과 같이 설명했다.

그는 “부동산은 시장 특성상 주거용·상업용 통틀어 위기에 둔감한 편이다. 거시 경제나 내수에 영향을 받기는 하나 눈에 보이지 않는 경우가 많고 이를 식별하기란 매우 어렵다”며 “특히 선제적으로 예측하고 대응하는 것은 불가능에 가깝다”고 했다.

이어 부동산 시장 단기 예측의 위험성·부정확성에 대해서도 설명했다. 우 위원은 “주식·채권 투자 등의 자산관리 전략이 성공과 실패 여부는 시장 예측력과 비례하지 않는다. 사람들이 하는 대부분의 예측은 틀리지 않나”라며 “부동산 시장도 마찬가지로 자신의 자금 여력을 정확히 진단하고 거기에 맞게 투자하는게 중요하다”고 했다.

그는 이러한 변화의 핵심에는 총부채상환비율(DTI)이 있다고 말했다. DTI는 2005년 노무현 정부가 주택시장의 가격 안정을 위해 도입한 제도로, 대출자의 소득에 따라 대출 규모를 제한함으로써 무분별한 대출을 막기 위해 도입됐다. 우 위원은 “해당 제도 시행 이후 본인의 여력을 넘어서 대출을 받아 집을 사려는 사람들이 줄어들며, 경매로까지 넘어가는 물건이 과거에 비해 크게 감소했다”며 “시장 상황에 따른 불확실성을 줄이는 제도들이 끊임없이 나오기 때문에 변화에 대한 명확한 규정은 갈수록 어렵다”고 했다.

여기에 많은 전문가들이 변동성이 덜한 부동산 시장에서 ‘데드캣바운스’를 판단하기가 주식·코인 시장보다는 쉽다고 했지만, 2019년 이후 데드캣바운스가 올 거라는 예측이 틀린 사례도 더했다. 데드캣바운스는 주가나 시장이 큰 폭으로 떨어졌다가 일시적으로 반등 하는 상황을 뜻하는 용어로 주로 주식 시장에서 쓰이나 최근에는 부동산 시장에서도 쓰이기 시작했다.

그렇다고 마냥 손을 놓고 있으라는 뜻은 아니다. 대신 부동산 시장의 기본적인 흐름에 대한 공부와 방향성 투자의 중요성을 역설했다. 우선 서울을 중심으로 공급 부족 문제가 심화할 것에 대한 주의를 당부하며, 아파트 준공 시점을 기준으로 투자 전략을 나눠서 설명했다.

우 위원은 “코로나 시국에서 벗어나기 시작한 2021년도부터 공급 개선 여지가 보여 이 단지들이 내년과 내후년에 준공·분양 될 예정이다. 내후년부터 수도권에는 분양 쪽에서 숨통이 트일 가능성을 조심스럽게 예측한다”며 “공급이 조금은 늘어나더라도 신축에 대한 선호도는 지속될 것으로 보인다. 새집을 선호하는 현상은 30년 전에도 마찬가지였지만, 최근에는 집안 의사결정권자가 여성으로 넘어가는 경향이 있어 준공된지 10년~20년차 된 애매한 아파트들의 선호도가 갈수록 떨어지고 얼죽신(얼어 죽어도 신축) 열풍이 분다”고 분석했다.

얼마전 선도지구 선정이 완료된 1기 신도시에 대해서는 “재건축 기대심리로 상승이 예상되나 중간에 한두번 부침을 겪을 가능성도 있다”며 신중히 접근할 것을 권고했다. 그는 “둔촌주공 공사비 분쟁을 보더라도 한번 오른 공사비·자재비·분담금은 떨어지기 어렵고 계속 오른다”며 “정부에서 행정적 지원을 충분히 한다고 하더라도 사업성 매우 뛰어난 일부 신도시 단지를 제외하고는 분쟁 발생 가능성이 높아 사업 시행에 차질이 있을 수 있다”고 전망했다.

마지막으로 우 의원은 지금이 집 사야될 타이밍이냐는 질문에 “타이밍은 알 수도 없고 알 필요도 없다”며 “평균적으로 내 집을 갖고 있는 기간은 10.6년 정도다. 주식·코인 같은 자산 투자와 달리 3개월·6개월 숏(매도)을 칠 수 없기 때문에 시장에 일희일비하지 말고 여력에 맞게끔 자신이 살고 싶은 지역과 집에 투자하는게 중요하다”고 강조했다.