대출조이기에 집값 '일단 멈춤'...금리인하-공급부족 변수

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 올들어 급격하게 오르던 집값이 추석연휴 전후로 주춤하고 있는 가운데 소강상태가 지속될지 주목된다. 정부의 대출규제 강화와 집값 급등 피로감에 수요자들의 관망세가 짙어진 영향으로 보인다.

일시적 소강 상태를 보이고 있지만 집값이 하락세로 전환될 변수가 딱히 없는 만큼 상승 흐름은 지속될 것으로 예상된다. 특히 대출이 막히면서 고가 주택단지 보단 중저가 서울 외곽지역으로 수요가 몰릴 것으로 예상된다.

특히 수도권 내 주택공급이 크게 늘어나지 않고 있는데다 연내 금리 인하 가능성도 나오고 있는 점 역시 추가 상승 기대감을 한층 더 높일 것으로 보인다.

30일 부동산업계에 따르면 서울 주요 지역을 중심으로 치솟던 아파트가격이 진정세를 보이고 있지만 집값 하락 요인이 크지 않아 내년까진 상승흐름이 지속될 것이란 전망이 나온다.

올해 급격하게 오르던 집값이 추석연휴 전후로 주춤하고 있는 가운데 소강상태가 지속될지 주목된다. 서울시내 아파트 모습 [사진=뉴스핌 DB]

◆ 매매수급지수 6주 연속 하락, 거래량 감소

올해 급격하게 상승세를 보이던 서울 아파트 가격이 추석 연휴를 전후로 주춤하는 모습이다. 정부의 대출규제 강화와 집값 상승 피로감이 누적된데 따른 영향으로 풀이된다.

실제로 서울 매매수급지수는 6주 연속 하락하고 있다. 이달 셋째 주 서울 매매수급지수는 전주보다 0.6포인트 하락한 102.0을 기록했다. 수급지수는 100 이상이면 수요가 공급보다 많고 100 이하면 공급이 수요보다 많다는 의미다.

매수심리가 위축되면서 거래량도 줄고 있다. 거래량도 줄고 있다. 지난 7월 8872건으로 4년만에 최대 거래량을 보였던 서울 아파트 매매 건수는 8월 6067건으로 줄었다. 9월 서울 아파트 매매 건수는 1321건이다. 신고기간이 더 남아있긴 하지만 6000건 이상을 기록하긴 어려울 것으로 예상된다.

더욱이 대출규제 강화 이외에는 집값을 하락세로 전환시킬 변수가 딱히 없는 상황이다. 하지만 대출규제 강화도 큰 효과는 거두지 못하고 있는 것으로 나타났다.

실제로 주요 시중은행의 주택구입용 주택담보대출 신규 취급액이 크게 줄어들지 않은 것으로 나타났다. 지난 26일까지 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)에서 새로 취급된 주택구입 목적 개별 주택담보대출 총액은 7조8466억원으로 집계됐다.

하루 평균 3018억원 규모로 전달 보다 16% 정도 취급액이 줄었다. 하지만 추석 연휴 사흘을 뺀 23일 기준으로는 1일 평균 3412억원으로 사실상 역대 최대 기록이었던 8월(3596억원)과 비교해 감소율이 5%에 불과하다. 주담대 억제 방안이 나오기 이전인 7월(3478억원)과 비슷한 수준이다.

이같은 신규 주택담보대출 규모에 대해 은행권은 집구입과 관련된 이른바 '영끌' 추이가 가장 직접적으로 반영된 지표로 보고 있다.

◆ 금리 인하 가능성, 수도권 집값 상승 부추겨

상황이 이렇자 이같은 소강상태가 오래가진 않을 것이란 전망이 나온다. 대출규제에 따른 영향으로 대출이 원하는 만큼 나오지 않다보니 고가 지역은 거래가 줄어들겠지만 중저가 지역의 거래는 꾸준히 증가하면서 상승 흐름이 지속될 것이란 진단이다. 또 당초 계획한 지역과 금액으로 매수가 어려워진 수요자들은 우회 수단을 찾아 매수에 나설것으로 예상된다.

업계 관계자는 "대출규제로 가격적인 측면에서 높게 보던 눈높이를 낮추게 됐다"면서 "오히려 수도권 지역으로 한정하게 되면 시장 분위기는 개선될 수 있다"고 말했다.

그러면서 "서울의 고가 지역은 거래가 다시 활발히 일어나긴 어렵겠지만 아직 회복이 이뤄지지 못했던 곳들은 정부의 적격대출이나 정책모기지 등을 활용할 수 있고 평형을 줄여서 갈 가능성도 있다"며 서울의 회복세 자체가 마이너스로 꺾이진 않을 것"이라고 말했다.

주택 공급 상황 역시 상승 흐름을 반전시키기 어려워보인다. 정부는 수도권 내 공급을 늘리기 위해 8.8 대책을 발표했지만 입법 과정에서 시간이 소요되면서 단기적 집값 안정에는 효과를 발휘하지 못하고 있는 실정이다.

이같은 공급 부진은 지표에서도 뚜렷이 나타난다. 정부가 주택공급 의지를 재확인한 지난 8월 전국 주택 인허가는 2만8478가구로 전년 동기 대비 12.3% 감소했다. 수도권은 1만6189가구로 전년 동기 대비 1.6% 감소했고 지방은 1만2289가구로 23.2% 줄었다. 이에 따라 정부 공급 확대정책은 빨라야 내년 봄 이후에나 효과를 보일 전망이며 실제 주택 분양까지는 1년 가까이 걸릴 것으로 예상되고 있어 공급 부족은 장기화될 가능성이 크다.

여기에 연내 금리 인하 가능성도 제기되고 있어 추가 상승 기대감은 오히려 커지고 있는 상황이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "기준금리가 떨어진다는 건 속도의 차이일 뿐 기정사실화된 것"이라며 "10월이나 11월에 한번 정도 인하하고 내년 추가금리 인하 가능성이 열려있다"고 말했다.

min72@newspim.com

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