1기 신도시 재건축 심리적 허들 '재초환' 폐지 마땅 [사설]

분당을 비롯한 1기 신도시에서 재건축 선도지구로 지정해달라는 신청 접수가 27일 마감됐다. 국토교통부는 신청을 낸 99개 구역 중에서 11월에 선도지구를 지정해 발표하고, 2027년까지 첫 삽을 뜨겠다는 계획이다. 그러나 지금 상황을 보면 '장밋빛 계획'에 그칠 가능성이 크다. 공사비 급등으로 가구당 분담금이 늘어난 데다 재건축으로 얻은 이익의 최대 50%까지 정부가 환수하는 '재건축초과이익환수제(재초환)'가 재건축의 발목을 잡고 있기 때문이다.

1기 신도시는 애초부터 용적률이 높아 사업성에 한계가 있는 게 사실이다. 분당만 해도 선도지구 지정이 유력하다는 단지의 용적률이 200% 안팎이다. 용적률 326%로 재건축한다고 해도 늘어나는 용적률이 크지 않다. 일반분양으로 공사비를 조달하는 데 한계가 있으니 조합원 부담이 커질 수밖에 없다. 여기에 공사비마저 3.3㎡당 1000만원을 웃도는 상황이 됐으니 가구별로 수억 원의 분담금 견적서가 나올 것이라는 우려가 크다. 그나마 분담금은 낡은 아파트를 새로 짓는 비용이라고 생각해 은행 빚으로 조달한다고 해도, 집값 상승분까지 '재초환 부담금' 명목으로 정부가 가져간다고 하면 재건축 의욕이 꺾일 수밖에 없다. 그 돈을 내느라 애써 재건축한 집을 팔아야 할 상황으로 내몰린다면 아예 재건축을 하지 말자는 주민이 늘어날 것이다. 재건축을 활성화하려면 재초환은 폐지돼야 한다. 집값 상승분은 정부가 양도소득세로 환수하고 있는데 재초환 부담금까지 매기는 건 이중 과세다.

향후 아파트 입주 물량 감소를 감안한다면 재초환 폐지는 더욱 필요하다. 삼성증권에 따르면 서울은 올해 말과 내년 초에 둔촌주공 재건축 입주가 완료되면 향후 입주 물량이 연간 1만가구를 밑돌 전망이다. 연평균 15만가구가 공급되던 경기·인천의 입주량 역시 내년부터는 9만가구 이하로 뚝 떨어진다고 했다. 집값과 전세금 불안을 걱정하지 않을 수 없다. 1기 신도시가 조속히 재건축돼야 그 불안을 덜 수 있다. 그러려면 재건축을 막는 심리적 허들인 '재초환'부터 없어져야 한다.

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